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Inicia una historia de éxito

El desarrollo de las propiedades bajo administración de Terrafina ha sido un caso de éxito. Los inicios de la adquisición del portafolio se remontan al año 2002, cuando se encontraban bajo la tutela del administrador de fondos privados de capital: Prudential Real Estate Investors, el cual comenzó a operar con una base inicial de Área Rentable (AR) de 2 millones pies² (mpc) (185,806 m² aproximadamente), y que para 2012 alcanzó un total acumulado de AR equivalente a 19.8 mp² (1,839,480 m²  aproximadamente), es decir un crecimiento promedio de 1.98 mp² anualmente, acumulando en 2012 un total de 19.8 mp² (183,948 m² ).

Enrique Lavín VP Capital Markets "Prei" Alberto Chretín,CEO, Francisco Navarro CFO, Principales Directivos de Terrafina.

En Marzo de 2013 Terrafina nace como un Fideicomiso de Inversión de Bienes Raíces (“FIBRA”) mediante una Oferta Pública Inicial (OPI) aproximada de 853 millones de dólares (mdd). Los fondos se aplicaron en primer lugar como pago del Portafolio Inicial a los inversionistas de PREI® y en segundo lugar para disminuir el apalancamiento del portafolio a niveles de 22% (deuda neta sobre el valor de las inversiones). El portafolio inicial consta de 132 propiedades industriales y
13 reservas territoriales, con un equipo directivo interno que cuenta con la experiencia y capacidad para administrar, operar y llevar a cabo el diseño de las mejores estrategias, teniendo como eje entregar el mejor retorno a los accionistas. Por otra parte el Comité Técnico está formado por destacados profesionistas y empresarios de éxito probado, aportando valiosa experiencia en ámbitos estratégicos para la administración del fideicomiso.

Terrafina cuenta con un asesor externo sólido y reconocido para la administración de sus  propiedades; PREI que tiene activos netos bajo administración en fondos en Latinoamérica por 2.4 billones de dólares (bdd) y a nivel mundial 34.6 bdd netos siendo una empresa líder y altamente exitosa en la administración de activos inmobiliarios en México.

La estructura de capital inicial fue diseñada con una línea de crédito flexible y amplia, hasta por 500 mdd, la cual les permite impulsar su plan de crecimiento estratégico por medio de adquisiciones, con un costo de deuda competitivo.

Parque Industrial (B-,Quintana).

Recientemente, Terrafina anunció la adquisición de 11 mp² de propiedades industriales pertenecientes a la coinversion de “Kimco” y “American Industries” (AI), la cual posicionará a Terrafina como uno de los más grandes propietarios y operadores de activos industriales en México. Esta adquisición contribuye a mejorar la calidad del portafolio, ampliar la diversificación de los ingresos y solidificar el posicionamiento geográfico. Esta compra estratégica, que se encuentra en una fase muy adelantada de negociación,  generará eficiencias en economías de escala para el portafolio inicial, que a su vez se traducen en mejores márgenes, y éstos a su vez en un mayor ingreso operativo neto.

En un análisis macro, o como los financieros dirían “top-down”, vemos a México con fundamentales sólidos, prueba de ello se manifiesta en las recientes mejoras de las agencias calificadoras como: “Fitch” la cual otorgó la calificacion BBB+; “S&P”que clasificó recientemente a México con “Outlook” positivo y “PIMCO” que nos considera en el “sweet spot”. Vamos bien y todos estos posicionamientos están sólidamente fundamentados, ya que México cuenta con metas de inflación acordes a su panorama económico, tasas de referencia sólidas, acceso a mercados de capital y crecimiento constante, con un potencial a un por encima del observado.

En relación a los sectores que están estrechamente relacionados con los resultados de Terrafina, pudiéramos señalar: al sector de manufactura para exportación y al sector de servicios logísticos; México tiene una vocación de producción manufacturera para exportación, 35% del PIB proviene de la manufactura, que tiene bases muy sólidas y elementos necesarios para ganar terreno a otros mercados como la manufactura China. De acuerdo a un texto de Peter Coy publicado recientemente en “Businessweek”:

México es más competitivo en salarios ajustados por productividad que China, se cuenta con una base amplia de ingenieros que en un binomio costo-rendimiento ya se hallan a la par de China, y hacia 2015 la brecha de un mayor costo de mano de obra China se ampliará respecto a México.

México tiene el andamiaje estructural para distribuir productos a 44 países, dados sus múltiples tratados de libre comercio, y está en vías de cerrar un pacto robusto de intercambio comercial con la Unión Europea.

En costos energéticos, México tiene un costo en gas natural entre 50 y 170% debajo del costo del mismo energético en China, de igual manera su costo de producción energética es inferior: y todo ello tan sólo en la coyuntura actual, estos datos no descuentan los menores costos energéticos del país en caso de aprobarse una reforma energética integral…

En clusters de producción manufacturera, México también ha sentado bases firmes, siendo el mayor productor en manufactura automotriz a nivel mundial, 89 de los 100 más importantes productores de manufactura automotriz están instalados en México y actualmente es el cuarto mayor exportador tanto de autos como de partes automotrices en el mundo.

Localización estratégica, no sólo nuestra cercanía terrestre con Estados Unidos nos da una ventaja en distribución, también la localización de nuestros puertos: México puede llegar en menos días que nuestros competidores Asiáticos a los principales puertos de Estados Unidos y la Unión Europea, y a través de múltiples puntos.

Potencial de concentración industrial, si nos comparamos con Estados Unidos, el área disponible para producción manufacturera per cápita es muy baja, 1/8 de la concentración de Estados Unidos: hay sin duda un importante “upside” para la concentración industrial en México.

Mexico Momentum (“MEMO”), consideramos que la desaceleración de la economía China con sus efectos en la producción de commodities, y en específico en la economía brasileña, hace a México más competitivo para la recepción de Inversión Extranjera Directa: los mercados están volteando a ver hacia nosotros y están empezando a substituir a Brasil por México.

Integración económica con Estados Unidos, el porcentaje de consumo de productos americanos es mayor en México que en China, lo cual significa que para los Norteamericanos es más conveniente consumir manufacturas mexicanas que chinas, debido a la existencia de mayores economías de alcance.

La capitalización de terrafina

Terrafina es una FIBRA reciente que realizó su OPI hace cuatro meses, donde recaudó 10.6 mil millones de pesos (mmdp), a través de la colocación de más de 381 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).

La Oferta de los CBFIs en la OPI estuvo bien balanceada entre los mercados nacionales e internacionales, con una colocación aproximada de 47% y 53%, respectivamente. Los agentes colocadores en México fueron HSBC, Accival y Banorte/IXE. Los agentes colocadores internacionales fueron Goldman Sachs y Citigroup Global Markets.

Es importante destacar la estrecha relación de negocios que Terrafina tiene con el sector financiero y en particular con las instituciones que les asesoraron en la colocación. En el caso de Citi, la relación es muy estrecha, ya que han participado en varias líneas de crédito para PREI.

Del monto total de la colocación un poco más del 15% de los CBFIs fueron a los inversionistas originales de PREI, que por ahora se encuentran dentro del periodo de restricción de venta, el restante fue liquidado en efectivo. Dentro del mercado local, observamos una fuerte demanda tanto del mercado “Retail” (Banca Privada, Banca Patrimonial y Fondos Privados de Inversión) como de las instituciones financieras y AFORES.

El año 2013 ha sido muy activo en colocación de FIBRAs, las OPIs de FIBRAs para este año ya han sobrepasado los
2 bdd. Vemos bastante apetito de los inversionistas que buscan un destino seguro y rentable para su patrimonio, hemos pasado de aquellos tiempos de 19 colocaciones de CKDs al de las FIBRAs, que son instrumentos sólidos y fundamentales que descansan en propiedades de gran escala rentadas en México. El avance en el tratamiento fiscal de las FIBRAs ha permitido que florezcan en los últimos tres años como un nuevo sector pujante y de rasgos muy distintivos de profesionalismo y consolidación en el sector inmobiliario mexicano.

Terrafina está a la vanguardia en su propuesta de inversión, ya que en su ADN tienen la especialización: están concentrados en propiedades industriales enfocadas a manufactura y logística, con un gobierno corporativo de primera línea, y un consejo consultivo que cubre a profundidad todas las aristas del negocio.

Una inversión que que rinde frutos

 Los CBFIs de Terrafina se colocaron a 28 pesos por CBFI. Sus títulos han fluctuado entre los 24.88 y 32.03 en el mercado. Desde un análisis técnico de tendencias, los “traders” le dan un piso a los títulos de Terrafina en 25 y un techo 32, el desempeño de la cotización de sus CBFI se ha visto impactado por tres choques externos:

1. Las Empresas “vivienderas” han afectado la percepción del mercado de FIBRAs, lo cual no debiera influir porque se trata de  dos sectores con ciertas similitudes, pero con operación y fundamentales muy diferentes.
2. El recorte de la liquidez en Estados Unidos de Norteamérica ha provocado un alza generalizada en las tasas de interés de los bonos gubernamentales, efecto que ha tenido como consecuencia un menor apetito por el mercado accionario.
3. En mercados emergentes, el anuncio del aumento del precio de los bonos se ha reflejado en una salida temporal de capital de corto plazo, teniendo como efecto un sobresalto en el tipo de cambio.

 Terrrafina cuenta con una sólida diversificación de activos:

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• Por cliente: ningún tenedor de Terrafina tiene una participación superior al 8% de los ingresos de Terrafina.
• Por región: la concentración en las regiones en que Terrafina tiene presencia no excede del 35%, y por estado es inferior al 20%.
• Por industria: ninguna de las industrias a las que servimos excede del 30% de concentración, incluyendo a la industria automotriz.

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 Calidad de activos:

• Expansiones de propiedades existentes: el diseño de  las  propiedades de Terrafina es adaptable e inteligente, razón por la cual puede lograr, en sus propiedades actuales, una expansión de hasta 2.9 mp² (269,418.8 m²) entre expansión de tierra y desarrollo de propiedades.
• Oportunidad de reposicionamiento: las mejoras en las propiedades de Terrafina  dan hasta 2.5 mp² (232,257.6. m²).
• Reserva territoria:, Terrafina cuenta con hasta 7.5 millones de pies cuadrados (696,772.8 m²) para nuevos desarrollos, y tiene una gran  experiencia en el tema, en años de operación previos ha crecido bajo este esquema.
• Si conjuntamos todos los puntos anteriores, estamos hablando de que Terrafina tiene la posibilidad de alcanzar entre 9 a 12 mpc (836,127.4 a 1,114,837 m²) en crecimiento orgánico.

Excelencia en operación:

• Terrafina opera bajo el esquema de arrendamiento triple neto, es decir no corren con riesgos de impuestos, seguridad ni seguros, una vez rentadas sus propiedades.
• Recuperación de propiedades rentadas, a pesar de la depresión económica en 2009, Terrafina ha llevado de regreso sus propiedades rentadas a un 88% de ocupación.
• “Upside” en arrendamiento, Terrafina tiene la capacidad de crecer aceleradamente en arrendamientos de sus  propiedades en Monterrey, Tijuana y demás ciudades fronterizas.

Todos los factores anteriormente mencionados se traducen en mayores flujos de la operación (FFOs), que una vez consolidados los fundamentales de la empresa estarán creciendo en doble digito, traduciéndose en un doble beneficio para los tenedores:

• Mayores dividendos.
• Mayor valuación de las propiedades bajo su administración.

De acuerdo al análisis de mercado, están cotizando a un múltiplo P/FFO por debajo de algunos de sus competidores, están  convencidos que una vez que el mercado haya internalizado el valor detrás de Terrafina, el múltiplo se ajustará a la alza, generando un potencial “upside” para sus inversionistas, Goldman Sachs, por ejemplo, anticipa un 14% de “upside” en su tesis de inversión al precio de salida del CBFI en la OPI.

Terrafina, la diferencia en el sector industrial

 Terrafina está administrada por un grupo compacto, que es asesorado por un Comité Técnico de exitosos profesionales y empresarios mexicanos, que cubre todas las aristas del negocio, y tiene como asesor externo a PREI, que le proporciona todo el andamiaje para una exitosa administración de las propiedades en el fideicomiso.

Por que terrafina es diferente:

• Asesor externo, Terrafina tiene los costos de asesoría de administración más competitivos, PREI le ofrece un esquema de fees alineado a la creación de valor para sus tenedores de CBFIs, asimismo no tienen ninguna penalización por terminación con PREI, tal que la inversión de sus tenedores está salvaguardada.
• Gobierno Corporativo, Terrafina cuenta con los dos órganos de gobierno corporativo más usuales: Comité de Auditoría y Comité de Prácticas Societarias, y tienen un tercer comité que puede nominar a una nueva administración para minimizar la posibilidad de costos de agencia o incentivos asimétricos, lo que les otorga una ventaja sobre las estructuras de las demás FIBRAs.
• Operación, Terrafina es la única FIBRA que ofrece 100% de repartición de dividendos, tienen los costos más bajos por asesoría en administración de propiedades, y cuentan con los incentivos más estrictos para alinear los intereses de la administración con el de sus inversionistas, teniendo el hurdle rate más alto del mercado, 9%.

Las ventajas de su operación estriban de la alineación de intereses de los administradores locales con los de Terrafina, pues sus beneficios están atados a los de Terrafina, y la diversificación de riesgo y calidad de activos que ya se ha descrito anteriormente.

Cuautitlán, punto estratégico para la logística en la zona centro del País.

Terrafina la fibra industrial por exelencia

La diferencia y ventaja de Terrafina estriban de su espíritu de FIBRA industrial, es decir su especialización en naves industriales para manufacturas y logística: Terrafina busca constituirse como la FIBRA Industrial por excelencia.

Su aportación más importante consiste en su especialización, en México las FIBRAs a diferencia de los REITs americanos no tienen un alto grado de especialización en un activo específico, en Terrafina se adelantaron  al mercado yendo un paso más allá, especializándose en propiedades industriales. Inversiones fuera de propiedades industriales para Terrafina serían meramente oportunistas, en caso de que obtuvieran precios muy competitivos y atractivos. Su concentración y empeño está en lo que saben hacer, y en su óptica en lo que son los mejores.

Su networking, equipo directivo, asesor de administración y Comité Técnico le dan acceso a oportunidades de adquisición atractivas, y por ende acceso a crecimiento sintético en términos competitivos. Las propiedades industriales en México se hayan bastante atomizadas, Terrafina tiene la gran oportunidad y herramientas necesarias de integrar muchas de estas propiedades, la negociación hecha con Kimco y AI muestra su habilidad y experiencia.

Terrafina aporta modernos y estrictos instrumentos para la alineación de intereses y en gobierno corporativo; sus costes en fees y los incentivos de su cuerpo ejecutivo son los más competitivos del mercado y los más alineados a los intereses de los inversionistas: tienen el hurdle rate más alto, 100% de distribución de dividendos y no están atados o mermados por altos costes de “finder fees” o penalizaciones por cambio de asesor de administración de activos. Además de lo anterior, el desempeño de su cuerpo ejecutivo se halla bajo un alto escrutinio de tres órganos para preservación de los intereses de sus inversionistas.

Texto Real Estate Market & Lifestyle