JORGE YARZA
Socio Líder de Real Estate, Turismo E Infraestructura, Mexico & Central America Marketplace, Deloitte

Ante la crisis sanitaria, los diferentes gobiernos y sociedades tomaron posiciones que variaron desde un cierre de fronteras y suspensión de las actividades, hasta posiciones donde la pandemia se vio como un mal administrable con medidas simples y sin problemas.

En este panorama, el tema habitacional, una necesidad primordial del ser humano, se vio afectado de una manera importante. Las sociedades urbanas se pusieron a prueba con unas condiciones que difícilmente se anticipaban. Las familias, en todas sus variantes, tuvieron que convivir dentro de su espacio habitable y disminuyeron el uso de toda la infraestructura de las ciudades.

Conceptos como “más ciudad y menos casa” fueron puestos a prueba, ya que las viviendas en lo general, no están diseñadas para ser hábitat, escuela, espacio de trabajo, lugar recreativo y de actividades físicas.

La condición de la pandemia nos llevó a reflexionar sobre la vivienda, las condiciones de trabajo y los servicios de las ciudades. Se generaron preguntas sobre las lecciones aprendidas y las mejoras que podemos considerar sobre las casas y ciudades.

El reto para México

En nuestro país, la estructura demográfica y social, como una nación joven, nos llevan a un proceso de formación de hogares que estará presente los próximos 20 años. Pasaremos de 31 millones de familias a más de 42 millones en los próximos 15 años, un crecimiento de más del 35%. Además, tenemos el reto de mejorar la calidad del parque habitacional. En México el reto es cuantitativo y cualitativo.

Hay factores cuantitativos en la demanda por comprar viviendas nuevas o usadas y que tienen sus características particulares por segmento, región y actividad económica en las ciudades. La expectativa en los próximos dos años será diferente regionalmente, en función del perfil económico y estructural del empleo y liderazgo gubernamental en cada localidad.

Sin embargo, la demanda está siendo determinada por factores cualitativos relacionados con los comportamientos emocionales de los consumidores.

Considerando estos elementos, las familias mexicanas tienen que decidir entre dos opciones principales: Comprar o Rentar.

La pandemia nos llevó a reflexionar sobre la vivienda, las condiciones de trabajo y los servicios de las ciudades.

Características de una compra

Frente a estas dos opciones, exploremos qué características tiene una condición de compra.

La compra es una parte importante de la sociedad, tiene factores de arraigo, seguridad y de inversión patrimonial. Es una opción que requiere mayor inversión y generalmente un proceso de ahorro o capitalización previa. Esta inversión de comprar una casa se percibe como un activo de ahorro y plusvalía que da techo y riqueza a las familias.

Como inversión, es de largo plazo y lleva gastos de transacción elevados (comisiones e impuestos) y por lo tanto, puede inhibir la flexibilidad y movilidad de opciones habitacionales en el corto.

Un factor clave en la Compra es la confianza y percepciones del consumidor

La demanda de compra de vivienda depende de la recuperación de la confianza del potencial adquirente de vivienda; al ser un consumo duradero que toma tiempo en realizarse, la recuperación de la actividad tomará varios trimestres. No es un bien para consumo inmediato.

Otro factor fundamental en la decisión de compra es la percepción sobre la seguridad laboral, la cual está influenciada por las condiciones de empleo y la expectativa de una mejoría en los ingresos.

Hay temores sobre la salud personal y el regreso a lugares de trabajo y escuelas.

En el corto y mediano plazo, habrá un proceso de ajuste a capacidades de compra y de expectativas de los consumidores.

El crédito hipotecario es un potenciador de la capacidad de compra; la accesibilidad y disponibilidad de crédito hipotecario en las nuevas condiciones socioeconómicas, puede ser un elemento incierto para personas en riesgo de modificar su situación laboral.

Vivienda nueva

En el mercado de adquisición de vivienda nueva, hay un factor adicional que es la oferta. La producción de vivienda nueva está influida por los siguientes factores:

Desde abril de 2020, algunos gobiernos estatales emitieron restricciones a su operación.

Las empresas ligadas a la construcción suspendieron o moderaron sus operaciones y están en proceso de reactivarse.

La disponibilidad de insumos afecta a toda la cadena de valor y retrasarán los tiempos de reactivación, lo que ocasionará revisiones y atrasos de los proyectos.

Tomando en cuenta los puntos anteriores, se anticipa una menor oferta de vivienda nueva para el cierre de 2020 y durante 2021. Sin embargo los precios se han mantenido, ya que la caída en la demanda ha redimensionado el tamaño del mercado en su conjunto.

Vivienda usada

La opción de la vivienda usada se convierte en una alternativa interesante, ya que se tiene una base del parque inmobiliario total donde más de 14 millones de viviendas han sido financiadas con esquemas hipotecarios, y cuentan con los elementos legales para su transmisión y refinanciamiento.

En los últimos años, hemos observado en México una creciente participación de la vivienda usada en el financiamiento habitacional, llegando a niveles cercanos al 45% del total. En países con mercados más maduros, la vivienda usada constituye el 80% del mercado de financiamiento de adquisición.

Un buen momento

Las hipotecas permiten canalizar recursos para resolver la clara necesidad de vivienda nueva o usada y dan la accesibilidad y el plazo necesario para adquirir ese patrimonio familiar. Hoy estamos en uno de los momentos donde las tasas hipotecarias son particularmente bajas y asequibles para los clientes bancarizados.

Las hipotecarias, los bancos, el Infonavit y Fovissste dieron a conocer que buscarán mantener sus condiciones y continuar operando en la originación del crédito individual. Lo cual es una gran oportunidad para los compradores de vivienda.

Condiciones a considerar para rentar una vivienda

El esquema de renta ofrece una buena solución para las familias que tienen una mayor necesidad de flexibilidad en plazo y ubicación. Es una solución para quienes cambian temporalmente de residencia, que están inciertos en la permanencia en una colonia o de condiciones de vida. Comparativamente, el acceso a vivienda en renta requiere de menor inversión y puede permitir liquidez para la familia.

El proceso para rentar es mucho más sencillo que el de adquisición y tiene bajos costos de transacción. Para algunas familias puede ser la solución para generar liquidez y ahorro para inversiones futuras.

El esquema de renta es particularmente importante para darle opciones y diversidad a las soluciones habitacionales. En México se estima que cerca del 20% de las viviendas tienen esquemas de este tipo. En Estados Unidos es del 30% y en Austria del 40%. En países con mercados más maduros y formales, las condiciones de seguridad jurídica e incentivos fiscales favorecen a los esquemas de renta habitacional.

La renta es una buena solución para quienes tienen una mayor necesidad de flexibilidad en plazo y ubicación.

Renta vs mensualidad hipotecaria

Existe una relación entre la renta que se paga por un inmueble y el comparativo a una mensualidad hipotecaria con un financiamiento al 80%. Si la renta es mayor al 70% de la mensualidad hipotecaria, la opción de compra se hace atractiva. Cuando la renta es mucho menor a la mensualidad, ésta se convierte en una opción financieramente más accesible.

En las condiciones financieras 2020-2021, es posible que las opciones de la misma sean más demandadas, debido a factores económicos, sociales y de ajustes laborales y escolares.

En algunos casos, la demanda y la caída de la actividad económica afectarán los mercados de arrendamiento y propiedad en el mediano plazo. El valor de los inmuebles se verá presionado los siguientes meses, hasta que se recuperen los niveles de capacidad de compra de los consumidores y de los adquirentes o usuarios de vivienda en renta.

Ni uno, ni otro

Existe otra opción que es: Ni compro, ni rento, donde las familias y los individuos difieren su cambio a una vivienda de uso propio y se mantienen con sus familias o en convivencia (coliving). Esto generará en el corto plazo una reducción del mercado, pero acumulará una potencial demanda en el mediano.

La solución de quedarse con familiare genera un mayor nivel de hacinamiento y retos en la convivencia. En muchas comunidades, el efecto de la pandemia y el quedarse en casa generaron convivencias diferentes, a las cuales todavía las personas se están adaptando.

A manera de resumen de los comentarios anteriores, en la siguiente tabla, bajo tres diferentes opciones, se consideran  los esquemas, los criterios y las condiciones:

La tabla anexa sirve como base para formar criterios y evaluar las condiciones de cada situación en particular, por lo que se debe considerar como referencia y no como recomendación.

¿Desea guardar los cambios en el documento “PORTADA_JORGE YARZA” de Adobe InDesign antes de cerrarlo?

Algunas lecciones aprendidas

Hoy, el panorama en medio de la pandemia ha influido en algunos conceptos y soluciones; sin embargo, existen algunas tendencias sobre el desarrollo de vivienda, sea en venta o renta, que prevalecerán:

La tendencia demográfica creciente en función a la formación de hogares, edad de la población, atractivo regional y con posibilidades de desarrollo económico.

El desarrollo de conjuntos urbanos con mayor convivencia, servicios complementarios y calidad de vida, con usos mixtos, con movilidad más eficiente y sustentabilidad ambiental, serán más atractivos.

Innovación en los diseños arquitectónicos y de concepto inmobiliario, con esquemas más flexibles en las viviendas y la demanda para soluciones en conjuntos con áreas de trabajo y estudio.

La introducción de elementos de diseño de las ciudades y comunidades inteligentes que conecten las comunidades, mejoren la movilidad, así como la convivencia entre las colonias, industrias y servicios, para regresar a una mayor convivencia familiar y social. 

Texto Jorge Yarza

Foto: AVENUE Polanco gfa / DSK Central Park Guadalajara / ROVI / DOWN TOWN bosque real / tawn versalles 255, cdmx