La compra de una casa o departamento para formar un hogar está en la cima de los sueños de las familias en México. Posterior a la emoción ante la posibilidad, hay que analizar varios aspectos de forma prudente y equilibrada. Aunque en México el mercado ofrece productos cada vez más flexibles y competitivos, un crédito de este tipo significa una relación a largo plazo —que puede durar hasta 20 años—, por lo tanto al seleccionar un crédito para adquisición de un bien inmueble, debes tomar en cuenta diversos elementos. Real Estate Market & Lifestyle te presenta los 15 básicos si buscas afianzar tu sueño.

 

  1. ¿CUÁNTO DEBO AHORRAR ANTES?

 

Antes de solicitar un crédito hipotecario, revisa a cuánto ascienden tus ahorros, ya que deberás cubrir una serie de gastos iniciales que el crédito no absorbe. Debes ahorrar al menos entre 10% y 30% del valor total de la propiedad que quieres adquirir. Si realizas el hábito del ahorro previo, necesitarás menos crédito hipotecario.

Entre otros gastos, debes prever el pago de la escrituración que equivalen del 5% al 10% del valor de la casa o departamento, que no son negociables, además del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, honorarios del notario, derechos de Inscripción en el Registro Público de la Propiedad, certificaciones y varios gastos adicionales. Otros gastos pueden ser la consulta en Buró de Crédito, el estudio socioeconómico, avalúo, comisión por apertura y gastos notariales (el porcentaje variará dependiendo de la plaza donde se está contratando el servicio).

Según especialistas, este ahorro previo para adquirir vivienda podría llevarte de uno a dos años anteriores a la solicitud del crédito formal.

La institución bancaria ofrece un crédito con un porcentaje del valor del inmueble, que puede llegar hasta 95%, pero en promedio, los bancos financian hasta 80% del valor del inmueble. Así que el ahorro que debes realizar es mínimo la diferencia del crédito respecto al valor de la propiedad, más los gastos adicionales.

 

 

  1. ¿AFECTA LA INFLACIÓN A LAS HIPOTECAS?

 

El impacto es de forma indirecta, porque los precios de las viviendas —en sus diferentes segmentos—, han estado aumentando su precio de manera consistente, por lo que año con año se requiere un mayor monto de crédito para adquirir una propiedad similar.

Adicionalmente, el aumento en los precios de los materiales para la construcción, como por ejemplo el acero y el cemento, entre muchos más, han empujado los precios finales de las unidades hacia el alza.

 

  1. ¿AFECTA LA INFLACIÓN A LAS TASAS DE INTERÉS HIPOTECARIAS?

 

La mayor inflación de México ha afectado a las tasas de interés (pasivas) de corto plazo, pero no tanto a las de largo plazo que son las referencias de los créditos hipotecarios.

En junio de 2016 la tasa promedio de las hipotecas fue de 10.19% y junio de 2017 el dato subió a 10.97%. Aunque el incremento ha sido moderado, más bien ha repercutido en el monto de crédito que se obtiene. Por ejemplo, si hace un año te iban a prestar un millón de pesos —actualmente debido a los ajustes en las tasas—, el monto puede oscilar en 950,000 pesos.

Además, recuerda que 80% de los créditos son a tasa fija. Aquella persona que tomó un crédito a tasa fija, una vez firmado el crédito queda blindado ante un posible aumento en el futuro de las tasas de interés.

 

  1. ¿LA TASA DE BANCO ES MÁS CARA QUE UNA INSTITUCIÓN DE GOBIERNO?

 

No. El promedio de la oferta bancaria es inferior a las tasas de Infonavit y Fovissste. Además, la competencia bancaria que hay en el país ha permitido implementar la portabilidad hipotecaria, que facilita cambiar tu crédito hipotecario a la institución que ofrezca una mejor tasa, posterior a la adquisición de tu casa. Actualmente, las tasas de interés de Infonavit están a 12%, mientras que las de la banca comercial promediaron 10.97% hasta junio y apuntan a correcciones a la baja en los meses siguientes, lo cual será benéfico para los buscadores de una buena oferta hipotecaria.

 

  1. ¿A QUÉ INSTITUCIÓN LO SOLICITARÉ?

 

Actualmente 23 bancos ofrecen la opción de crédito hipotecario, aunque los más activos con el producto son BBVA Bancomer, Santander, Banorte, Scotiabank, Banamex, HSBC, Mifel, Banregio, Inbursa, Bajío, Afirme, Ve por Más, entre otras; además de 17 sofoles, 10 sistemas de autofinanciamiento, Infonavit, Fovissste y el Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas (ISSFAM), que ofrecen la opción de comprar un bien inmueble mediante financiamiento. Algunas empresas desarrolladoras cuentan con programas para los mexicanos que radican fuera del país.

 

  1. ¿CÓMO SABER QUIÉN ME OFRECE LAS MEJORES CONDICIONES?

 

Cada institución bancaria cuenta con su propio simulador crediticio. Por su parte, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) pone a disposición del público en general uno que te permite comparar la mejor opción de adquisición, tomando en cuenta qué banco o institución ofrece los mejores intereses, los pagos mensuales más bajos, pagos totales al final del crédito, la mensualidad más barata, el desembolso en dinero más accesible, entre otros temas. Además, el simulador realiza un desglose por cada uno de los pagos mensuales con el interés respectivo.

Te recomendamos comparar créditos con condiciones similares para que tengas el resultado adecuado. Los simuladores te permiten esa comparación.

En cuanto a la tasa de interés, recuerda que ésta puede ser fija, variable, y variable con tope. La liga es http://phpapps.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/comparativo con la que podrás realizar el comparativo y cotejar lo que más te convenga de acuerdo a tu nivel de ingresos.

 

  1. ¿CON QUÉ DOCUMENTOS DEBO CONTAR?

 

Además del acta de nacimiento, de matrimonio, identificación oficial, comprobante de domicilio, alta en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), te solicitarán los estados de cuenta completos de 12 meses de tus ingresos en algunos casos o también recibos de nómina del último mes; si estás casado por sociedad conyugal te pedirán los mismos de tu cónyuge, reporte del Buró de Crédito, solicitud de crédito debidamente llenada y firmada. Si eres solicitante de nacionalidad extranjera, debes tener copias vigentes de la forma Migratoria Múltiple, Tarjeta de visitante o Residente (en cualquiera de sus modalidades) o formas migratorias (FM2 y FM3) y el pasaporte.

Si eres comisionista con sueldo fijo, deberás traer recibos de nómina de los últimos 3 meses. Para dueños de negocio o personas físicas con actividad empresarial, contar con los últimos 6 estados de cuenta de cheques de cualquier banco, alta de Hacienda o Registro Federal de Contribuyentes o declaración anual, entre otros.

 

 

  1. ¿EN QUÉ ZONA COMPRARÉ?

 

Lo adecuado es adquirir una propiedad con la mejor accesibilidad para nuestras actividades laborales, comerciales, educativas y de entretenimiento; verifica precisamente que cuente con centros comerciales, servicios educativos, servicios médicos, centros comerciales, seguridad y demás servicios cercanos. Revisa la accesibilidad al transporte masivo, accesos y movilidad del mismo, considerando traslados tiempos estimados al trabajo y escuelas, principalmente.Verifica los servicios públicos como recolección de basura, alumbrado público, drenaje y abasto de agua.

 

  1. REVISA EXHAUSTIVAMENTE EL INMUEBLE, YA SEA NUEVO O USADO

 

Inmueble nuevo.  Revisa que la vivienda sea de tamaño adecuado y si tiene posibilidades de ampliarse. Que los materiales cuenten con buena calidad y en buen estado; que haya servicios básicos, agua, luz, gas; que haya espacios públicos de esparcimiento como parques, canchas y lugares para esparcimiento y  pregunta a los vecinos cómo se llevan y si se organizan en comités —por ejemplo—, de administración y vigilancia.

Revisa cada habitación y balcón. Los metros deben coincidir con lo ofrecido y la escritura. Que las puertas abran y cierren sin rozar con marcos o piso; que los ventanales operen correctamente. Observa bien que no existan escurrimientos en paredes, puertas ni ventanas y que los closets funcionen. Las rejas deben estar firmes y bien soldadas.

Para la instalación de gas, debes cotejar el buen funcionamiento de la instalación, estufa o cocina integral. Revisa el correcto funcionamiento de la electricidad y agua. Para las llaves de agua, cerciorándote del funcionamiento de desagües de baño, lavamanos, regadera y fregadero, ya que su funcionamiento y mantenimiento es más oneroso.

Coteja instalaciones especiales prometidas en la venta: TV Cable, Internet o teléfono. Revisa a detalle los acabados, que no tengan fisuras; que las alfombras bien instaladas; que los muebles sanitarios y grifería tengan buen funcionamiento, revisa cornisas y si hay fisuras en techos. Que los pisos se encuentren nivelados y sin declives.

Si encuentras algún detalle que no te deje satisfecho, ante la imposibilidad de llegar a acuerdos con la empresa inmobiliaria o constructora para corregir algún inconveniente en la nueva vivienda, el paso siguiente es dirigirse a la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), quien actuará como mediador entre propietario y la empresa.

Recuerda además que hay diversos constructores que cuentan con certificación, como los que están registrados en la Canadevi Valle de México (en el caso de la Ciudad de México) y otros más en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) que ya cuentan con códigos de ética en la elaboración de sus construcciones, lo que te brindará más certeza de calidad al adquirir cierto inmueble.

Inmueble usado.  En este caso, Profeco recomienda que al momento de tu búsqueda verifiques:

Condiciones: Revisa el estado físico de la casa y considera lo que el valuador te sugiera. Revisa servicios de agua, alumbrado, electricidad y teléfono. Prefiere sobre todo los inmuebles con una antigüedad menor a 30 años, con estacionamiento, techos impermeabilizados, sin humedad y con pisos y acabados en buen estado.

Situación legal: La vivienda debe contar con licencia de uso de suelo, pagos de predial al corriente así como los de agua, luz, número oficial correcto y colindancias exactas.

Documentación: a) Identificación oficial y acta de matrimonio, si es el caso, del vendedor. Esto te ayudará a identificar en la escritura notarial si el que vende es el dueño o si es copropiedad; b) Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble, que detalle las dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos y ubicación exacta.

Nombre del propietario. La única persona autorizada para vender la propiedad es el mismo que aparece como dueño en las escrituras. Revisa el régimen bajo el cual se adquirió la propiedad, ya que si el dueño está o estuvo casado bajo el régimen de sociedad conyugal, es fundamental contar con el consentimiento del cónyuge para la venta. c) Adeudos, si bien el notario verificará posibles gravámenes o problemas de litigios de la propiedad, es importante que indagues si existen algunos adeudos como:

Gravamen: son adeudos por hipotecas o problemas de embargos; predial: verificar que los pagos estén al corriente y a nombre del propietario que vende; adeudos de servicios: son las cuotas de mantenimiento y administración en caso de ser un departamento o casa en condominio. Checa finalmente que el vendedor congele el precio acordado.

Con este documento el comprador y vendedor acuerdan la fecha para formalizar el contrato de compra-venta y realizar el anticipo acordado.

Recuerda además que cuando el contrato se encuentre listo, ambas partes deben revisarlo previamente con su agente inmobiliario o abogado con el fin de que toda la información sea correcta. Al firmar este contrato el comprador entrega un anticipo al vendedor el cual estará en función tanto del precio del inmueble como del acuerdo al que lleguen vendedor y comprador, quienes estarán sujetos a determinadas penalizaciones en caso de que algunas de las partes incumpla. Este dinero, por lo general, no es reembolsable y se considera parte del precio total de la propiedad.

 

 

  1. ¿EN QUÉ CONSISTE UN AVALÚO?

 

Con este documento se estima el valor comercial de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación. El banco o Sofol solicita el avalúo pues se basa en él para determinar el monto del crédito que se te otorgará.

Por ejemplo, si la propiedad se está vendiendo en un millón de pesos, pero el avalúo comercial dicta un valor en el mercado de 800,000 pesos y el banco o Sofol te prestará hasta 80%; en este caso te financiará el 80% de 800,000 pesos. El precio de este documento varía de acuerdo a cada institución, pero calcula que será de 2.5 al millar sobre el precio de la casa.

 

  1. ¿NECESITARÉ UN BRÓKER?

 

Un bróker hipotecario asesora para la búsqueda, análisis y trámite de créditos hipotecarios ofrecidos por las instituciones financieras. Relativamente reciente en México, esta figura es experta en el tema de créditos y del mercado hipotecario actual, y posee un extenso número de alternativas dónde buscar el financiamiento más adecuada para el perfil de cada persona.

Ofrecen un servicio personalizado de acuerdo a las necesidades de crédito, y busca las mejores alternativas y te asesora durante todo el trámite. Independiente a eso, los trámites ante otras instituciones las puedes realizar de forma personal, si cuentas con más tiempo para visitar las diferentes opciones bancarias u oficiales, como Infonavit y Fovissste.

 

  1. PLAZO, ¿CORTO O LARGO?

 

El plazo (o vida del crédito) es el tiempo máximo que tienes que pagar a la institución financiera el dinero que te prestó. Este puede ser de 5 hasta 20 años en la banca y hasta 30 años en Infonavit y Fovissste. Especialistas aconsejan que debes procurar comprar la casa que puedes pagar con la mensualidad de un crédito a 15 años. Entre menor sea el plazo, financieramente tendrás más beneficios a largo plazo por pagar menos intereses. Solicita al asesor de crédito que te imprima las tablas de amortización para que las evalúes con tu familia y elijas la mejor de acuerdo a tus posibilidades. 

 

 

  1. ¿QUÉ SEGUROS DEBO CONTRATAR PARA EL NUEVO HOGAR?

 

Seguro de vida. En caso de fallecimiento o invalidez total y permanente del acreditado o coacreditado, protege a su familia liquidando el saldo vigente del crédito.

Seguro de desempleo. Protege al titular hasta tres meses por año durante la vigencia del crédito; sin embargo, cada institución bancaria tiene sus propias características en este seguro y llega a cubrir hasta en cinco ocasiones esta circunstancia en la vida del crédito, en caso de pérdida involuntaria del empleo. También protege a quienes trabajan por su cuenta por incapacidad temporal, en caso de enfermedad o accidente.

Seguro contra daños. Protege el valor del inmueble contra pérdida o daño material incluyendo incendio, rayo, explosión, terremoto, erupción volcánica, huracán, inundación, marejadas o caída de árboles, protegiendo también contenidos que pudiesen ser dañados por estos siniestros. También cubre rotura accidental de cristales con espesor mayor a 4 milímetros, responsabilidad civil familiar por daños a terceros, remoción de escombros, gastos extras por siniestros (excepto terremoto) para renta, mudanza, almacenaje de muebles y robo de contenidos hasta por 5% del valor asegurado.

Normalmente el seguro de vida y de desempleo son obligatorios como parte del crédito hipotecario que se adquiere y están contemplados en la mensualidad a pagar.

 

  1. ¿QUÉ SON LOS PAGOS ADELANTADOS?

 

Hacer pagos por adelantado siempre será recomendable. A medida que lo realices, disminuirá el plazo del crédito y pagarás menos intereses. Las instituciones bancarias manejan tablas en las que se detalla cuánto va a capital, cuánto a intereses en cada uno de los pagos durante la vida del crédito, por lo que la mayoría de veces los pagos adelantados van a pago a capital, esto se llama amortizar y permitirá acortar el plazo del crédito.

 

  1. ¿QUÉ ES EL CAT?

 

El Costo Anual Total (CAT) es la tasa de interés que concentra la totalidad de los gastos de un crédito, (intereses, comisiones y seguros, etc.) y te dice el costo total del crédito que quieres obtener.

El CAT tiene como propósito poder comparar el costo de los créditos bajo condiciones similares. Ello se debe a que el costo integral de un crédito no sólo considera la carga financiera de la tasa de interés, sino también el pago de comisiones, estudios socioeconómicos, avalúos, pagos de seguros, costos de administración y la periodicidad de los pagos en el año.

 


Texto Mariana V. Inclán

Foto: Real Estate Market & Lifestyle