Cuál es la mejor  hipoteca : ¿en pesos, en udis o en salarios.

Las nuevas opciones en los créditos hipotecarios hacen difícil que el usuario sepa con claridad cuál es la mejor opción  de financiamiento. Por ello, con el fin de orientar a nuestros  lectores, consultamos a especialistas del ramo sobre las  ventajas y desventajas que tiene cada tipo de financiamiento.

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Tasa fija, variable o mixta, en pesos, referenciada a las Udis o a los salarios mínimos, hay un sinnúmero de opciones en cuanto a créditos hipotecarios se refiere. Por esto, como consumidores nos enfrentamos a la pregunta de cuál es el bueno.



Algunas modalidades de crédito permiten tener acceso a un mayor monto de financiamiento, otros nos ofrecen completa certidumbre de pago, de principio a fin, pero un menor monto de financiamiento, es decir, que no cabe duda que hay ventajas y desventajas en cada uno de ellos.

“Hace unos años el principal problema que tenía el comprador de un bien raíz era que no existía financiamiento para que realizara la operación. Pero en los últimos cuatro años el sistema financiero ha creado una amplia gama de productos que ahora hace difícil su selección, sobre todo en lo tocante a la tasa de interés que se va a contratar. Esto es así porque la misma puede ser una tasa de interés variable o fija, además de que puede estar referenciada a diversos indicadores financieros”, expresó Aurelio Cavazos, director para instituciones financieras en la calificadora Fitch Ratings.

Detalló que las opciones crediticias en Udis están referenciadas a la evolución de la inflación, las de salario mínimo al crecimiento anual de este indicador contractual, y las de pesos son las tasas normales que cobran los intermediarios financieros a su clientela por el préstamo de una cantidad de dinero.

“Las Udis se crearon en México con el fin de manejar la crisis que se generó por la devaluación de diciembre de 1994. Su intención fue la de pasar todos los créditos a este indicador, de tal manera que se pudiera bajar el pago mensual que en aquel entonces se había incrementado  de manera impresionante por el aumento  de las tasas de interés. Como medida emergente fue correcta y funcionó”, explicó Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero HSBC.

En este sentido, hay que recordar que en noviembre de 1994 una persona que tenía un crédito hipotecario por 100 mil pesos pagaba aproximadamente una mensualidad de tres mil pesos al mes, mientras que en abril de 1995 por el efecto de la devaluación y las tasas de interés el monto que tenía que erogar era cercano a 15 mil pesos.

Ventajas y desventajas

Oscar López Orta, gerente de diseño de productos en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), manifestó que cada una de las opciones tiene sus ventajas y desventajas.



“Los créditos referenciados a Udis y salarios mínimos permiten obtener mayor capacidad de crédito a un mismo nivel de ingreso, porque al tener un pago inicial menor se alcanza un mayor financiamiento, pero su desventaja es que los pagos se van incrementando en el transcurso del tiempo. Por su parte, los créditos en pesos ofrecen mayor certidumbre al acreditado, en cuanto al monto a  pagar en el transcurso del tiempo, pero tienen la desventaja de que el monto del crédito a obtener es menor”, comentó el funcionario.

Sin duda estos elementos son los que hay que considerar para tomar la decisión de qué tipo de crédito queremos.

De acuerdo con los expertos consultados, para determinar el monto del crédito a otorgar, las instituciones financieras toman en cuenta el monto de los ingresos del solicitante y consideran que 25 por ciento deberá ser destinado al pago del financiamiento. El siguiente paso es considerar la cantidad que puede pagar el solicitante y multiplicarla por el factor de pago al millar, que representa el crédito, en función de la tasa de interés considerada y las comisiones incluidas. “Si el pago inicial es más bajo requerimos un menor ingreso para darles el mismo monto de crédito. Por ejemplo, si consideramos un crédito por un millón de pesos y tomamos las tasas actuales que existen en el mercado a 15 años (11.8 por ciento anual), la diferencia entre un préstamo en tasa referenciada a pesos o uno a Udis o a salario mínimo es de 17 por ciento. Esto es así porque la mensualidad a cubrir de manera inicial en Udis o salario mínimo es de 10 mil 143 pesos, mientras que en pesos es de 11 mil 873 pesos”, detalló Franyuti Barreda.

López Orta precisó que en el caso de los créditos referenciados a las Udis y a los salarios mínimos, las tasas que se cobran tienen dos componentes: uno fijo y otro variable. De esta forma, los intermediarios señalan una tasa fija durante el plazo del crédito hipotecario, pero para sacar una tasa comparativa a la de pesos, a las primeras tasas se tiene que añadir la inflación en el caso de Udis y el aumento del salario mínimo a las que están referenciadas a este indicador, destacando que en los últimos años ambos han sido muy similares o cercanos.

Por ejemplo, si la tasa pactada en Udis es de 9 por ciento anual se tiene que sumar a la misma 4.5 por inflación para sacar la tasa en pesos, de esta forma la tasa comparativa sería de 13.5 por ciento. Para salarios mínimos, considerando también 9 por ciento de tasa de interés, se tendría que añadir el incremento en salario mínimo, por decir, 4 por ciento, lo que nos da una tasa nominal de 13 por ciento.

Cavazos explicó que las tasas en pesos son las que comercialmente se usan en el sistema financiero, y que las mismas han tenido una fuerte tendencia descendente a partir del año 2003, cuando los bancos cobraban 18 por ciento anual para un crédito hipotecario. Mientras que a la fecha lo hacen, en promedio, a niveles de 11 por ciento. Asimismo, los esquemas han cambiado, porque a principios de la presente década ofrecían la opción de tasa variable con un tope máximo, mientras que a la   fecha la mayoría ofrece a sus clientes tasas fijas durante todo el plazo de la hipoteca.

De acuerdo con el director de Crédito Hipotecario en HSBC, el comportamiento del crédito en Udis se puede ilustrar como una jorobita, porque es un refinanciamiento implícito de intereses. Al principio, al tener una mensualidad más baja lo que uno paga no logra cubrir 100 por ciento de lo que genera la deuda, de tal manera que es parte de los intereses no pagados que se suben al capital. Por lo tanto, la deuda empieza a crecer al inicio del crédito, hasta que al aumentar la mensualidad se llega a pagar todos los intereses y deja de crecer y empieza a bajar hasta finiquitarla en el plazo pactado.

“El comportamiento del crédito en Udis hace que los clientes no lo entiendan perfectamente. Lo que preguntan es por qué, sí abonan a su cuenta, posteriormente ven su saldo traducido a pesos, que implica incluso una deuda mayor a la original. De esta forma, los créditos en Udis tienen la ventaja de que se permite acceder a un mayor monto de crédito, porque se empieza con una mensualidad más baja. No obstante, su desventaja es que el saldo en pesos aumenta en los primeros años, y por lo tanto el pago en pesos va a crecer. Además, si el salario de las personas no crece al mismo ritmo de la inflación pueden tener problemas para cubrir el pago requerido en un futuro”, comentó Franyuti Barreda.

Agregó que el crédito en salarios mínimos tiene un comportamiento similar al de las Udis en términos de refinanciamiento de intereses, por lo que es una mensualidad que va a ir creciendo, pero la diferencia es que lo hace a un ritmo similar al del salario del trabajador. Su ventaja es que tiene un pago menor al de pesos y la mensualidad crece igual que el salario, mientras que la desventaja es que el saldo insoluto también aumenta durante un periodo y, por lo tanto, la mensualidad también.

El ejecutivo precisó que normalmente hoy en día el crédito en pesos es a tasa fija durante todo su plazo, por lo que es el esquema más conservador, ya que sus pagos son fijos y el saldo insoluto empieza a disminuir desde el primer mes. Es decir, nunca crece, y la persona nunca debe más de lo que se le prestó y siempre va a deber menos. La desventaja de esta opción es que el crédito  es más bajo respecto a los otros dos; mientras que sus ventajas son que el cliente conoce cuánto va a pagar hoy y en 15 años, además de que si el ingreso de las personas aumenta es más fácil cubrir la mensualidad, ya que en términos relativos ese pago representa un menor porcentaje de su ingreso conforme va pasando el tiempo.

Dada la experiencia de crisis más reciente (1994-1995), la ventaja de un crédito relacionado con salarios mínimos es que las mensualidades de ese crédito no crecerán más de lo que avance éste.

Sugerencias

Los especialistas coincidieron en señalar que actualmente las Sofoles ofrecen créditos hipotecarios referenciados a Udis o a salario mínimo, el Infonavit lo hace en salarios mínimos, y casi todos los bancos se inclinan por tasas fijas en pesos.

En el caso del Infonavit, ofrece el crédito en salarios mínimos porque se dirige al segmento de los trabajadores que ganan desde un salario mínimo, ya que lo que busca es darle la mayor capacidad de compra y tener una tasa referenciada que se mueva más con la realidad de los trabajadores, así como protegerlos contra las variaciones de la economía.

“Para seleccionar un crédito se debe considerar ante todo las condiciones actuales del trabajador. Si con su salario alcanza un crédito acorde con lo que quiere comprar, entonces la recomendación es tener una tasa fija en pesos, y en caso de que mejoraran las condiciones (bancos y sofoles) podría cambiar su crédito a otra institución que ofrezca mejores condiciones, aprovechando el mecanismo de subrogación. Si empeoraran las condiciones financieras están protegidos con la tasa pactada inicialmente. En caso de que su salario no les alcance para comprar el bien inmueble deseado la recomendación es un crédito en Udis y salarios, con la desventaja de que van a estar sujetos a las condiciones macroeconómicas”, precisó López Orta.

 

Franyuti Barreda indicó que para tomar un crédito hipotecario la gente debe considerar primero qué es lo que puede pagar, porque es un instrumento que debe ayudar a comprar un patrimonio y no convertirse en un dolor de cabeza. Por lo anterior, el crédito hipotecario referenciado a salarios mínimos o a Udis va a dar más capacidad de crédito al cliente, pero debe estar consciente de que los primeros años la mensualidad va a subir. Por ello debe tomar medidas para que su ingreso aumente en la proporción en que lo haga la mensualidad, a fin de poder cubrirla sin problemas.

Barreda agregó que el crédito en pesos a tasa fija es el más conservador, porque los pagos fijos dan confianza y certidumbre de que si se puede pagar hoy lo va a poder pagar mañana, siempre y cuando no pase algo importante en su economía personal.

Por su parte, Aurelio Cavazos comentó que en todos los casos el cliente debe leer los términos de la hipoteca, entender las letras chiquitas, ver bajo qué condiciones aplican, si está sujeto a restricciones y qué pasa si no se pueden cumplir por imprevistos. Lo anterior lo ejemplificó con las ofertas bancarias de bajar las tasas de interés a 9 por ciento, que están sujetas a muchas condiciones por parte de las instituciones (que no existan retrasos y que aplican a un plazo determinado a partir de la fecha actual).

De esta forma, lo siguiente que queda a los lectores de Real Estate Market &       Lifestyle, que desean obtener un crédito hipotecario, es evaluar su situación personal y tomar la decisión que más se adapte a sus necesidades: una casa más cara por mayor monto de crédito, pero con pagos crecientes con el tiempo, o menor financiamiento pero bajo completa certidumbre de cuánto hay que pagar mes con mes, de principio a fin.