Todo indica que el mercado de la vivienda en México mantendrá su inercia de crecimiento por las condiciones de estabilidad económica, la disponibilidad de crédito individual, tanto de la iniciativa privada como de los organismos públicos, e incluso de las mismas desarrolladoras, y por el amplio déficit de la misma. Sin embargo, este mercado no está exento de problemas, por lo que las desarrolladoras han implementado estrategias de diversificación de segmentos y valor agregado para continuar con éxito su crecimiento. De acuerdo con el análisis denominado “Situación Inmobiliaria”, del servicio de estudios del grupo BBVA-Bancomer, “los avances de estos últimos años han permitido cierta estabilidad institucional en el mercado de la vivienda, lo que posibilitará que las ventas continúen avanzando a un ritmo elevado durante este año y solventar la transición presidencial de 2007 de manera exitosa”.
En ese tenor, la tendencia indica que las ventas en 2006 crecerán a una tasa anual de 8 por ciento, siendo la vivienda media y la residencial las de mayor dinamismo (10.4 por ciento). Esta evolución estará apoyada por precios unitarios estables, a pesar de la demanda creciente y algunas presiones en los precios de materiales que pudieran empujar a la alza los costos por metro cuadrado construido.
“Asimismo, con las metas de crédito multinauales, y con la mayor especialización del sector, es de anticipar también la transición gubernamental 2007 con aumento de ventas.” Por el lado de demanda se estima que no habrá cambios bruscos en la política económica que propicie movimientos abruptos de las tasas de interés, la inflación, de los salarios reales y la generación de empleo. Mientras que por el lado de la oferta se cuenta con un sector más previsible en el crecimiento de oferta de hipotecas, suficiente liquidez por parte de intermediarios financieros privados y empresas desarrolladoras cada vez más competitivas, señaló el estudio.
Nuevas estrategias Las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) tomaron una serie de medidas para evitar problemas financieros derivados de la coyuntura electoral y como preámbulo a un buen desempeño que se espera se presente en el próximo año. “La mayoría de las empresas tomaron medidas para estar preparadas por el tema de las elecciones, pero sobre todo para el próximo año, donde se espera que el primero del nuevo sexenio pueda ser más débil por el periodo de transición, entre las dos administraciones. Aunque, tanto los organismos gubernamentales como las empresas han tomado medidas al respecto, como tener mayor flujo de efectivo, una mezcla de ventas diferentes y de alguna manera estar preparadas para que no vayan a aumentar sus cuentas por cobrar o generar un apalancamiento mayor”, explicó Carlos González Tavares, especialista del sector en Ixe, Casa de Bolsa.
Alejandro Pedroza, analista de vivienda en Grupo Financiero Interacciones, explicó que, por precauciones del año electoral, existió una inercia (en el trimestre) en las desarrolladoras de vivienda, que fue la de moverse un poco al segmento que tiene mayor demanda, que es la de interés social, porque tienen mayor oferta de crédito, principalmente del Infonavit. Consideró que no se estima que la situación se mantenga así para el resto del año, porque todas comentan que fue una situación estacional. Por su parte, Gerardo Copca, director de estrategias de inversión de Metanálisis, señaló que se está dando un cambio en la estrategia de las empresas, al pasar a satisfacer las necesidades de las personas con diferentes tipos de vivienda, aun para un mismo sector de la población, como es el caso de productos de estilo que corresponden a la segunda vivienda en zonas turísticas.
Diversificación y valor agregado En este sentido, Germán Ahumada, director inmobiliario de Consorcio Ara, señaló en su informe a la BMV que el segmento de vivienda residencial incluirá en el futuro cercano productos inexistentes en el mercado actual, como es el caso de un proyecto residencial en el Estado de Morelos, el cual incluirá un campo de golf, residencias desarrolladas y lotes adyacentes al fairway, además de que otros proyectos inmobiliarios consistentes en la venta de terrenos con servicios en sus diferentes modalidades han cobrado relevancia. “En Corporación Geo nos estamos preparando para aprovechar las extraordinarias condiciones que el mercado ofrece, al mismo tiempo de mejorar la productividad y la rentabilidad de la empresa. Estamos trabajando muy fuerte para contar con las herramientas necesarias y afrontar el crecimiento esperado en los próximos años”, comentó Gilberto Perezalonso, director general de esta compañía en su reporte a la BMV.
Al respecto, Alejandro Pedroza, acotó que existe una tendencia de ofrecer productos con mayor valor agregado, como es el caso de G-Homes, que ofrece departamentos en Acapulco con superficies mayores a los de vivienda, y que incluyen una zona de alberca para los propietarios. Gerardo de Nicolás, director general de Homex, precisó que a través de la habilidad de su empresa para tomar ventaja de la creciente disponibilidad de créditos durante el segundo trimestre del 2006, y por la introducción de una mayor variedad de productos, lograron un crecimiento de dos dígitos, tanto en el segmento de vivienda de interés social como en el de vivienda media, así como mejoras en los márgenes en el periodo.
Carlos González Cavares detalló que, para ser más competitivas en vivienda tipo medio, las empresas desarrolladoras les ponen algunos servicios, como el “ski roma”. Es decir, acondicionan la azotea para que sea un lugar de esparcimiento o ejercicio, además de dotarlos de vigilancia. Los analistas consultados coincidieron en señalar que la expectativa del sector inmobiliario es positiva, porque los candidatos presidenciales expusieron en diferentes foros que se requiere seguir impulsando a este segmento económico por la importancia que tiene en la satisfacción de necesidades de las personas, además de tener una alta generación de empleos y derrama económica.
Otro aspecto que permite señalar un panorama positivo para las empresas desarrolladoras fue destacado por los directivos de las empresas en sus reportes a la BMV y corresponde a la nueva Ley de Vivienda que sustituyó a la Ley Federal de Vivienda publicada en 1984 y que la convierte en una Política de Estado.
Dentro de los aspectos relevantes por destacar de la nueva Ley de Vivienda está que se fortalece la coordinación entre la Federación, los Estados, el Distrito federal y los Municipios en relación con el tema de suelo para vivienda. Asimismo, en la nueva Ley se reconoce la necesidad de que el Ejecutivo Federal coordine esfuerzos a través de una Comisión Intersecretarial en la que participen todas las dependencias públicas relacionadas con la actividad en materia de vivienda.También es de resaltar la evolución de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) a Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) como un organismo descentralizado con patrimonio propio, que se encargará de coordinar los programas y acciones en la materia de vivienda y que la nueva Ley pretende evitar la duplicidad de funciones entre diversos órdenes de gobierno, además de prever la creación de un Sistema Nacional de Vivienda.
Resultados trimestrales Durante el periodo de abril a junio 2006 los principales indicadores de resultados de las seis empresas que cotizan sus acciones en el mercado de valores mexicano mostraron un crecimiento promedio del 30 por ciento anual respecto al mismo periodo de un año antes, mientras que la utilidad de operación lo hizo en 33 por ciento, y la utilidad neta en 30 por ciento en el mismo lapso. Las seis empresas que cotizan en la BMV corresponden a Corporación Geo (Geo), Urbi (Urbi), Consorcio Ara (Ara), Desarrolladora Homex (Homex), Sare Holding (Sare) y Consorcio Hogar (Hogar).
“El sector de vivienda sigue avanzando, mostrando el crecimiento que ya trae de varios trimestres atrás, independientemente del crecimiento del número de viviendas vendidas también se ve reflejado en las ventas netas, lo que ha permitido mejorar sus niveles de rentabilidad. Los márgenes de operación y Ebitda son altos y en la mayoría de las emisoras tuvieron crecimientos en el margen de operación respecto al mismo trimestre del año pasado”, manifestó Gerardo Copca.
Al detallar la evolución de los ingresos de los desarrolladores durante los tres meses que comprenden de abril a junio se tiene que sumaron 11 mil 266 millones 145 mil pesos, de los cuales Homex y Geo generaron cada una 25 por ciento, Urbi 22, Ara 17, Sare 9 y Hogar 2 por ciento. “Vemos una mejor mezcla de ventas, lo cual ayudó a mejorar los márgenes, pero en cuanto al volúmenes, se vio más incremento en cuanto a los volúmenes de interés social”, resaltó Carlos González Tavares. Por su parte la utilidad de operación alcanzó los 2 mil 329 millones 545 mil pesos, a la cual Homex aportó 45 por ciento, Urbi 43, Ara 29, Geo 21, Sare 13 y Hogar 3 por ciento.
La utilidad neta de las sesis empresas inscritas en la BMV sumó mil 387 millones 835 mil pesos, contribuyendo Urbi con 27 por ciento, Homex 24, Geo 22, Ara 21, Sare 6 y por primera vez en año y medio Hogar también mostró resultados positivos y contribuyó con 0.2 por ciento. Al analizar los indicadores de rentabilidad y gestión se tiene que mejoraron ligeramente, porque el margen de operación (utilidad de operación a ventas) fue de 21, similar al que tuvieron de 20 por ciento al cierre de junio del 2005. Asimismo, la liquidez (activo circulante a pasivo circulante) fue de 4.0 veces ligeramente superior a 3.7 del primer trimestre 2005, y la rentabilidad del capital (utilidad neta a capital contable) alcanzó 4.7 por ciento, similar a 4.5 del mismo periodo de un año antes.
Tendencia 2006 Las ventas de las seis empresas desarrolladoras crecieron en los primero seis meses del 2006: 31 por ciento. Su utilidad de operación fue de 36 por ciento y sus utilidades netas de 32 por ciento. Cabe señalar que los resultados de Hogar dejaron de afectar de manera negativa, ya que obtuvo resultados favorables. Estas cifras estuvieron por arriba de lo que reportaron en promedio las empresas que cotizan en la BMV, puesto que en promedio las ventas aumentaron 14 por ciento, la utilidad de operación 22 por ciento y la utilidad neta 10 por ciento.
Las cifras conjuntas de los resultados de las seis empresas desarrolladoras en el periodo de enero a junio muestran que sus ventas totales ascendieron a 20 mil 395 millones 508 mil pesos, debido a que Homex logró un aumento anual de 74 por ciento, Sare 24, Ara 24, Geo 20 y tanto Urbi como Hogar de 18 por ciento. La utilidad de operación sumó en conjunto 4 mil 203 millones 509 mil pesos, porque Hogar la aumentó en 226 por ciento anual, Homex en 79, Ara 31, Sare 28, Geo 21 y Urbi 18 por ciento. En lo tocante a la utilidad neta, la misma ascendió a 2 mil 489 millones 437 mil pesos, donde Homex presentó un incremento anual de 41por ciento, Sare 39, Ara 35, Geo 26, Urbi 9 por ciento mientras que Hogar mostró utilidades que contrastaron con las pérdidas del mismo periodo 2005.