En los últimos cinco años las condiciones económicas del país han cambiado de una manera muy favorable, lo que abre oportunidades para que las personas que hayan obtenido un crédito hipotecario hace tres y cinco años puedan mejorar las condiciones del mismo mediante el mecanismo denominado “Subrogación de Créditos”.
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“La subrogación se puede entender como una mejora de condiciones a una hipoteca contratada en el pasado, en función de lo que está ofreciendo actualmente el mercado”, declaró Isidoro Sánchez, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander Serfin.
Agregó que este mecanismo está definido y autorizado por la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Hipotecario, que entró en vigencia en el año 2003. En esta ley se especifica que el mecanismo de subrogación de créditos hipotecarios aplica para cualquier tipo de monto del crédito, pero para que le convenga al cliente se deben considerar las condiciones particulares de este último.
“En la medida en que haya una base de cartera grande y que la oferta de tasa de interés sea más baja que la que trae, va a generar un mercado de subrogación con más fuerza”, explicó Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario en Scotiabank Inverlat.
El regreso de la banca al mercado hipotecario ha sido espectacular.|ADRÍAN GRACÍA V.
Esta expresión toma fuerza si se considera que en el año 2000 los créditos hipotecarios se colocaban a tasas de 25 por ciento anual, mientras que a la fecha la tasa promedio es de 12 por ciento anual, esto a pesar del repunte en las tasas de interés que ha mostrado el mercado financiero desde junio del 2004.
Por su parte, José David Álvarez, subdirector de Producto Hipotecario en Grupo Financiero Banamex, consideró que para el usuario sería el cambio de un intermediario financiero (banco o sofol) a otro, esto porque es una sustitución de deudor, donde se requiere el consentimiento del acreedor, pero el que sustituya el crédito tiene que ser sujeto de crédito.
¿Bajo qué condiciones conviene?
Los especialistas coincidieron en señalar que la tasa de interés es un factor importante pero no es el único, ya que también se debe considerar el cambio en el pago mensual (flujo), el valor final del saldo de la hipoteca y los costos de cambio.
“Influye mucho el hecho de qué quiere hacer con su crédito el cliente”, señaló el director de Crédito Hipotecario en Scotiabank Inverlat.
Por su parte, el subdirector de Producto Hipotecario en Grupo Financiero Banamex acotó que al cliente le conviene cuando ve su estado de cuenta y nota que en el mercado hay opciones financieras más atractivas.
“El deudor debe fijarse más que nada en el flujo que da al cambiar la hipoteca. Por ejemplo, si se contrató un crédito a 10 años y se toma una opción a 15 años esta situación le liberará recursos, es decir tendrá una mayor liquidez mensual. Asimismo, se debe determinar cuántos intereses se están pagando y buscar una opción mejor, con el fin de generar un ahorro considerable. También se deben atender los costos de cambio, como son la comisión de apertura, los gastos notariales y lo que involucra un costo de arranque”, detalló el ejecutivo.
Los tres directivos señalaron que la subrogación también implica costos, hasta de seis por ciento del valor de la hipoteca, en función de lo que se va a modificar, ya que involucra la comisión bancaria, el notario, la creación de la nueva hipoteca y los impuestos por registro de la misma.
El director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander Serfin precisó que para determinar cuándo le conviene a la persona hacer una operación de subrogación debe ubicarse dentro de los cuatro grupos de deudores con créditos hipotecarios que existen:
• Los que provienen de créditos dados antes de la crisis originada por la devaluación de diciembre de 1994, y que fueron reestructurados en Unidades de Inversión (Udis), donde existen dos subgrupos: los que tienen el beneficio del Programa Punto Final y los que no lo tienen.
• El tercer grupo corresponde a los créditos hipotecarios que fueron originados en la banca en pesos a partir del 2000.
• El cuarto grupo abarca a aquellos financiamientos otorgados por las Sociedades de Financiamiento Especializado (Sofoles), bajo el esquema de Udis, de 1996 al 2004.
Isidro sánchez
La Subrogación se puede entender como una mejora de condiciones a una hipoteca contratada en el pasado.| ADRÍAN GARCÍA V.
Es de recordar que las deudas en Udis se solventarán entregando su equivalente en moneda nacional, para lo cual deberá multiplicarse el monto de la obligación en Udis por el valor de dicha unidad correspondiente al día en que se efectúe el pago. Esto debido a que las Udis varían en función del Índice Nacional de Precios al Consumidor.
El directivo de Santander Serfin señaló que si un cliente tiene su crédito hipotecario denominado en Udis y compara el pago mensual que hace con el que realizaría bajo el nivel de las tasas fijas actuales (12 por ciento en promedio), encontraría que en 80 por ciento de los casos su erogación subiría. Por esto, si lo que le duele al cliente es la mensualidad no valdría la pena subrogar, pero si lo que le afecta al cliente es el saldo de su deuda le conviene la subrogación, porque el mismo permanece fijo y en pesos.
Especificó que para este tipo de deuda hipotecaria conviene hacer la subrogación si el pago mensual disminuye cinco por ciento. Asimismo, la subrogación debe hacerla cualquier persona que esté en el Programa de Punto Final y que tenga su cartera denominada en Udis, aunque se le incremente su pago mensual hasta en 15 por ciento, porque gozará por anticipado los beneficios de Punto Final y dejará su saldo fijo en pesos.
Esto último porque en la crisis muchos clientes se vieron obligados a reestructurar en Udis, reconociendo los saldos insolutos que tenían, y en esta situación el Programa Punto Final fue un programa donde a todos aquellos que originaron su hipoteca antes del 1 de mayo de 1996 le reconocía quitas entre 40 y 50 por ciento del saldo, condicionada su liquidación.
El beneficio a los créditos otorgados en pesos durante los años 1991 a 2001 queda de manifiesto porque las tasas pactadas fueron de 17 a 20 por ciento, casi en su totalidad, mientras que la tasa promedio actual es de aproximadamente 12 por ciento.
“La primera etapa en la banca fue otorgar créditos y ahora se empiezan a mejorar sus condiciones. Se ha venido dando una competencia intensiva entre todos los intermediarios financieros y ello contribuyó a que la gente esté más alerta a las opciones financieras que existen y puedan tomar mejores decisiones al respecto”, expresó el ejecutivo de Banamex.
Para conocer las condiciones actuales de los créditos se pueden verificar en los portales de cada intermediario directamente, además de las sucursales y centros hipotecarios. Sin embargo, no se debe dejar de consultar el simulador de Banco de México, de los más completos, porque permite comparar los créditos bajo las mismas condiciones, mientras que otros lo pueden hacer pero con ciertas limitaciones. Esto es así porque en su diseño participaron tanto bancos como Sofoles, y tomó aproximadamente dos años.
Para hacerlo se debe entrar a la página de Banco de México (www.banxico.org.mx), después a la sección de “Otros Servicios”, posteriormente a la subsección de “Servicios Públicos” y finalmente a la de “Productos de Crédito Hipotecario de Vivienda, de Bancos y Sofoles”: principales características. Claro que un camino más corto es entrar directamente a: http://www.banxico.org.mx/hOtrosServicios/FSOtrosServicios.html.
Cómo hacer la subrogación
Banco de México|WEV & HE
Existen Sofoles y bancos que intentan quedarse con sus mejores clientes, por lo que a la menor señal de que se quieren mover les hacen una mejoría en sus condiciones, por lo que no estaría de más que antes de iniciar una subrogación platique con la institución a la que le debe para mejorar su crédito actual.
El deudor debe solicitar a la institución, que le dio originalmente el crédito, una carta de manifestación de saldos, indicándole que se va a liquidar el saldo mediante la subrogación de crédito, tiene que ser una acción del cliente. Si el intermediario no hace caso de la petición, o hace muy lento el trámite, la persona puede presentar su queja en la Condusef, señalando que no le están dando las facilidades necesarias para cumplir con lo establecido en la Ley de Transparencia para poder subrogar su crédito con otro intermediario.
Posteriormente, el cliente acude a cualquier sucursal o centro hipotecario de la institución financiera a donde desea cambiar su hipoteca, hace una solicitud con la documentación requerida y los requisitos necesarios (comprobar ingresos para sustentar el crédito, mas la información de la garantía para poder llevar a cabo la operación). Una vez analizada la solicitud y llenados los requisitos solicitados se procede a realizar la firma del crédito bajo mejores condiciones.
Problemática
De acuerdo con la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Hipotecario todo intermediario financiero que otorgue créditos hipotecarios debe facilitar el proceso de subrogación. Sin embargo, en la práctica se encuentran muchas dificultades para materializarlo porque las Sofoles y los bancos no quieren perder a sus clientes, o sufrir posibles pérdidas por reconocer beneficios adelantados en los programas de Punto Final, situación que debería ser un tema de las autoridades, intermediarios y sus organizaciones gremiales.
Ricardo García Conde
En la medida en que haya una base de cartera grande y que la oferta de la tasa de interés sea más baja que la que trae, va a generar un mercado de subrogación con más fuerza.|ADRÍAN GARCÍA V.
De esta forma, las instituciones no han puesto interés en dar las instrucciones necesarias a sus empleados, y cuando un cliente se acerca a conseguir una carta de liberación o de saldo no existen los procesos desarrollados, por lo que el cliente tiene que hurgar en todos los niveles de la estructura para lograr el documento solicitado por el deudor.
También es de resaltar que es en las Sofoles donde se han encontrado los mayores problemas para hacer los trámites, lo que se explica en parte porque estas instituciones son acreedoras en segundo lugar, porque consiguen recursos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que se convierte en el primer garante hipotecario. De esta forma participan dos cancelaciones, una de la SHF y otra de la Sofol.
Para disminuir los problemas los bancos han tenido un acercamiento con la SHF, y ellos están dando la facilidad para liberar las hipotecas, una vez que se liquida el adeudo.
Otro aspecto que incide en lo anterior es que los bancos que tienen la mayor cantidad de crédito hipotecario se podrían ver afectados con la subrogación, porque tendrían que reconocer por adelantado la quita establecida en el programa de Punto Final, que estaba planteada para 20 o 30 años, lo que les generaría pérdidas.
Expectativas
Si bien es cierto que en las condiciones actuales podría parecer poco atractivo hacer la subrogación, el mecanismo ha tenido una buena aceptación y en el caso de la banca ya significa de tres a cinco por ciento de la nueva cartera hipotecaria creada a fines de 1999.
“Si dentro de algunos años llegase a haber ofertas de tasas de interés más bajas, sensiblemente más bajas que las que tenemos hoy, en ese momento vamos a ver el mercado de subrogación más movido”, declaró Ricardo García Conde, de Scotiabank Inverlat.
Agregó que la subrogación, o switch de hipotecas, como lo llaman en Estados Unidos, se disparó a raíz de las políticas económicas que tomó la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) después del 11 de septiembre de 2001 y por las cuales bajaron sus tasas de interés. Esto porque todos los americanos que traían tasas de interés de siete y ocho se pasaron a tasas de tres y cuatro por ciento. En este sentido, Isidoro Sánchez, de Grupo Financiero Santander Serfin, manifestó que si la tasa fuera de 10 por ciento, en vez de 12, el cambio (subrogación) sería muy importante, sobre todo por los créditos denominados en Udis, donde bajaría el pago mensual. Esto generaría beneficios a los que tienen este tipo de deuda: menor pago mensual, saldo fijo y poder gozar por anticipado de los créditos del ADE. Sin embargo, acotó que, en caso contrario el mecanismo de subrogación se frenaría de manera importante
“La subrogación de crédito es una alternativa financiera para los acreditados, para poder gozar de mejores opciones, por lo que abre un nuevo mercado en México de Refinancing”, concluyó José David Álvarez, de Grupo Financiero Banamex.
