Seguir creciendo el nuevo reto sexenal para el sector vivienda.

Lo que se ha logrado hacer en este principio de siglo es que la vivienda se convierta en un programa prioritario del país, con una plataforma hecha y una estructura legal muy sólida. Por esto, los nuevos funcionarios y autoridades del sector tienen como gran reto continuar con el crecimiento que hasta hoy se ha venido dando.

300 No me gusta2

Los aspectos que deben continuar así para mantener el desarrollo de la vivienda son: fortalecimiento de los mercados financieros, planificación del desarrollo urbano, modernización del Registro Público de la Propiedad (RPP), profundización del mercado secundario de vivienda y consolidación del mercado de microfinanciamiento, declaró Carlos Gutiérrez Ruiz, comisionado Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi) en entrevista exclusiva para  Real Estate Market & Lifestyle.Agregó que todo está hecho para que el avance continúe, pero hay que trabajar duro para satisfacer los requerimientos financieros del sector, que se estima sean para el año 2009 de aproximadamente 28 mil millones de dólares (mdd), equivalentes a 319 mil millones de pesos (mdp) al tipo de cambio de 11.4 pesos por dólar. "Para cubrir los requerimientos del sector de la vivienda se cambiaría la composición de la obtención de recursos, ya que aproximadamente 90 por ciento deberá provenir del mercado privado, mientras que actualmente solamente lo hace en 25 por ciento, mientras que el resto es aportado por recursos públicos vía Infonavit, Fovissste y la SHF.

Lo anterior garantizaría que todo el esfuerzo de las instituciones públicas se dirija hacia el otorgamiento de créditos y garantía para las personas menos posibilidades", estableció el directivo.

Es de resaltar que para obtener 90 por ciento de los recursos en el mercado privado, la bursatilización de hipotecas deberá crecer de manera importante, además de que se requerirá la inyección de capitales nuevos por parte de los bancos y de la captación de recursos internacionales a través de bonos de largo plazo (hipotecas) o emisiones bursátiles de las sociedades financieras de objeto limitado (sofoles), e inclusive de los propios bancos.

Vivienda, política de estado.

Gutiérrez Ruiz explicó que ya quedó institucionalizado legalmente el que la vivienda se convierta en un programa independiente y autónomo, dejando de ser un subprograma sujeto a las buenas voluntades, a la decisión política y ser visto como un asunto social, asistencial y de necesario trato subsidiado.

"Tanto la Cámara de Diputados como la de Senadores aprobaron por absoluta unanimidad la Nueva Ley de Vivienda, donde se le da a la Conafovi personalidad jurídica y patrimonio propio a fin de convertirse en un organismo descentralizado y no sectorizado, por lo que ya no depende de ninguna secretaría sino directamente del Presidente de la República", detalló.

Estableció que la Nueva Ley establece que la vivienda es un programa de Estado, con una agencia rectora que es cabeza de sector de la política pública de vivienda, además de que obliga a todos los niveles de gobierno a mantener una coordinación perfectamente clara, con derechos y obligaciones, e identifica el importante papel que desarrollan todos los actores privados y sociales.

"Hoy en día ya está formado por Ley el Consejo Nacional de Vivienda, donde se define todo el tema de crecimiento de la vivienda económica y se da la interlocución con el sector privado. Para tal fin, están representados todos los sectores sociales, académicos, privados y públicos, y en el mismo se discute, para encontrar diferencias y coincidencias. Debido a lo anterior vemos hoy a este sector más sustentado, con mejores tecnologías, con mayor peso inmobiliario y mejor equipamiento", señaló el comisionado.

Indicó que en el caso del sector social no se tiene un consumidor exigente, por lo que hay que fortalecer la información para que se vuelva más severo en lo que está demandando, lo que tendrá que mejorar la calidad de la vivienda y el desarrollo de la misma.

"No importa quién esté en el sector, tenemos que trabajar juntos para hacer un consumidor cada vez más demandante y exigente porque es lo que va a ir perfeccionando las calidades del sector de la vivienda", consideró Gutiérrez Ruiz.

Qué deja la Conafovi.

El titular de la Comisión considera que deja un organismo perfectamente establecido, con asignaturas muy claras de lo que se tiene que hacer, en base a un proyecto que ya es de Estado y no sexenal como ocurría anteriormente.

"Dejamos una plataforma perfectamente bien hecha con sistemas de información, estadísticos, con un Sistema Nacional de Vivienda, con institutos estatales soberanos pero trabajando en cada uno de ellos", explicó. De esta forma, el proyecto está basado en preferencias de usuarios, en regiones, en edades y en índices de comportamiento sociológicos, como los divorcios, la independencia de los hijos respecto de los padres, la edad en que se da esa independencia, las zonas de mayor movilidad, los crecimientos de zonas turísticas y los nuevos polos de desarrollo.

En el aspecto de financiamiento, es de recordar que en el año 2001 el sector público otorgaba 326 mil créditos anuales, mientras que para el 2006 colocarán 750 mil créditos hipotecarios, lo que será ampliamente superado en el año 2010, porque solamente el Infonavit tiene la meta de colocar 1 millón de hipotecas.

Lo anterior es el resultado de la existencia de una política nacional de vivienda y una estabilidad económica, que hicieron posible un buen comportamiento del mercado hipotecario y que la gente pudiera contratar un crédito, aspectos que se considera que no variarán en el futuro.

Desarrollo urbano.

De acuerdo con Gutiérrez Ruiz, las ciudades van a seguir creciendo, por lo que la Planificación del Desarrollo Urbano es un tema impostergable, ya que se tiene que definir cómo queremos que lo hagan y hacia dónde.

Esta situación toma relevancia si se considera que hay un parque habitacional de 25 millones de viviendas que deberá llegar a, por lo menos, 40 millones para el año 2030, según el Consejo Nacional de Población (Conapo), la Conafovi y diversos despachos independientes.

Para el comisionado, el encargado de la Planificación del Desarrollo Urbano debería ser una agencia o comisión prácticamente igual a la Conafovi, a fin de coordinar el esfuerzo y desarrollo de la industria, pero respetando el espíritu de la Constitución, que le confiere al Municipio la soberanía para los planes de desarrollo urbano.

"Vemos que los fraccionamientos se construyen, pero no se observa que se estén haciendo las vialidades suficientes para su comunicación, no sólo con automóviles sino con un buen sistema de transporte público. Tampoco se ve que cuenten con los equipamientos periféricos, como abasto, salud y educación. Lo anterior se debe planear y esto marcará una enorme diferencia con la situación actual", consideró el ejecutivo.

Registros públicos de la propiedad.

El comisionado de la Conafovi expuso que la modernización de los RPP es un elemento básico para tener certeza jurídica y menor número de propiedades irregulares en cuanto a su tenencia legal.

"Ya estamos trabajando en el tema de los RPP, es un gran punto que no debe abandonarse, porque es un sustento del patrimonio de la gente. Estimamos que a la fecha en que se termine la actual administración se deberá tener un avance cercano a 40 por ciento del total, y con la inercia que tiene le da suficiente empuje para que se pueda llegar a 100 por ciento en los plazos establecidos", opinó.

Los RPP son las unidades administrativas encargadas de prestar el servicio, dar publicidad oficial sobre el estado jurídico de la propiedad y de la posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, limitaciones y gravámenes a los que ambos están sujetos, y sobre la constitución y modificación de las personas morales (asociaciones y sociedades civiles). De acuerdo con el ejecutivo, cada RPP es un tema de soberanía estatal, por lo que la Federación debe seguir empujando la modernización.

Para ello, el primer aspecto a considerar es el financiamiento que requiere cada uno para lograr todo el proceso de mejora. El segundo punto será mantener una buena interlocución con los gobiernos a fin de continuar transmitiendo, con toda claridad, que el proceso genera una buena certeza jurídica y disminuye los riesgos en las hipotecas. El tercer aspecto que impulsará la modernización es que los intermediarios financieros (bancos y sofoles) den un bono de disminución de riesgo a los estados que vayan terminando con los procesos de mejora, para que el ciudadano perciba que gracias a que su Estado trabajó en la mo-dernización de su RPP se logró tener un beneficio tangible en pesos y centavos en el costo de su hipoteca. A su vez, permitiría contagiar a otros estados de la República y se empezaría a ver que el crédito es más barato en esos estados que en otros.

Benéficos para los segmentos altos.

Gutiérrez Ruiz comentó que el crecimiento del sector de la vivienda no sólo beneficiará al segmento de menores recursos, lo hará también al de mayor poder adquisitivo mediante la oferta de mayor crédito hipotecario para la adquisición de una primera casa, una segunda vivienda o una destinada para fines turísticos.

"También estos niveles de personas o familias estarían esperando en el futuro una mayor diversidad ofertas con calidad y precio mejores.

Estaremos viendo el uso de materiales más sofisticados, bonitos y vanguardistas a precios más bajos. En el tema de cocinas se vislumbra un fuerte crecimiento por el hecho de que ya la cocina vaya integrada a la casa, instalada con todos sus equipos, diseñada perfectamente bien y cuyo costo pueda ser pagado en el crédito con lo que la hipoteca puede costar 2 mil pesos más al mes, por decir una cifra", vislumbró el directivo.

Agregó que estas familias van a empezar a ver mucho más oferta de vivienda en clubes de golf y en departamentos que estén ubicados en los mismos, además de mayor oferta de condominios verticales u horizontales con un concepto de servicios integrales o casa club fin de darle a la gente mayores comodidades.

Mercado secundario de vivienda.

El ejecutivo manifestó que lo que viene ahora, además de incentivar la construcción de vivienda nueva, es estimular el mercado secundario de vivienda, y para ello ya hay un primer paso desregulatorio que consiste en que se puedan hacer portables los créditos del Infonavit y del Fovissste.

Detalló que la Ley del Infonavit y del Fovissste establece que a sus acreditados no se les puede dar más que un crédito en la vida, de esta forma este crédito está anclado a una vivienda. Sin embargo, porque se quiere alentar al mercado secundario de vivienda social, se hace posible que ese crédito se lo lleve de casa en casa, mediante la portabilidad del mismo. Por ejemplo, si hoy en día una familia tiene una casa que vale 300 mil pesos, y la compró con un crédito de Infonavit, y quiere comprar otra casa de 600 mil pesos, el Infonavit permite que la familia venda la casa de 300 mil pesos y esos recursos los utilice para el enganche o anticipo de la siguiente casa.

De esta forma, el trabajador va a quedar con dos créditos, el del Infonavit, que está garantizado con la siguiente casa, y la hipoteca que pidió para completar la compra de la segunda casa, resaltando que el crédito del Infonavit lo va a seguir pagando con 5 por ciento de la cuota obrero-patronal, mientras que el financiamiento nuevo se cubrirá con su salario.

"La gente con mucha más facilidad va a poder cambiar de vivienda, a eso nos referimos con la portabilidad del crédito y son precisamente incentivos para detonar el esquema, que ya van a quedar funcionando, y lo que habrá que hacer es continuarlo y abrirle toda la llave para que la gente se entere y lo use", explicó.

No en balde son las medidas anteriores, porque el valor del negocio de la vivienda usada se estima que sea de 11 a 14 mil millones de dólares, por lo que en el mismo hay un patrimonio gigantesco que está esperando ser movido en función de ser incentivado con más fuerza.

Microfinanciamiento.

El microfinanciamiento tiene como gran virtud que sirve para que avance el parque habitacional ya existente de autoconstrucción, por lo que es un programa que deberá persistir en el futuro. Pero a su vez deberá coexistir con mercados financieros más desarrollados. Es un esquema que actualmente se ofrece, el promedio es de 7 a 9 mil pesos y la gente lo toma de forma revolvente. "La forma en cómo pudo construir vivienda la generación de nuestros padres, con respecto a cómo lo hará la generación de sus nietos, va a ser diferente, porque durante el siglo pasado hicimos nuestras casas por dos vías: comprar una casa ya hecha con los recursos que teníamos en la bolsa o mediante la autoconstrucción que avanzaba en función del dinero que se tenía. Sin embargo, consolidar un mercado financiero sólido permite que cada vez un mayor número de familias pueda tener acceso al crédito para comprarse una casa y disfrutarla inmediatamente", opinó Gutiérrez Ruiz.

La autoconstrucción, invariablemente, es muy cara, pero va a continuar existiendo en muchas zonas, tanto dispersas como rurales, por lo que hay que apoyarla median-te esquemas de microfinanciamiento que reducen el plazo para concluir la obra de 9 a 11 años a un promedio de cinco años. Sin embargo, se debe considerar que la diferencia entre un sistema de autoconstrucción y uno formal e industrial es el precio, porque hoy en día las economías de escala que se alcanzan son mucho más baratas en torno a que las fábricas de casas producen vivienda con buena calidad. Asimismo, la vi-vienda residencial y de arquitectura que se quiera construir al gusto, a la medida, al diseño y con diseño exclusivo tendrá que seguir siendo mediante la autoconstrucción y autogestión, como actualmente sucede.

Visión.

El comisionado considera que ahora sí estamos en la puerta de la consolidación de un mercado hipotecario muy sólido, porque ya hemos ido superando las crisis económicas que evitan que esto suceda.


Tenemos una buena consolidación de política de Estado en materia de vivienda, además de que existe una demanda muy fuerte y es una magnífica generadora de empleos y de riqueza.


"Estamos en el umbral de la posibilidad real, no de un sueño, de que en los próximos 15 años prácticamente se termine la autoconstrucción de vivienda, para que a través del fortalecimiento de los mercados financieros la gente pueda comprarla ya hecha y mudarse de casa cada vez que lo considere necesario", concluyó Carlos Gutiérrez Ruiz.