Dinamismo, y segmentación en vivienda en 2006.

El año próximo se perfila como un periodo de continuidad en el crecimiento del sector vivienda, pero donde las condiciones de mercado propiciarán que no todos los segmentos crezcan a un ritmo similar.

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Para el 2006 el sector de la vivienda se caracterizará por mantener su dinamismo, aunque de una manera segmentada, ya que el correspondiente a la vivienda de interés social entrará en una fase de equilibrio, mientras que el de la vivienda residencial crecerá de forma exponencial, coincidieron en señalar especialistas del sector consultados por Real Estate Market & Lifestyle.


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“En el 2006, tomando ventaja de la  eficiencia de las organizaciones gubernamentales y la creciente participación de los bancos comerciales en el mercado hipotecario, México busca promover 750 mil viviendas aproximadamente”, comentó Gerardo de Nicolás, director general de Desarrolladora Homex.

Por su parte, Eugenio López Garza, director de financiamiento estructurado de la Agencia Calificadora Fitch Ratings, manifestó que el sector vivienda está vacunado de vaivenes políticos y, salvo que existieran escenarios dramáticos, se verá una transición con impacto mínimo. Y esto porque la vivienda es una bujía importante para la economía nacional, debido a que tiene un efecto multiplicador y esto beneficia al gobierno, en un año que es políticamente importante. Agregó que posiblemente el cuello de botella del sector no sea el financiamiento o la disponibilidad de hipotecas, sino la tierra para construir, que es donde se debe trabajar fuerte.

Eugene Towle, socio-director de la consultora en proyectos inmobiliarios Softec, estimó que el mercado atendido por desarrolladores de vivienda crecerá el próximo año a 475 mil casas, con un valor de 18 mil 500 millones de dólares, cifra que significa un aumento de 6 por ciento respecto a los 17 mil 500 millones de dólares del 2005.


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“En general, lo que hemos observado es que en el primer semestre posterior a la toma de gobierno del nuevo presidente el sector de la vivienda presenta un bache, para posteriormente seguir con su tendencia. Esto es debido a  la toma de posesión de nuevos funcionarios y la adaptación de los mismos a sus nuevas responsabilidades”, explicó.

Para Carlos González Tavares, especialista del sector vivienda en Ixe Casa    de Bolsa, la perspectiva del sector sigue siendo buena, porque la infraestructura para que exista construcción y financiamiento de la misma ya está creada y opera de manera adecuada; tal es el caso de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que ha venido apoyando a los desarrolladores. Mientras que el Infonavit con sus planes de financiamiento abarca a una mayor cantidad de trabajadores, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) han incorporado a sus planes de crédito a la población que no tiene recursos comprobables y los bancos están retornando a un sector que abandonaron debido a las secuelas económicas de la devaluación de diciembre de 1994.

Asimismo, todos los especialistas coincidieron en señalar que las expectativas del sector vivienda están sustentadas en la estabilidad económica que propicia el crédito a los desarrolladores y al usuario final.

En este sentido, Jorge Sicilia Serrano, economista jefe para Norteamérica de   BBVA, explicó en su informe trimestral “Situación México”, que en el 2006 se espera un crecimiento económico de 3 por ciento, en el que la demanda interna seguirá siendo la principal fuente de impulso. De acuerdo con el experto, el nivel de tasas   de interés estará ligeramente por debajo del cierre de este año al ubicarse los Cetes a 28 días en 8 por ciento, lo que será posible porque la inflación se mantendrá sobre niveles de 3.7 por ciento anual.

 

Resultados de empresas en bolsa

Precisamente el dinamismo y la tendencia de crecimiento del sector de vivienda quedan de manifiesto al analizar los resultados de las seis empresas de vivienda que cotizan sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que vieron crecer sus ventas durante el tercer trimestre de 2005 a un ritmo anual de 30 por ciento, su utilidad de operación en 35 por ciento y sus utilidades netas en 34 por ciento.

Estas cifras superaron ampliamente a las obtenidas en promedio por las empresas industriales y de servicios, que vieron aumentar sus ingresos en 16 por ciento, su utilidad de operación en 18 por ciento con caída en la utilidad neta de 6 por ciento. Los resultados son contundentes en cuanto al dinamismo del sector en relación con el resto de las actividades productivas y comerciales.

González Tavares explicó que en la mayoría de los casos mostraron un sólido crecimiento en las utilidades y en el margen de operación, debido a precios de venta, promedio, más altos.

“La mejora en ingresos no se debió a un aumento en precios, sino a fuertes   volúmenes desplazados para viviendas destinadas a la clase media y residencial, además de que se mantuvo el ritmo de crecimiento de la vivienda popular. Es   de recordar que esta última garantiza a las empresas volumen de construcción, mientras que las primeras contribuyen a mejorar el margen de utilidad”, detalló el especialista bursátil.

De hecho, las cifras conjuntas de las seis empresas de vivienda que cotizan en la BMV muestran que en el periodo comprendido entre enero y septiembre de 2005 los ingresos crecieron 24 por ciento anual, su utilidad de operación lo hizo en 28 por ciento y la utilidad neta en 30 por ciento en el mismo lapso. Asimismo, la rentabilidad del capital (utilidad neta a capital contable) fue de 12 por ciento, similar al mismo periodo en 2004.

Esto porque los ingresos de los desarrolladores sumaron 25 mil 205 millones de pesos al mes de septiembre, de los cuales Geo generó 27 por ciento, Urbi 22, Homex 21, Ara 18, Sare 10 y Hogar 2 por ciento.

En lo tocante a la utilidad de operación se alcanzaron 5 mil 145 millones, mientras que la utilidad neta llegó a 3 mil 120 millones de pesos, en los cuales Urbi aportó 28 por ciento, Ara 23, Geo 22, Homex 22, Sare 7, mientras que Hogar restó 1 por ciento, ya que es la única que muestra pérdidas en el periodo de referencia.

El especialista de Ixe Casa de Bolsa agregó que en el presente año otro aspecto que impulsó el buen resultado de las empresas desarrolladoras de vivienda fue el mayor énfasis dado por los bancos y las Sofoles a sus operaciones de crédito, que inclusive han llevado a que Banamex, Santander Serfin y Banorte empezaran a ofrecer a sus clientes cumplidos tasas hipotecarias de referencia por debajo de 10 por ciento anual, situación que ha incentivado la demanda de financiamientos hipotecarios.

“Hoy, la estabilidad económica está haciendo que la banca participe más activamente en este mercado con productos de diferentes tipos y plazos a 5, 15 20 años, con deducibilidad de intereses para los individuos, lo que hace que el sector se esté desarrollando en estos últimos años”, expresó Eugenio López Garza, de Fitch Ratings.

Las cifras conjuntas de los resultados de las seis empresas durante el periodo de julio a septiembre muestran que las ventas totales de las empresas desarrolladoras ascendieron a 9 mil 966 millones de pesos, debido a que Homex logró un aumento anual en sus ventas de 91 por ciento, Geo de 24, Urbi de 20, Ara de 17 y Sare de 16 por ciento. Asimismo, de julio a septiembre del 2005 Homex presentó un crecimiento anual en su utilidad de operación de 110 por ciento, Geo de 27, Urbi de 22, Sare de 18 y Ara de 16, mientras que la baja en ventas provocó que Hogar disminuyera 75 por ciento.

En lo tocante a la utilidad neta, Geo presentó un incremento anual de 32 por ciento, Homex de 89, Ara de 46, Sare de 42 y Urbi de 6 por ciento; como es de esperarse, Hogar mostró pérdidas.

 

Reacomodos 2006

El director de financiamiento estructurado de Fitch Ratings señaló que los intermediarios financieros quieren participar en el sector de vivienda porque en el mercado mexicano no hay antecedentes de la evolución que ha tenido este sector durante los últimos seis años. Esto hace prever que se sigan presentando adquisiciones de Sofoles por parte de bancos o de agentes extranjeros, además de consolidaciones entre ellas mismas.



En los últimos años existieron adquisiciones de Sofoles hipotecarias por parte de bancos, como los casos de Hipotecaria Nacional por BBVA Bancomer, de Crédito Inmbobiliario y Terras Hipotecario por parte de Fondo ZN, de Su Casita por Caja Madrid, y de Fincasa por Ixe Banco.

“Hay varias negociaciones que no han llegado a buen fin, por ejemplo Scotia y Crédito y Casa. Creo que la banca tiene interés en el sector y hay varios inversionistas extranjeros interesados en participar, de esta forma es posible que la inyección de capital a las Sofoles pudiesen darse mediante los esfuerzos de más de un intermediario financiero”, expresó López Garza.

Por su parte, el socio-director de Softec expresó que en el segmento de vivienda con un valor menor de 400 mil pesos hay un reacomodo, porque el Infonavit, principal fondeador de este mercado, está promoviendo que sus recursos lleguen a la mayor cantidad de derechohabientes. Por ello ha lanzado una serie de productos nuevos, como es el cofinanciamiento, donde una parte lo pone el instituto y otro un intermediario financiero. De esta forma, el desarrollador y financiador requiere capacitar al personal para vender productos nuevos. También resaltó que los productos de vivienda barata ya están llegando a crecer al ritmo de la demanda, es decir en equilibrio, situación que contrasta  con el pasado inmediato, donde existía una demanda potencial elevada.

Towle consideró que los mercados de 400 mil a un millón de pesos continúan creciendo de manera importante, como consecuencia del incremento de financiamiento a vivienda nueva y a la aparición del correspondiente a vivienda usada. Sin embargo, su crecimiento ya no es de dos dígitos y se empieza a moderar.

Por su parte, el mercado de uno a dos millones sigue creciendo de manera importante, considerando que en el 2006 mantendrá tasas de 40 por ciento de crecimiento. Agregó que el sector residencial alto ha estado creciendo a ritmos de 15 a 230 por ciento de manera sostenida y se prevé que los mantendrá.

Como se observa, los resultados de las empresas de vivienda a septiembre del año en curso avalan la expectativa de que 2006 será otro año en el que el sector de la vivienda contribuirá a generar un mayor dinamismo económico, pero con nuevas tendencias en sus sectores.