¿La puerta al 2006?

Logros y retos para los mercados,  medio residencial y residencial plus en México

El año 2005 dejó al mercado de vivienda nueva,  en los segmentos medio, residencial y residencial plus, sólido y regulado por la cada vez mayor competencia y demanda más exigente.

El inicio del 2006 nos presenta mercados con mayores niveles de competencia entre actores con mayor grado de consolidación.

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Los mercados de vivienda en los segmentos Medio (M: 420 mil a 1 millón de pesos), Residencial (R: 1 millón a 2 millones 300 mil pesos) y Residencial Plus (RP: más de 2 millones 300 mil pesos) inician el 2006 con mayores índices de proyectos activos, comparado con años anteriores.

De acuerdo con el análisis del mercado realizado trimestralmente por Softec, en las 30 plazas inmobiliarias más importantes del país el cierre de 2005 presenta entre 50 y 70 por ciento más proyectos activos de M, R y RP que los existentes al cierre de 2003. Lo anterior implica un incremento en los niveles de competencia en los segmentos altos del mercado. 

Como efecto inmediato del alto nivel de competencia se observan ligeras alzas en los niveles nacionales de precios por unidad en los segmentos M, R y RP. En general, las dimensiones de los productos han disminuido, impactando los precios por metro cuadrado a la alza.

En el segmento M se presentó una ligera disminución en el tamaño promedio del área habitable de los productos. En 2005 el promedio de área se ubicó en los 100 m2. Los precios unitarios bajaron ligeramente, sin embargo permanecieron alrededor de los 720 mil pesos por unidad.

Ambos fenómenos elevaron el promedio de precio por metro cuadrado, de 7 mil 300 a 8 mil pesos. Con este comportamiento el mercado de vivienda M mantiene niveles dentro de los límites observados en los últimos cinco años.

 

En el segmento R el mercado sostuvo la tendencia al alza de precios por unidad, observada desde 2003. Actualmente el precio unitario promedia 1 millón 600 mil   pesos. Aunado a esto, el área habitable promedio disminuyó en 2005, continuando con una tendencia de decrementos iniciada en 2001.

Actualmente el área promedio de los productos del segmento R fluctúa alrededor de los 140 m2. De 2002 a 2005 el precio por metro cuadrado promedio se ha elevado de 10 mil pesos a poco más de 13 mil, es decir 30 por ciento en términos reales.

El segmento RP ha mostrado una tendencia general de decremento de precios unitarios. En 2005 se acentuó la disminución del precio promedio observada desde 2000.

Actualmente el promedio de precio por unidad se ubica alrededor de los 3 millones 500 mil pesos. El tamaño promedio del área habitable ofertada por los productos del segmento sigue reduciéndose.

En 2005 se ubicó en poco menos de 230 m2, mientras que en 2004 el promedio de área habitable fue 12 por ciento superior. El efecto final sobre los precios por metro cuadrado fue de estabilidad, ya que tanto en 2004 como en 2005 el precio por metro cuadrado promedio se ubicó alrededor de los 16 mil pesos por metro cuadrado.

La dinámica de precios al 2005 deja a los mercados M, R y RP ante un panorama de mercado sólido, con precios fuertemente regulados por el creciente nivel de competencia y, sobre todo, por los gustos y preferencias de una demanda cada vez más informada y con mayores exigencias.

En cuanto a los niveles de ventas, la mayoría de los mercados aumentarán el total de unidades vendidas mensualmente; sin embargo, algunos segmentos de mercado con altos niveles de inventarios verán disminuirse las ventas promedio mensual por proyecto.

Amenidades, acabados, diseño y ubicación serán valorados y pagados por los compradores sólo si estos atributos agregan valor al producto. Y lo más importante es que proveerán plusvalía a las propiedades compradas con el paso del tiempo.