Paseo de la Reforma buen momento para comprar.

El Paseo de la Reforma y el Centro Histórico se han vuelto muy atractivos para la inversión residencial, pero la pregunta es si los precios son adecuados y hay expectativas de plusvalía en la zona.

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Las inversiones en el corredor Reforma-Centro Histórico no sólo han cambiado la fisonomía de esas avenidas, también sentaron las bases para una recuperación económica del centro financiero de la Ciudad de México. La disponibilidad de créditos, las bajas tasas de interés y los costos de los inmuebles en el corredor son indicadores de que es un buen momento para adquirir propiedades en Reforma, coinciden expertos en bienes raíces.


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Después de la crisis económica de 1994, de la estabilidad financiera y de la   revaloración del suelo que atrajeron nuevas inversiones inmobiliarias, como la Torre Mayor, la Torre HSBC, el Hotel Saint Regis, Reforma 222, Plaza Residences, entre muchas otras, han despertado una atractiva  actividad en las colonias aledañas, donde se están abriendo modernas oficinas, cafés y tiendas especializadas.

Mercado barato

Eugene Towle, socio director de Softec, fue concreto al señalar que Reforma se está convirtiendo en una buena opción para vivir y hacer negocios.

“Lo primero que hay que preguntar es cuál es la mejor calle del país y luego qué uso debería tener. Tradicionalmente Reforma es una zona de oficinas, pero la verdad es que la parte empresarial está un tanto en crisis. El mercado está deprimido”, explicó.

Para el analista y consultor inmobiliario, los precios que registra el corredor que conforman las avenidas Juárez y Paseo de la Reforma son bajos si se toma en cuenta que antes de la crisis de 1994 el suelo por metro cuadrado era comparativamente más alto.

Mientras en 1994 el precio del suelo por metro cuadrado de la vivienda residencial alta era de mil 500 dólares, que traducido al 2006 —con el ajuste inflacionario— equivaldría a 2 mil 800 dólares, actualmente el mercado ubica el metro cuadrado de terreno  entre 2 mil y 2 mil 500 dólares, en vivienda u oficinas nuevas, explicó Towle. El analista afirma que el precio real debería ubicarse en 4 mil dólares por metro cuadrado.

Dice que comparado con ciudades como Nueva York, Hong Kong o Shangai, en la Ciudad de México cuesta la mitad.

“Debería valer el doble, o poco menos que el doble en oficinas vacías; sin embargo, una vivienda promedio te puede costar 200 mil dólares. Tal vez alguien opine que es mucho, y para decirle que no a mí me gusta usar el ejemplo de un Porsche: si te lo ofrezco a mitad de precio me puedes decir que es muy caro, pero en el mercado es un precio muy barato”, expresa Towle.

Efecto “oleaje”

Salvador Sacal, director general de Century 21 Alameda, indica que las nuevas inversiones no sólo están revalorizando el suelo en Paseo de la Reforma sino también en las calles y colonias aledañas, y posteriormente en toda la Delegación Cuauhtémoc, lo que provoca un efecto positivo.



“Si hiciéramos una retrospectiva del 2000 a la fecha, aquí en la colonia Cuauhtémoc el valor del suelo debería haber crecido a 3 mil y luego a 4 mil dólares por metro cuadrado. Y si indizamos el precio con la inflación, que estoy exagerando porque ha habido inflaciones muy bajas, posiblemente debiera de llegar arriba de   6 mil dólares”, comenta.

Son dos los factores que de acuerdo con el experto en bienes raíces definen el valor de un inmueble: su ubicación respecto a los otros predios y el uso de suelo, o sea lo que está permitido hacer con el predio.

Los nuevos proyectos en las avenidas Juárez y Reforma han aprovechado no sólo la excelente ubicación sino también, en algunos casos, las manzanas completas, como en Plaza Juárez y Reforma 222, o la Torre Mayor que adquirió el antiguo cine Chapultepec y lo sustituyó por un rascacielos.

De acuerdo con Sacal, en la Delegación Cuauhtémoc hay de 300 mil a 400 mil inmuebles, la mayoría de ellos son oficinas de gobierno, oficinas privadas, escuelas y locales comerciales. Y, aunque sólo tiene una población de 500 mil habitantes, diariamente es visitada por 800 mil, lo que explica que su función es proporcionar toda clase de servicios.

En opinión de Sacal, las nuevas inversiones afectarán los valores unitarios de las colonias aledañas a Paseo de la Reforma, que son las colonias Centro, en sus perímetros A y B, Tabacalera, San Rafael, Juárez y su área comercial, la Zona Rosa. Incluso en las colonias que no forman parte de la zona en remodelación, pero se ubican en lo que será el corredor Reforma-Villa de Guadalupe, el costo del suelo también se ha incrementado.

“En la colonia Guerrero hay inmuebles con frente en Reforma de 8 mil pesos por metro cuadrado, cuando el mismo terreno en el 2000 valía de mil 200 a 2 mil pesos. Esa es la ‘oleada’, porque el famoso Bando Dos me dice que si mi terreno es habitacional con tres niveles (H3) puedo cambiarlo a interés social: de entrada es el doble de densidad”, explica Sacal.

Se espera demanda creciente

Los especialistas en bienes raíces afirman que para que los precios actuales en el corredor se mantengan, tendrá que crecer la demanda. Explican que tras las nuevas inversiones en Reforma, la oferta actualmente supera a la demanda.

Comentan que lo mismo sucedió hace dos años en la colonia Narvarte, donde hubo sobreoferta y cayeron los precios de manera que ahora la gente puede escoger qué puede comprar en la Narvarte. Otro ejemplo es la Condesa, en lo que va del año no hay un desarrollo nuevo, porque está saturada. Y propietarios de predios en Amores, en la Del Valle, vieron crecer el valor de sus inmuebles de 300 mil a un millón de pesos en los últimos tres años.


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“Es cuestión de oportunidades, hay que entender que todo es un momento único en la vida. La gente debe comprar en el momento en que esté dispuesta a comprar, no en el momento en que el mercado le diga que debe comprar”, afirma Sacal.

El directivo asegura que en la Ciudad de México el mercado inmobiliario es muy variado pues, además de los nuevos desarrollos en el corredor, se están remodelando antiguos edificios como el Hotel Plaza, en Insurgentes y Reforma.

“En la colonia Cuauhtémoc hay inmuebles que llevan un año y no pueden venderse, y estamos hablando de vivienda y oficinas nuevas. Pero hay otro mercado que es el de los inmuebles de segunda mano, que es mucho más barato. En la Condesa: allí lo nuevo puede valer 2 mil 200 dólares y lo usado 800 o mil dólares, dependiendo de las condiciones del edificio. Por eso digo que todo depende del momento.

“Hoy no te pagan 7 mil dólares por metro cuadrado en el corredor de Reforma. Eso se debe a la oferta y la demanda, pero va a llegar un momento, aun en México, en que la demanda crecerá y van a bajar los precios. Y no sólo en la Ciudad de México, también en las playas, en provincia y en Coyoacán”, explica.

Plusvalía a la vista

Para Eugene Towle los predios ubicados en las colonias aledañas a Reforma, como los de las otras zonas donde se captaron inversiones, pueden adquirir una plusvalía de hasta 40 o 50 por ciento, pero mucho del comportamiento del mercado inmobiliario en el corredor Reforma-Alameda dependerá de las decisiones que tome el siguiente Jefe de Gobierno, sea del partido que sea.

“La Ciudad de México no tiene estrategia. Hace sentido que se le agregue infraestructura a la parte que más genera recursos, pero si no hacemos lo necesario para atraer servicios, si el gobierno no hace la promoción necesaria, se va a continuar deteriorando”, afirmó. El consultor dice que una explicación de esto es que la colonia Cuauhtémoc se ubica entre dos zonas “calientes”,  Polanco y la Condesa, y que han atraído inversiones, lo que hará crecer a esta zona, y lo mismo le pasará a la Zona Rosa.

“La revaloración ya se está dando. Esto se puede comprobar con sólo caminar por las calles de la colonia Cuauhtémoc. Por ejemplo, la zona de los ríos Tíber, Lerma, Rhin, donde hace 10 años se veía lleno de  sexoservidoras, ahora es una zona con cafecitos, restaurantes, locales comerciales y viviendas en remodelación, y el precio también está subiendo, no tanto como en Reforma, pero sí se está revalorizando”, concluyó el especialista.