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TORMENTA… ¿Y LA CALMA?

El aumento en los costos de construcción

Tan solo a julio de 2008, el incremento en los precios de las materias primas para la construcción ya superaba en más del doble el índice inflacionario general registrado hasta ese lapso; no obstante, los analistas ponderan a la alza su previsión de los precios, en medio de un entorno de volatilidad e incertidumbre financiera, a lo que se le deberá sumar una reducción en el crecimiento del sector para 2009. Sin embargo, hay una nota buena: la demanda de vivienda no se ha detenido… ni se detendrá.

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Lucía Martín Rivero, Analista financiera de Ixe Banco

Dice un proverbio que “después de la tormenta viene la calma”; sin embargo empresarios, constructores y desarrolladores ya no ven la hora en que la escalada generalizada de los precios para la construcción, hagan a un lado los nubarrones y otorguen un rayo de luz.

Al respecto hay dos noticias. Una buena y una mala. Comencemos por la buena: El departamento de Análisis Financiero de Ixe Banco, en voz de Lucía Martín Rivero -una de sus estrategas-, dijo que según sus previsiones afortunadamente lo peor ya pasó así que suelte la respiración y relájese. La mala: Es muy poco probable que se vean de nueva cuenta precios como los que se encontraban entre 2005 y finales de 2007 -momento en que la presión sobre los insumos comenzó-; ello debido a que la demanda no ha descendido sino por el contrario, la feroz hambre por materias primas que tienen naciones como China e India, mantendrán una fuerte presión en los mercados, lo que sostendrá un clima enrarecido por más tiempo.

A este mismo respecto, la analista comentó que a pesar de que esta circunstancia prevalecerá, puesto que la oferta no se ha ajustado a las exigencias del mercado, la desaceleración de las economías industrializadas y naciones emergentes podría provocar que la demanda baje y, por consecuencia, todo podría suponer que se establecería una moderación en el aumento de los precios, situación que no caería nada mal. “Economía Sectorial”, el informe más reciente de Ixe, señaló que la especulación fi nanciera dada -sobre todo la de recientes semanas-, aunado a una mayor demanda de energéticos y problemas políticos en importantes países productores de hidrocarburos, han sido elementos determinantes para el incremento del precio de los commodities. Sobre todo en los metales, que han sido los productos más sensibles ante la volatilidad. El reporte también detalló que al comprender los energéticos, el 40 por ciento del costo de producción del cemento, éste también se ha visto fuertemente afectado.

Por su parte, “Situación Inmobiliaria”, el reporte elaborado por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer, dijo que “la dinámica reciente de los precios internos (de materiales para construcción) responde más a factores internacionales de oferta que de una mayor demanda interna”. En julio –prosiguió el análisis-, los productos internacionales de hierro aumentaron en 106 por ciento anual, el cobre lo hizo en 5.3 por ciento, el aluminio en 12 por ciento y el acero en 66 por ciento. Gran parte de ello, se debió al encarecimiento mundial de los energéticos (que en promedio tuvieron) incrementos anuales de 79.9 por ciento; 167.4 por ciento y 78.2 por ciento el WTI (petróleo West Texas Intermediate), carbón y gas natural, respectivamente. Al ser nuestro país una nación integrada globalmente, este entorno se ha traducido en inflación y costos mayores en productos metálicos; 29.5 por ciento de aumento anual hasta julio, y de alambre en 64.1 por ciento. Particularmente en estructuras metálicas con 48.5 por ciento y varilla con 59.3 por ciento.

Otros insumos observaron relativas presiones de alzas en productos químicos como asfalto, plásticos e impermeabilizantes, así como cables eléctricos. Para Lucía Martín Rivero, de Ixe, el aumento en los costos de producción es un tema que sin duda, guarda una importancia fundamental para la consecución de las metas gubernamentales y las de las constructoras y desarrolladoras de vivienda; sin embargo, en su opinión hay dos circunstancias que valdría la pena resaltar. Una, que es posible que  en algunos casos, la liberación de los permisos para construcción sea un tema de mayor cuidado para los inversionistas en la materia, que el de los mismísimos precios de los insumos, ya que esto atrasa todos los planes forjados por las empresas y en casos como el del Estado de México, revisten mayor presión al no poder iniciar las obras.

El otro punto, dijo Martín Rivero, es que ante la fuerte competencia que existe entre los vivienderos por colocar sus productos, lo que podría suceder es que tengan que absorber los costos de estos aumentos -tal y como ha venido sucediendo desde que comenzaron a subir de precio los materiales. Esto piensa que deberá de suceder, al menos en el caso de vivienda progresiva o la destinada al mercado de interés social, en donde cualquier aumento pega sensiblemente en el bolsillo del potencial comprador, al tratarse del decil con más bajo poder adquisitivo del país.

Sin embargo –continuó la analista este no será un panorama desolador, ya que buen número de los participantes del mercado tienen diversificado su espectro de productos, con lo que habría otros tipos de vivienda como el residencial o residencial de lujo donde podrían recuperar sus márgenes, claro está, todo dependiendo de cada caso en particular, pues la competencia en este rubro es aún más férrea.

Un elemento más que debe de dar certidumbre a los constructores y desarrolladores, es que no obstante que el entorno generalizado de desaceleración económica y aumento inflacionario, el déficit de vivienda existente es tal, que el mercado aún tiene mucho que absorber al respecto. A esto debe agregarse el impulso tan fuerte que está dando la administración federal en torno a la construcción inmobiliaria, sobre todo en los estratos más marginados.


La demanda de los insumos no bajará su ritmo.

 

¿A DÓNDE VAN LOS PRECIOS?

El reporte emitido por los analistas de BBVA-Bancomer, dijo que en los próximos meses los costos para la construcción estarán sujetos a múltiples factores que afectarán los precios en diferente sentido –y que en última instancia-, sobre su potencial trayectoria. No obstante -estiman-, continuarán dominando en su dinámica aquellos factores vinculados a oferta internacional de insumos más que a la demanda interna –y desde luego-, aquellos que están vinculados al ciclo internacional de los costos de los energéticos.

Hasta ahora, el Índice de Costos de Construcción ha registrado ciclos regulares desde 2003, en donde los “picos” de su inflación anual han sido de hasta 15.7 por ciento, y los “valles” de hasta -0.4 por ciento. Es importante remarcar -sostuvo la publicación-, que la duración máxima entre “picos” y “valles” ha sido de entre 12 y 14 meses.

Atendiendo a esta situación y bajo el actual ciclo de costos, la inflación máxima de insumos –de hasta 15 por ciento anual- pudiera registrarse en el último trimestre del año e iniciar su ciclo de bajada paulatina al cierre de 2008. De continuar este patrón, los costos de los materiales para construcción, comenzarían a ver un descenso en sus precios a lo largo de 2009, de forma tal que promediarían un alza máxima de 5.5 por ciento anual. Incluso, estos factores cíclicos nos apuntarían a inflaciones anuales en costos de construcción, menores a la inflación general –medida con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) durante un par de trimestres del 2009. De vuelta al informe de Ixe Banco, la institución preveía que debido a la notable desaceleración en el crecimiento del PIB de la construcción, durante el primer trimestre del año (con apenas un crecimiento de 0.1 por ciento), la previsión ha bajado. A inicios del año corriente, Ixe estimaba un crecimiento de 3.96 por ciento, la cual ha recortado a 3.12 por ciento. Sin embargo, tendremos que esperar a ver los números que traiga en su próximo análisis, el cual es posible que habrá de mostrar ciertas variaciones debido a los sucesos de enorme turbulencia económica y financiera ocurridos entre la semana del 3 al 8 de octubre, que fue cuando el peso tuvo una fuerte devaluación.

LUZ AL FINAL DEL TÚNEL

Lucía Martín Rivero piensa que afortunadamente las condiciones macroeconómicas en esta ocasión son otras si las comparamos con años pasados. Afortunadamente el país cuenta esta vez con instrumentos que pueden hacer frente a las sacudidas económicas de las últimas semanas y el gobierno, como una medida anticíclica, no sólo ya está disponiendo de los cuantiosos recursos que se destinaron para el Plan Nacional de Infraestructura, sino que recuerda que recientemente la Federación aumentó esa partida presupuestal.

El único punto que Martín Rivero observó como “bemol”, es que a pesar de que las cantidades destinadas para el PNI -y que incluye la construcción de carreteras, ferrocarriles, puertos, aeropuertos, telecomunicaciones y obras en rubros como agua potable e hidroagricultura y de la cual se estiman inversiones cercanas a 9 mil 500 millones de dólares (mdd)-, no será posible ver resultados inmediatos, sino que estos se estarán dando en un horizonte medio.

Así pues, parece que aun cuando el panorama no es alentador por el momento, los nubarrones pronto podrán comenzar a dispersarse. Es importante de cualquier forma, recomendó la analista de Ixe, que se tomen acciones prudentes y se mantenga una actitud alerta ante el comportamiento de los mercados en los próximos meses.

También es de resaltar que la volatilidad e incertidumbre no se habrá de dispersar en el corto plazo, ya que la demanda de los insumos no bajará su ritmo de demanda. Por otra parte, se debe de tener en cuenta que aún encontraremos eventos que pueden generar presión en los insumos, como las elecciones presidenciales para el mes de noviembre en Estados Unidos; sin embargo, la luz parece comenzar a filtrarse entre los nubarrones. La tormenta cederá tarde o temprano.