La historia del retail en México se inicia, como en cualquier parte del mundo, en las calles: los lugares con el mayor flujo de personas. En particular, en el centro de la ciudad donde está la mayor concentración de comercio y donde nuestro país no es la excepción. El segmento evolucionó tan vertiginosamente que ahora a nivel nacional contamos con la mayor oferta de centros comerciales de toda Latinoamérica.

A principio de los 90 existían tiendas de autoservicio encabezadas por Cifra y sus tiendas Aurrerá (nació en 1968 y ahora es Walmart), Comercial Mexicana (1959) y Gigante (nace en 1962 y ahora es Soriana), principalmente. También estaban en operación las tiendas de autoservicio El Puerto de Liverpool, El Palacio de Hierro y Sears, entre otras. Sin embargo, cada una de ellas operaba en forma unitaria y desvinculada; no como parte de una plaza comercial o un centro comercial, tal como las conocemos actualmente, salvo en contadas excepciones.

 

La noche del 18 de octubre del 2010 se abre al público el corredor peatonal Madero. 
La noche del 18 de octubre del 2010 se abre al público el corredor peatonal Madero.

 

El concepto central de ARTZ Pedregal se basa en la creación de un gran parque público de 5,000 m2 con forma de herradura El concepto central de ARTZ Pedregal se basa en la creación de un gran parque público de 5,000 m2 con forma de herradura

 

Los textileros en la época de bonanza de la industria maquiladora en México, hicieron mucho dinero porque las grandes marcas internacionales venían a México por millones de unidades. Estos se preguntaron qué hacer con tanta liquidez y empezaron a comprar bienes raíces, edificios y terrenos. Muchos de ellos rentaron esos edificios para uso comercial, es decir, encontraron en la renta de espacios comerciales una alternativa más redituable que su propio negocio y terminaron por convertirse en los grandes desarrolladores contemporáneos.

Mientras algunos empresarios visionarios pensaron en aglutinar varias tiendas importantes (departamentales y autoservicio), éstas últimas querían crecer porque con una tienda en el centro de la ciudad ya no era suficiente. Como hay pocas calles en la ciudad con flujo continuo de gente, algunos empresarios con ingenio se empezaron a asociar con las tiendas departamentales y así nacieron los primeros centros comerciales en México. Sin duda el tema de la diversificación para las tiendas fue clave; tiempo después también se favoreció el concepto por la inseguridad.

 

En 1936 se inauguró el edificio Liverpool en el centro de la Ciudad de México. En 1936 se inauguró el edificio Liverpool en el centro de la Ciudad de México.

 

En 1965 Aurrerá, de Grupo Cifra, era la principal cadena minorista en México. En 1965 Aurrerá, de Grupo Cifra, era la principal cadena minorista en México.

 

En 1962 Grupo Gigante inauguró su primer tienda en Mixcoac, en el Distrito Federal. En 1962 Grupo Gigante inauguró su primer tienda en Mixcoac, en el Distrito Federal.

 

En 1969 fue inaugurada Plaza Universidad, el primer centro comercial en la Ciudad de México. En 1969 fue inaugurada Plaza Universidad, el primer centro comercial en la Ciudad de México.

 

Pioneros en centros comerciales

 

La plaza comercial más antigua en México es Plaza Universidad, ubicada en el sur de la Ciudad de México en la avenida del mismo nombre y que fue inaugurada en 1969, como resultado de una asociación entre Sears Roebuck de México y el arquitecto Juan Sordo Madaleno que incluyó al Cinema El Dorado 70 y uno de los pocos restaurantes de prestigio en aquella época: Helen´s.

Se trató de un hecho inédito y relevante, porque aun cuando en esa época la zona estaba urbanizada, en la ciudad no había opciones comerciales fuera del centro histórico, por lo que se convirtió en un detonante de comercio y se transformó en un centro de reunión. Fue un cambio radical para el comercio y para el hábito de las personas; el comercio estaba acostumbrado a estar en la calle y con vista a ésta, no dentro de un edificio (mall), digamos en un lugar cerrado.

También en 1969, en Guadalajara, Jalisco, nació Plaza del Sol, donde un grupo de doce comerciantes se les ocurrió agrupar diversos establecimientos en un solo espacio abierto, moderno y funcional.

A los pocos años le siguió Plaza Satélite, en Ciudad Satélite, en Naucalpan, Estado de México, también del arquitecto Juan Sordo Madaleno, que inició operaciones en 1971 y que fue la primera que integró a varias tiendas departamentales en un mismo complejo (Sears, Liverpool, Sanborns y París-Londres). En su momento fue el centro comercial más grande de América Latina, aunque no había mucha competencia.

Pasaron siete años para el nacimiento de Plaza Aragón en 1978, en la zona de Ecatepec, Estado de México. En aquel tiempo no tuvo gran relevancia; sin embargo, con el paso de los años experimentó varias ampliaciones y actualmente es el gran centro comercial Multiplaza Aragón con poco más de 60,000 de metros cuadrados (m2), y de hecho, es uno de los más grandes en el país.

 

En 1971, se inauguró Plaza Satélite con una inversión de 34,000 millones de pesos. En 1971, se inauguró Plaza Satélite con una inversión de 34,000 millones de pesos.

 

Para octubre de 1980 inicia operaciones Perisur al sur de la Ciudad de México, sobre Anillo Periférico e Insurgentes. Se le consideró como el tercer gran centro comercial de la época y superó en metros cuadrados a los anteriores. Debido al éxito de Plaza Satélite en el norte de la ciudad, se quiso hacer algo similar para al sur del entonces Distrito Federal.

Visto en su conjunto, los pioneros de los centros comerciales en el país fueron casos aislados y nunca representaron una tendencia de mercado, incluso pasaron muchos años entre el inicio del segundo que fue Plaza Satélite, y el tercero, Perisur.

En noviembre de 1993 arrancó su operación el Centro Comercial Santa Fe, ícono del sector por su tamaño, tanto para México como para América Latina y lo sigue siendo hasta la fecha. La Universidad Iberoamericana (UIA) y el centro comercial  —obra del arquitecto Sordo Madaleno— fueron los grandes detonadores del desarrollo inmobiliario en Santa Fe, lugar que en su época anterior fue un tiradero de basura y minas de arena.

 

En 1980 se inauguró  el primer centro comercial de Grupo Liverpool: Perisur. En 1980 se inauguró el primer centro comercial de Grupo Liverpool: Perisur.

 

UV Ciudadela es un gran complejo comercial ubicado al sur de Zapopan, Jalisco.  UV Ciudadela es un gran complejo comercial ubicado al sur de Zapopan, Jalisco.

 

A mediados de la década de los 70, el arquitecto Eduardo Bross Tatz, fundó Planigrupo en Guadalajara, Jalisco, que era un taller dedicado al diseño arquitectónico y la planeación urbana. En un fraccionamiento al sur de la Perla de Occidente, la firma abrió su primer mall en 1982: Plaza Fiesta Arboledas y posteriormente debido al éxito,  Fiesta Camelinas en Morelia en 1985 y Plaza Bella en Pachuca, Hidalgo, en 1991. Posterior a la crisis de 1995, fue cuando la firma se enfocó de manera exclusiva a los centros comerciales. En 1996, Elliott Bross Umann, hijo primogénito de Eduardo, se incorporó infundiendo un nuevo espíritu financiero al modelo de negocios, lo que permitió que en 1997 se convirtiera en el desarrollador de HEB, una de las cadenas más importantes de supermercado de Estados Unidos. 

Con lo anterior, Planigrupo generó el primer programa de inversión dedicado al desarrollo de centros comerciales anclados con supermercados en México. Al mismo tiempo, desarrolló el concepto hold and lease, que generó a su vez el éxito que generó que en 2001, una de las FIBRAS más grandes del mundo, KIMCO, estableciera un programa de inversión con la firma mexicana.

La llegada de fondos de inversión internacionales, el acceso a recursos del mercado de capitales nacional a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y créditos de la banca, sobre todo en la primera década del siglo XXI, impulsaron la construcción de un gran número de centros comerciales.

Con el paso del tiempo, la inseguridad contribuyó a que la gente no tuviera calles para caminar. La inseguridad propició entonces que las personas se fueran a los malls a realizar compras, a tomar un café, un helado, como parte de una tendencia mundial. Actualmente se considera como parte importante del esparcimiento contemporáneo de los mexicanos, porque además, no hay parques.

 

Planigrupo con KIMCO innovaron inversión con rendimiento en pesos en 2001.

 

Desarrolladores como Inmuebles Carso, Danhos, Planigrupo, Liverpool, Gigante Grupo Inmobiliario, Copri, GSM, Gicsa, MRP, Frisa, Grupo Inmobiliario Monterrey entre otros, dieron un fuerte impulso al sector con grandes e importantes inversiones.

La más reciente oleada de inversión fue empujada por la llegada de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) a través de  Fibra Uno, posteriormente con Fibra Danhos y otras más.

 

Centro comercial Santa Fe se inauguró en noviembre de 1993 por el presidente Carlos Gortari. Centro comercial Santa Fe se inauguró en noviembre de 1993 por el presidente Carlos Gortari.

 

Vía Santa Fe fue desarrollada en 2013 en la parte superior del Centro Comercial Santa Fe.  Vía Santa Fe fue desarrollada en 2013 en la parte superior del Centro Comercial Santa Fe.

 

Inicialmente no fueron rentables

 

Durante la época temprana de los centros comerciales en el país, su oferta fue muy distinta a la que actualmente ofrecen. Además de las tiendas departamentales —que desde entonces tienen una función ancla— éstos se llenaron con tiendas más pequeñas, ya que eran pocas las marcas que existían (como el caso de Helen´s) y el resto lo conformaban negocios familiares.

El esquema inicial fue cuando se vendía una buena parte del inmueble y el desarrollador se quedaba con otra parte. En esa etapa los centros comerciales no fueron muy rentables porque no había marcas para llenar el tamaño de los locales, que iban de los 80 a los 150 m2 como máximo; eran espacios para negocios de tipo familiar.

En consecuencia, al principio algunas plazas comerciales se vendieron en condominio y con esos mismos recursos construían el inmueble. Cuando se dieron cuenta que el centro comercial se volvió negocio, entonces ya no lo vendieron: lo rentaron.

Como reflejo de ello, inicialmente algunos centros comerciales padecieron una mezcla mediocre, y se necesitaron a las grandes tiendas departamentales para atraer a la gente a la plaza. Algunas marcas internacionales (retailers) no venían ni gratuitamente por distintas razones como el Efecto Tequila y la inseguridad, entre otros pretextos.

Sin embargo, poco a poco fueron llegando franquicias en primer nivel, no las marcas; éstas buscaron socios locales porque no comprendían el estilo mexicano de consumo. Hoy la tendencia es global y aunque tardaron varios años, operan en el país la mayoría de los logotipos internacionales más destacados.

 

El retail evolucionó en la medida que bajaron las tasas de interés y en que la gente empezó a viajar fuera del país.

 

En México cambió la forma de consumo

 

El primer retail en México se hizo en las calles, principalmente en los centros históricos de cada ciudad, pero en las últimas dos décadas cambió radicalmente su operación y pasó a ubicarse en las grandes plazas comerciales.

Generalmente a nivel mundial el centro de una ciudad es donde se realiza el comercio puro y duro. Ahí se mantiene una gran cantidad de negocios a través de literales ríos de personas. Por ejemplo, la calle de Madero, la más visitada en México, abrirá más establecimientos con las mejores marcas de las que actualmente ofrece.

 

La calle Francisco I. Madero es de las más transitadas en el Centro Histórico desde el Siglo XIX. La calle Francisco I. Madero es de las más transitadas en el Centro Histórico desde el Siglo XIX.

 

En la populosa calle se invirtieron 30 millones de pesos en repavimentación, iluminación, fachadas y colocación de macetones. En la populosa calle se invirtieron 30 millones de pesos en repavimentación, iluminación, fachadas y colocación de macetones.

 

A partir de 1989, Javier Sordo Madaleno ha rediseñado todas las fachadas de la marca. A partir de 1989, Javier Sordo Madaleno ha rediseñado todas las fachadas de la marca.

 

El retail evolucionó en la medida que bajaron las tasas de interés y en que la gente empezó a viajar fuera del país. Mucha gente visitó centros comerciales de otros países y percibió las ideas de restaurantes, tiendas y sus conceptos.

Antes viajaban al extranjero para adquirir algún producto, pero actualmente casi todos los productos y sus marcas se pueden adquirir en México, con precios similares a los del extranjero, considerando la paridad de nuestra moneda.

La cultura comercial mexicana ha avanzado mucho porque ha recorrido el mundo y conoció otros conceptos, creció comercialmente, se volvió más conocedora y más exigente.

La apertura comercial a partir de 1994 propició la paulatina llegada de cientos de retailers. En este año existían en el país apenas seis marcas de automóviles, como máximo, y actualmente hay más de 40 opciones.

Lo mismo pasó con muchos segmentos de mercado, como restaurantes formales, de comida rápida y cafeterías, sobre todo en el tema de moda, porque México logró estabilidad económica y su clase media creció junto con su capacidad de consumo y la demanda de productos.

Adicionalmente, con la estabilidad económica que se logró la clase media del país se fortaleció y además de una mejora en su capacidad de compra, el crédito al consumo se expandió y todo ello representa hasta la fecha el gran motor del consumo para esta oferta.

Los retailers de moda llegaron a México hace como 15 años, donde Liverpool y Palacio de Hierro fueron los primeros que incursionaron en las pruebas de laboratorio, porque las marcas probaron con un corner que representaba poco riesgo: efecto prueba y error.

 

 El Palacio de los Palacios inició operaciones en noviembre de 2015. El Palacio de los Palacios inició operaciones en noviembre de 2015.

 

En 2013, El Puerto de Liverpool emitió 3.5 millones de tarjetas. En 2013, El Puerto de Liverpool emitió 3.5 millones de tarjetas.

 

Como resultado de esa evolución, empresas como Inditex se diversificaron hacia cuatro países con sus nueve marcas, y uno de sus centros principales se asentó en México; de acuerdo con información de su portal, hasta enero de 2017 reportaron 360 tiendas en el país.

Lo anterior indica que México se ubica en el Top Ten del retail mundial. Localmente muchas marcas venden más que en Milán, Nueva York, Tokio, París y diversas sedes. Sin embargo, a México le hace falta un solo toque: el glamour.

 

México, sin glamour

 

Diversos expertos del tema nos indican que México entraña aventura, belleza y pasión. Lo tiene casi todo, pero le falta  glamour. Nos piden imaginarnos lo increíble que sería ir a la calle de Madero, al Centro Histórico y que se viva una dinámica similar de moda a lo que ofrecen las ciudades de Madrid, París o Amsterdam.

Glamour y seguridad son los dos fundamentales para el desarrollo de este segmento.

 

La inauguración del complejo Town Square Metepec se prevé para el primer semestre de 2018. La inauguración del complejo Town Square Metepec se prevé para el primer semestre de 2018.

 

El proyecto Mitikah fue diseñado por el arquitecto argentino César Pelli. El proyecto Mitikah fue diseñado por el arquitecto argentino César Pelli.

 

El e-commerce es el otro gran pendiente. El país es joven en este segmento. Aunque hay diversas visiones, los expertos consideran que no va a sustituir al centro comercial, o a las tiendas, sino que será un complemento. Curiosamente, consideran que aquel que vende online más es aquel que ofrece el servicio físicamente a través de una tienda, la cual funciona como vitrina.

También nos indican que es básico no ubicar un centro comercial frente a otro, para no depredar el segmento entre desarrolladores; recomiendan la asociación. Cuando los centros comerciales son muy cercanos y se complementan es lo correcto, pero si se conflictúan surgirán problemas.

 

Para 2019 se prevé que la productividad vía e-commerce alcance 13 mdd.

 

Recomiendan además estar pendientes de no caer en una burbuja retail. México es el país de América Latina con mayor potencial para el desarrollo de centros comerciales, pero consideran que hay ciudades o zonas dentro de éstas con riesgo de presentar situaciones burbuja.

México superó la instalación de 600 centros comerciales entre 2015 y 2016, con poco más de 16 millones de m2 rentables. De acuerdo con el International Council of Shopping Centers (ICSC), para 2025 se prevé que se alcance el desarrollo de 760 centros comerciales.

Otro tema que sugieren los especialistas consultados es que los centros comerciales viejos, que no se remodelaron ni ampliaron, deberán ser demolidos y se tendrán que volver a rehacer si buscan ser competitivos.

 

The Park Lomas Verdes con una superficie rentable de 42,000 m². Se estima que comience a operar durante 
el segundo trimestre del 2018 The Park Lomas Verdes con una superficie rentable de 42,000 m². Se estima que comience a operar durante el segundo trimestre del 2018

 

El complejo de usos mixtos Vía 515 contará con 75,000 m² e incluirá oficinas, centro comercial y dos hoteles. El complejo de usos mixtos Vía 515 contará con 75,000 m² e incluirá oficinas, centro comercial y dos hoteles.

 

En 2015 inició el proyecto inmobiliario Nasa del Ingeniero Carlos Slim. En 2015 inició el proyecto inmobiliario Nasa del Ingeniero Carlos Slim.

 


Texto:Ricardo Vázquez

Foto: PS / EXPANSIÓN / TWING /JUAN SORDO MADALENO / STC / KN3 / PLANIGRUPO / DFT / RCOY / THOR URBANA /