El crédito hipotecario mexicano se vió envuelto en un escenario de incertidumbre por la crisis que vivió Estados Unidos precisamente en este sector. Pese a ello, la solidez de nuestro mercado es una garantía de que este producto financiero siga siendo la mejor herramienta para generar un patrimonio para las familias.
Contra viento y marea el mercado de crédito hipotecario en México ha mantenido su crecimiento. Se ha tenido que explicar y demostrar las grandes diferencias respecto al mercado de Estados Unidos, por ello lo más importante es que siga creciendo, que siga permitiendo que las familias generen un patrimonio, pero también es un momento para reflexionar sobre lo que se ha hecho bien y lo que hay que seguir haciendo para que el mercado no se detenga.
De cualquier manera, como un mensaje derivado de la crisis del vecino del norte es que: “en México es buen momento para tomar hipoteca”, porque las tasas fijas garantizan certidumbre y aún en un escenario negativo (que hoy no se ve) sobre la economía para el futuro, las personas con un hipotecario están protegidas con el crédito a tasas fijas.
"Es un momento de prudencia, es un momento de decir cómo le hago para superar los retos que vienen sin parar el mercado"
Ricardo García Conde Rubio, Director Ejecutivo Crédito al Consumo de Scotiabank.
Para Ricardo García Conde Rubio, director ejecutivo de Crédito al Consumo de Scotiabank, “tenemos bastantes pilares que sostienen al mercado mexicano de crédito hipotecario y que lo seguirán impulsando en el largo plazo en términos de crecimiento.
“Todo lo sucedido en Estados Unidos es una oportuna llamada a que reflexionemos sobre la importancia que tiene la disciplina crediticia en México, que es el ingrediente que le da permanencia al mercado”.
Para el también coordinador del comité de crédito hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) “después de 8 años de crecimiento ininterrumpido, es un buen momento para retomar el orden y la disciplina en la parte crediticia. Es un momento de prudencia, es un momento de decir cómo le hago para superar los retos que vienen sin parar el mercado, pero reconociendo que las dinámicas del mercado son distintas”.
Dijo que si en el mercado los jugadores siguen apostando a las bases de crecimiento de los años anteriores, se corre el riesgo de que haya una presión muy fuerte hacia relajar la disciplina crediticia, lo cual en corto plazo pudiera resultar bueno, al menos en las cifras, pero en el mediano y largo plazo inevitablemente acabarían afectando al mercado, apuntó.
García Conde señaló que la crisis crediticia de Estados Unidos se parece mucho más a nuestra crisis de 1994-1995, por eso es que no tiene una conexión directa con nosotros. “Lo que si nos va a afectar es el tema alimentario, el costo de fondos, el tema energético, las presiones inflacionarias y un ingrediente adicional es que las familias están hoy más endeudadas que hace dos o tres años”.
En este mismo sentido, el director general de banca hipotecaria de BBVA Bancomer, Eduardo Osuna, dijo que la primera lección para México de la crisis de Estados Unidos es para el mercado de crédito, que la ortodoxia de crédito paga. “El banquero tradicional debe seguir cuidando la capacidad de compra, los flujos futuros, por salud del mercado de todos los jugadores lo básico es lo que hay que seguir cuidando, porque los ciclos económicos se dan. Segunda conclusión, la política de tasas fijas en los créditos debe de seguir. Agregó que otra experiencia importante de lo que está pasando en los mercados mundiales en el tema hipotecario, es que hay que cuidar mucho la segunda vivienda, los valores, las plusvalías, darle seguimiento, no crear precios artificiales porque todas las burbujas de precio revientan”.
Fue contundente al señalar que “es un buen momento para tomar un crédito hipotecario en México, porque las tasas son fijas, están en niveles accesibles, sigue habiendo deducibilidad de intereses, si eres un empleado formal tienes derecho a tu subcuenta de vivienda y al final el crédito hipotecario es formador de patrimonio en la vida, eso no ha cambiado”.
Dijo que cuando uno ve todas las crisis que ha habido, todas eran predecibles lo que pasa es que no queremos leer los indicadores que el mercado te da día con día.
Creo que hacia delante el sector tiene que ser un poco cauto en otorgamiento de crédito, es una lección del suprime y no nos podemos sustraer de eso”, apuntó Osuna.
"El banquero tradicional debe seguir cuidando la capacidad de compra, los flujos futuros, por salud del mercado."
Eduardo Osuna, Director General de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer.
Disciplina, elemento básico
Para continuar con el éxito de nuestro mercado, algo que es muy importante es no alejarnos de los principios básicos. Por ejemplo, cuando los mercados empiezan a crecer vemos que se empiezan a relajar las políticas de otorgamiento de crédito o que empiezas a perder los lineamientos que nunca se deben dejar de lado al otorgar crédito, afirmó Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario.
“Nosotros estamos cuidando mucho las políticas básicas, cuidando lo que es el avalúo porque es el patrimonio de la gente y cuidando el endeudamiento de las personas. Con eso y basado en nuestras políticas de crédito, lo que hacemos es proteger a la gente. Al no prestarle de más les hacemos un favor, porque estamos garantizando que van a cuidar su patrimonio y cuidando que no van a dejar de pagar.
“Creemos que son cosas que no se deben dejar de lado y que cuado empieza un mercado a crecer de forma discriminada se pueden ir perdiendo”. Insistió en que hay que ser consistentes, no alejarte de las sanas practicas bancarias y ser muy transparentes con la clientela.
Vega puntualizó que adicional a estos principios básicos que debemos tener en cuenta, es importante monitorear el comportamiento de los precios de las propiedades, porque cuando se empiezan a crear burbujas hay especulación y son tendencias no naturales del mercado que pueden generar problemas.
“Un punto relevante que hay que monitorear es el nivel de endeudamiento de la gente, vemos cada día que la gente que está llegando con ingresos comprobables, pero ya tienen muchas deudas que son de corto plazo, que aprietan la liquidez, entonces es un punto en donde a todos los lectores hay que invitarlos a revisar esa parte, porque es lo que les va permitir que puedan pagar su casa, que es su patrimonio.
"Cuando los mercados empiezan a crecer vemos que se empiezan a relajar las políticas de otorgamiento de crédito"
Edwin Vega, Director General de GE Money Crédito Hipotecario.
El ciclo de crisis en EU
Jorge Yarza Garrido, director divisional de Hipotecaria Su Casita, explicó el origen de la crisis en Estados Unidos. “Lo que pasó en estos últimos años es que hubo excedentes de liquidez a través de los fondos de inversión y pensiones, la propia liquidez del sistema financiero. Todo ello propició que hubiera un crecimiento importante del financiamiento a las familias.
"Lo que pasó en estos últimos años es que hubo excedentes de liquidez a través de los fondos de inversión y pensiones."
Jorge Yarza Garrido, Director Divisional de Hipotecaria Su Casita.
“Al darse una mayor accesibilidad por el bajo costo del crédito y considerando que la principal inversión de la gente es su casa, empezó a haber una demanda importante y creciente para nuevas propiedades, con una inflación asociada a los precios de las casas”.
Yarza Garrido afirmó que el mismo fenómeno que se observó en Estados Unidos se observó en España.
Dijo que a la hora de analizar los últimos 40 años, encontraron que en Estados Unidos ha habido cuatro crisis inmobiliarias, más o menos de magnitudes similares a las de la subprime. “Observamos que por más que haya crecimiento en Estados Unidos, nunca ha rebasado el inicio de construcción de casas más de dos millones y medio de unidades al año, en ninguno de estos ciclos; cuando llegan a ese punto, hay algún tema estructural de esa economía que los desploma. Tampoco ha habido un sólo año en que haya una producción de inicio de menos de un millón de casas al año”.
La anterior es una tendencia que va a continuar hacia el futuro y nunca se va a detener, dijo Yarza, “pero hoy lo que vimos es que estuvimos en el pico de una cresta, que llegó a su punto máximo, y de ahí se desplomo”.
Entonces, de acuerdo con el especialista de Hipotecaria Su Casita, el primer factor de la crisis lo explicó el propio ciclo económico en Estados Unidos, donde primero la gente gasta mucho en casas, en propiedades, se desploma la demanda y ocurre la crisis que estamos viendo.
El segundo factor, apuntó, es que las familias americanas empezaron a endeudarse de más, de estar en índices de ingreso disponible versus deuda más o menos en niveles del 90 por ciento a fines del año pasado, llegaron a estar en máximos de 130 por ciento. Este factor fue el sobreendeudamiento de las familias o de las personas.
El tercer factor fue la serie de refinanciamientos que se daban constantemente para adquirir casas cada vez más grandes, sin terminar de pagar la anterior, considerando que las propiedades siempre valían más con el tiempo, es decir, los refinanciamientos se daban en función de la valoración o plusvalía de las propiedades, no de mayores ingresos.
Entonces, apuntó Yarza, llegó el momento en que los precios inmobiliarios alcanzaron su máximo y los bancos dejaron de refinanciar. “Aquí los bancos decían, tú casa no vale más que el año pasado, a la par la gente al estar sobre endeudada dejó de pagar cuando se encareció el costo del crédito y entonces las instituciones tuvieron que llevar esos financiamiento a quebranto y posteriormente ellas mismas quebraron”. En mi opinión particular, dijo Yarza, “ya tocamos fondo o estamos muy cerca de hacerlo. Aquí el tema es si la salida y recuperación es relativamente moderada o va a ser más acelerada”.
Sobre México afirmó que los indicadores son diferentes pero será importante asimilar las lecciones que dejó aquella experiencia. Un dato para comparar los mercado es que mientras en Estados Unidos las personas cambian de casa entre seis y siete veces en su vida, en España lo hace entre tres y cuatro veces (aquí el 60 por ciento de las personas tienen casa de playa o de campo), en México el indicador que se conoce desde hace unos años ronda 1.6 veces.
En el marco del primer Simpusium de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), Marcos Martínez Gavica, director general del Grupo Financiero Santander fue muy claro: “La fuerte crisis hipotecaria de Estados Unidos puso en evidencia una serie de prácticas no deseables en el otorgamiento de crédito”.
Señaló que algunos componentes del efecto subprime son los siguientes: Otorgamiento de créditos a tasa variable (Adjustable rate mortgages ARM´s); créditos a personas cuyos ingresos y/o actividad son no comprobables; Avalúos inflados; falta de información y orientación a los clientes. “En muchos casos se combinaron varios de estos factores, dando lugar a las llamadas hipotecas “NINJA”: No Income, No Job, No Assets”. En el buen español esto significa que daban créditos a clientes sin ingresos, sin trabajo y sin activos.
Agregó que no sólo Estados Unidos pasa por un mal momento, países como España, Gran Bretaña e Irlanda, atraviesan por una fuerte desaceleración que ha impactado negativamente el precio de la vivienda y la disponibilidad de crédito hipotecario.
Pese al entorno mundial, Martínez Gavica afirmó que el mercado hipotecario en México ha observado los últimos años sanos ritmos de crecimiento.
José Antonio Alonso Mendívil, director ejecutivo Crédito Hipotecario de Santander, también aportó a este tema, al mencionar que la gran diferencia que tiene el mercado subprime con México, es que aquí no se otorgan las hipotecas NINJA, por el contrario, aquí las hipotecas al mercado informal están muy acotadas, al menos en la banca.
Señaló que la banca en general opera dentro del sector que puede comprobar ingresos e historial de crédito, además de que las hipotecas de liquidez son un porcentaje muy bajo en México.
Otro diferencia importante que aquí no opera y que en Estados Unido se dio, fueron los “Adjustable rate mortgages” en los cuales los primeros tres años empezaban a pagar tasas sumamente atractivas, pero después de tres años te aplican tasa variable y que se convirtió en impagable con el repunte de las tasas de interés, “por ello la mayor parte de las adjudicaciones provienen de ese esquema de crédito, un esquema que aquí en México no existe, aquí los esquemas variables que tenemos son los de salarios mínimos o los udizados”, acotó el directivo de Santander.
"La fuerte crisis hipotecaria de Estados Unidos puso en evidencia una serie de prácticas no deseables."
Marco Martínez Gavica, Director General de Grupo Financiero Santander.
La experiencia ha dado resultados
Carlos Zambrano Elizondo, director ejecutivo Hipotecario de Banorte, señaló que México aprendió una gran lección sobre la crisis que vivimos internamente en 1994-1995. Es por ello que después de que la banca en México pasó por un proceso de consolidación y capitalización, cuando abrió la llave nuevamente a los créditos hipotecarios, lo hizo con esquemas muy sólidos.
Actualmente, la mayoría de los esquemas en México se ofrecen en tasa fija, con amortizaciones de capital desde el inicio del crédito, con la certeza de que el cliente conoce la mensualidad de su hipoteca durante toda la vida del crédito, con enganches alrededor del 15 por ciento, calificación de crédito con criterios prudenciales, así como la incorporación del buró de crédito del cliente en su evaluación de crédito.
"La gran diferencia que tiene el mercado subprime con México es que aquí no se otorgan las hipotecas NINJA."
José Antonio Alonso Mendívil, Director Ejecutivo Crédito Hipotecario De Santander.
Estados Unidos, de quien muchas cosas debemos de aprender en el tema de créditos hipotecarios al segmento informal, perdió la cabeza. Otorgaron créditos en el que después de un periodo corto en tasa fija, se convertían a tasas variables altas, se dieron créditos sin enganche, las evaluaciones crediticias se volvieron muy flexibles, dieron créditos a personas que no tenían ingresos, etcétera.
Adicionalmente a esto, en México no se ha dado el fenómeno de sobrevaluación del mercado inmobiliario, como sucedió en Estados Unidos y en España. Esta sobrevaluación, una vez que inició su corrección de precios, obviamente a la baja, dio inicio a las crisis.
Flavio Franyuti, director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC hizo hincapié que a raíz de la crisis de 1994-1995, aprendimos varias lecciones, una de ellas es que no podemos trasladar el riesgo de mercado (riesgo de la tasa de interés) a los clientes, porque no tienen forma de cubrir esos gastos. “A partir de ahí aprendimos la lección bastante bien, por ello en 2003 que regresamos al mercado hipotecario, prácticamente todas las instituciones financieras (bancos) tenemos créditos en tasa fija, donde las instituciones estamos asumiendo ese riesgo de tasas”.
José Antonio Alonso Mendívil agregó que “en México aprendimos bien la lección con la crisis y por tal motivo el criterio que se siguió para el otorgamiento de crédito de hipotecas fue muy prudencial”.
"México aprendió una gran lección sobre la crisis que vivimos internamente en 1994-1995."
Carlos Javier Zambrano Elizondo, Director Ejecutivo Hipotecario de Banorte.
Errores que debemos evitar
Más que corregir, debemos de prever, afirmó categórico Carlos Zambrano Elizondo. Como instituciones financieras debemos asesorar a nuestros clientes en cómo manejar sus créditos y cuidar sus niveles de endeudamiento en otros productos, tales como tarjeta de crédito, auto, créditos de nómina, créditos personales, créditos en tiendas, etcétera.
También debemos de prever la situación que se está dando en la economía de las familias, ante la burbuja en los precios de los alimentos. Ante ello, debemos de ajustar nuestros modelos de evaluación para considerar un menor ingreso disponible para afrontar las deudas. Este efecto se da principalmente en la población con ingresos menores a ocho salarios mínimos, donde el gasto en alimentos representa un porcentaje mayor dentro del gasto familiar.
La crisis subprime de Estados Unidos nos deja experiencias complementarias a las de la crisis de 1995 en México. Nos mostró lo que puede suceder por no considerar el ingreso real del cliente, por dar créditos a personas con un mal historial crediticio, por no pedir un adecuado nivel de enganche, por ofrecer a los clientes esquemas de crédito que a la larga le traerán un problema financiero.
"Prácticamente todas las instituciones financieras (bancos) tenemos créditos en tasa fija, donde las instituciones estamos asumiendo ese riesgo de tasas."
Flavio Franyuti, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario HSBC.
Crédito responsable
En este mismo sentido, Flavio Franyuti, dijo que “estamos cuidando mucho que el ingreso de las personas (capacidad de pago) les alcance para poder cubrir la mensualidad del crédito hipotecario”.
Agregó que las instituciones han seguido una política de crédito responsable. Lo ejemplificó señalando la evaluación de los clientes que se hace a través del buró de crédito, para garantizar que la historia crediticia de los clientes haya sido buena, evalúan que su ingreso les alcance bien para pagar la mensualidad, que el porcentaje que le prestan respecto a la vivienda sea adecuado, que sea un producto que independientemente de los cambios que pueda haber en la economía tenga un cierto blindaje hacia el cliente para que éste no sufra, además de las características del producto, que tienen seguro de desempleo, etcétera.
“Creo que los productos y la forma en que la banca ha otorgado crédito en los últimos cinco o seis años ha sido de una manera muy responsable, cosa que no ha sucedió en otros lugares”.
Franyuti afirmó que México ha hecho bien las cosas, que las instituciones financieras se han preocupado por dar crédito de manera muy responsable.
Se refirió a la evolución que ha tenido el crédito hipotecario en la presente década, donde primero fue una época de incertidumbre, en donde los bancos tuvimos que trabajar en recobrar la confianza de los clientes. Empiezan tasas fijas y recompensa a clientes cumplidos, que fue lo que predominó entre 2003 y 2004. “Aquí lo veíamos es que los clientes buscaban seguridad”.
Para 2005 el cliente ve que las tasas fijas era un estándar en el mercado, por lo que la seguridad la dieron como hecho y empezaron a buscar accesibilidad. “En 2005 ofrecemos enganches más bajos, las tasas bajaron, hubo una guerra de tasas y se le da accesibilidad a más personas”.
Para 2006 ya empieza el tema de rapidez y servicio, en 2007 sentimos que ya había muchas cosas que el cliente da por hecho y le empieza a dar mucho más valor al servicio y posventa.
“Al menos en HSBC, para 2008 lo que estamos viendo es ir hacia una integración, una simplificación de productos, ya no ofrecer una gama amplia sino tratar de integrarlos y esto nos lo permite las condiciones del país”, mencionó Franyuti.
El año pasado veíamos que teníamos producto casi por esquema, casi todos los bancos lo teníamos así, en HSBC vamos a volver a innovar, a integrar todo en un sólo producto, no complicar al cliente.
José Antonio Alonso Mendívil aseguró que “como elemento de riesgo que ve ahora es el tema de la cartera vencida, por ello creo que debemos seguir administrando en forma prudencial el riesgo por parte de la banca, ese sería uno de los retos que tiene el mercado, continuar haciéndolo como se ha venido haciendo, no por querer ganar mercado empezar a correr riesgos fuera de lo ordinario”.
“Los índices de cartera vencida que se manejan actualmente en el mercado son adecuados, se manejan dentro de parámetros internacionales, además si tomamos en cuenta que la cartera hipotecaria en México es una cartera joven yo diría que la estamos haciendo bien”, apuntó Alonso Mendívil.
"Hay que evolucionar en la colocación de créditos hipotecarios para ofrecer productos y servicios diferenciados."
Roberto Luis Castillo, Director Ejecutivo Banca Hipotecaria Banamex
El crédito no se detiene
Eduardo Osuna señaló que al cierre de abril, el mercado hipotecario en su conjunto creció 17 por ciento en términos del número de créditos nuevos otorgados. “Aquí estaríamos hablando, del total de los créditos hipotecarios otorgados que implica bancos, Sofoles, Foviste, Infonavit, todo lo que implica crédito hipotecario en México”.
Sin embargo, reconoció que la parte del sector privado está creciendo más lento, y por ello si lográramos que el mercado este año crezca ocho o 10 por ciento, sería un gran resultado por la coyuntura que estamos viviendo”.
Reconoció que es bueno que el mercado mexicano crezca un poco menos este año, porque el efecto de consolidar posiciones dará fortaleza para los siguientes años. Afirmó que cuando un mercado crece tan rápido, a niveles de 20 ó 25 por ciento sostenido durante varios años, ello implica que cada tres o cuatro años se estará duplicando su tamaño, y la capacidad del management para manejar el doble de cualquier compañía cada cuatro años normalmente no se tiene.
“Un efecto de consolidación es bueno de cara a lo que viene los próximos años”, puntualizó Osuna.
Ricardo García Conde afirmó que cuando vienes de una serie de años en los que periodo tras periodo creces y te va mejor, lo natural es esperar que ese crecimiento se mantenga. Sin embargo, todos los mercados tienen su tamaño y ciclos, por lo que también debe de haber perdidos de consolidación y estabilización.
Señaló que en el caso de crédito hipotecario quizá muchos jugadores planearon el 2008 bajo los escenarios de éxito de los años anteriores. Pero en este entorno, “las cosas han cambiado y creo yo que estamos en un momento oportuno para lograr que el mercado se consolide, no haya retroceso y reconocer que la tasas de crecimiento también se vera disminuida en el tiempo, en los próximos meses o año quizá, pero no es nada que comprometa la continuidad”, opinó el directivo de Scotiabank.
Cuestionado sobre el futuro del crédito hipotecario, sobre si seguirá fluyendo, Carlos Zambrano Elizondo contestó un tajante sí. “Existe un gran déficit de vivienda en México por lo que el crédito hipotecario continuará fluyendo en el futuro”.
Agregó que hoy tenemos la mayor accesibilidad de crédito hipotecario en la historia de la banca en México. Contamos con disponibilidad de recursos, atractivas condiciones en los esquemas, estabilidad macroeconómica, en fin, es un buen momento para tomar créditos hipotecarios.
Dijo que debemos incentivar algunos nichos, como lo es la vivienda usada, vivienda media en ciudades medias, vivienda vacacional y de retiro. “También debemos como industria buscar darle una adecuada asesoría a los clientes con respecto a la responsabilidad de tomar un crédito y de cómo organizarse financieramente con el gasto familiar.
Franyuti expuso que “vamos bien y como no hubo una expectativa de crecimiento agresivo para el presente año del mercado bancario, vamos conforme lo esperábamos, y por supuesto tampoco es abajo del año pasado”.
José Antonio Alonso Mendívil opinó al respecto que los crecimientos explosivos que tuvo la banca hipotecaria ya son del pasado, se atenuaron desde finales del 2007, y ahora lo que tenemos es que si ves los 6 principales bancos en términos interanuales, al mes de abril, habíamos crecido el 11 por ciento, aunque desde luego creciendo a una velocidad superior al mercado.
Desarrollo Natura
La prudencia paga
Precisamente por todo este contexto, Ricardo García Conde aseguró que en México, como la mayor parte de los bancos sus créditos están en pesos, que finalmente es la moneda en que las personas perciben su ingreso, al estar los productos denominados en tasas fija, quizá no había tenido valor hasta ahora, porque no había una subida de tasas. Pero ahora, agregó, con la posibilidad de que las tasas de los hipotecarios puedan tener un incremento moderado, probablemente ahora los acreditados van apreciar la importancia de tasa fija.
“Aunque no esperamos incrementos sustanciales, quien ya trae su crédito a tasa fija no le va a afectar que puedan subir en el futuro, porque seguirá pagando lo mismo”.
Mercado dinámico
En opinión de Roberto Luis Castillo, director de Banca Hipotecaria de Banamex, hay que evolucionar en la colocación de créditos hipotecarios para ofrecer productos y servicios diferenciados a fin de atender a todos los segmentos del mercado, con opciones acordes a sus necesidades y posibilidades.
En México, gracias a la competencia entre los bancos por ofrecer el mejor producto hipotecario, quien más ha salido beneficiado es el cliente, ya que tiene una gran variedad de productos a elegir, ya sea por tipo de financiamiento, por tasas de interés, por valor de la vivienda o por sus ingresos, y en este negocio vamos por buen camino, afirmó el directivo.
Sin embargo, la demanda de vivienda en México es mucho mayor y para poder satisfacer el mercado es necesario aliarse con el más grande promotor de créditos hipotecarios el Infonavit. Por ejemplo, con un nuevo producto de Banamex junto con el Infonavit, el solicitante del crédito se verá beneficiado porque el instituto originará la totalidad del préstamo conforme a su proceso tradicional y posteriormente compartirá con Banamex una participación en el mismo. De este modo, el trabajador tendrá acceso a un monto mayor de crédito y sólo realizará un trámite – ante Infonavit – y no con dos entidades como sucede con los créditos en cofinanciamiento.
Este producto responde a un segmento de trabajadores que tiene capacidad para comprar una mejor casa y para el cual el crédito tradicional del Infonavit resultaba insuficiente.
Es señal, además, “de la transformación de los procesos de otorgamiento y administración de créditos del instituto que nos permiten ofrecer condiciones competitivas en el mercado hipotecario mexicano”, finalizó Roberto Luis Castillo.
¿Para dónde va el mercado?
Ricardo García Conde opinó que una de las cosas que va a suceder en el mercado es que en los últimos ocho años hemos tenido precios planos en las hipotecas, no importa en que ciudad vivas, los enganches son muy parecidos, tampoco importa la experiencia crediticia, como que la tasa era siempre la misma y resulta que el riesgo no es siempre el mismo, por ejemplo, hay personas que ya traen alto nivel de endeudamiento.
Por ello, “creo que una de las cosas que vamos a ver hacia el 2009, van a ser precios en función de riesgo de los clientes, que no es un invento local, creo que es una de las oportunidades que hay.
Eduardo Osuna opinó en este sentido que “si viéramos una subida de tasas en los siguientes meses, aunque deberíamos de verlo como algo sano, creo que primero no debemos esperar subida generalizada. Tenemos que ir a algo más sofisticado, no es lo mismo ciertas zonas del país, en ciertas plazas hay más capacidad de cobranza y estabilidad jurídica, por lo que los actores financieros tenemos que identificar los diferentes niveles de riesgo, para modular la realidad de lo que está pasando y luego ajustar una rentabilidad muy buena, debemos llegar a algo así.
Para Zambrano tenemos áreas de oportunidad en la actividad de valuación de inmuebles, rezagos en la modernización de los Registros Públicos, insuficiente infraestructura urbana en algunas ciudades, así como falta de planeación urbana.
Flavio Franyuti amplió esta opinión, al señalar que todavía lo que nos falta por mejorar mucho es el tema de los registros públicos, ya hay un buen avance, pero todavía hay áreas de oportunidad. “La seguridad jurídica en algunos Estados de la República sigue siendo un problema, en la medida que podamos trabajar e ir solucionando eso podemos tener más oportunidades, ser más competitivas las instituciones financieras, cuidar las carteras vencidas, hacer más conciencia en los clientes de lo importante que es estar al corriente sus pagos, no poner en riesgo su casa, su estabilidad económica porque la final nadie gana así”.
Para José Antonio Alonso Mendívil, lo que vemos es que la gente le tiene cierto miedo a las deudas de largo plazo, debe de aprender a vivir con deudas a largo plazo.
Crédito turístico
Y como el crédito hipotecario ha permeado en las ciudades, tanto para casa nueva como para usada, también hay que pensar en las segundas casas, tanto en casas de fin de semana como en casas turísticas.
Ricardo García Conde dijo sobre el mercado turístico de playa en México, que quizá si hay menos compradores americanos, pero para nosotros está resultando positivo la llegada de compradores canadiense, europeo. México sigue teniendo ese atractivo y a lo mejor nada más cambiaron los clientes de un país a otro.
“Siento que la persona que sale a buscar una casa de descanso en un destino turístico internacional, en esas ligas tiene la solvencia financiera suficiente, no va ser una inversión donde va a concentrar su patrimonio, es un gusto que se pude dar y que no compromete su situación financiera. En México encuentran clima, precio, sabor, buenos servicios y resulta atractivo para ellos. Por su parte, Edwin Vega apuntó que GE Money son los primeros en tener producto para el sector turístico y además enfocado al cliente americano comprando en el país. “Hemos visto que se ha alentado un poco, pero no que se haya cancelado, los baby boomers siguen siendo los de más ahorro, se retira con un monto mayor de ingreso, sigue siendo atractivo el país, seguimos estando cerca”.
Afirmó que hubo una pausa porque la situación de su país afectó en sus decisiones de compra, pero estamos seguros que es un mercado que no se ha secado, hay pocos participantes (oferentes de crédito) y sentimos que vamos a seguir participando en ese mercado.
“Vamos a seguir participando como en el mercado turístico, en el que hemos sido muy innovadores, con productos tanto para los extranjeros como para los nacionales”. }
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
