Tips para comprar una propiedad de playa.

Casa de descanso, residencia frente al mar o inversión inmobiliaria, cualquiera que sea la intención por adquirir un inmueble residencial de playa, debe hacerse bajo el más estricto cuidado para que cumpla con su objetivo y no ponga en riesgo un patrimonio.

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Una de las inversiones más rentables en los últimos años ha sido la adquisición de inmuebles residenciales de playa, la cual responde a diferentes objetivos, como comprar una casa de descanso, un inmueble para trasladar la residencia de la ciudad a la playa o bien como simple inversión.


|MAYAN ISLAND

Pero para tomar una decisión de compra, ponemos en consideración el destino, el costo o diferentes factores familiares, por ello en esta ocasión Real Estate Market & Lifestyle se dio a la tarea de investigar con los expertos en la materia para asesorar a nuestros lectores que están en búsqueda de la mejor alternativa de compra o inversión en el mercado de playa.

En opinión de Ricardo Rodríguez, director general de Coral Diamante “a lo largo de la historia contemporánea las inversiones en zonas turísticas condominiales ha sido uno de los sectores que mayor plusvalía ha ganado en plazos realmente cortos.

“Después de la recesión generada por la crisis económica de 1994-1995, el desarrollo inmobiliario de nivel residencial y particularmente el sector de segunda casa, o casa de descanso, despertaron a partir de 1998. A partir de entonces han generado rendimientos en tasas reales que superan de dos a tres veces los rendimientos en instrumentos financieros bancarios”.

Adicionalmente, dijo que no debe verse únicamente como una inversión, sino como la oportunidad de tener una convivencia familiar lejos del estrés que generan las grandes ciudades.

Al respecto, Jaime Quiroz, director general de JQ Bienes Raíces afirmó que la decisión de comprar en un desarrollo de playa responde a diversas circunstancias, como la inversión misma o bien como una necesidad económica, familiar y social.

Bernardo Martínez, director comercial de Grupo Alsum, expresó que comprar una casa o departamento en un desarrollo de playa “es por la calidad de vida que ofrece, que entre otras cosas significa mayor descanso y un clima ideal. Aparte, desde el punto de vista de la inversión, en Estados Unidos las ciudades que tienen playa son curiosamente los destinos que más están creciendo actualmente y cuyos inmuebles tienen cada vez una mayor plusvalía.

“Por ejemplo, invertir en Acapulco da a tu familia un mejor estilo de vida y una magnífica opción para escapar de las presiones diarias y la rutina”.

Por su parte, Vagner Elbiorn, director de Costa Realty opinó que “invertir en un desarrollo de playa garantiza que el valor de la tierra o vivienda mantenga un valor internacional; en la mayoría de estos destinos todo se cotiza en dólares, y por estadística los valores incrementan año con año.

Hay que tomar en cuenta que cuando se pretende adquirir una segunda vivienda, hay que considerar entre hacer una inversión para rentar y adquirirla en la misma ciudad de residencia o bien en una segunda casa, pero de descanso, como puede ser en una playa.

En este sentido la opinión de Rodríguez es que comprar una segunda casa o departamento en una ciudad es un aspecto completamente diferente cuando se habla de una playa. En primer lugar sería fundamental analizar si la inversión es para su lugar de residencia o para una segunda casa, o casa de vacaciones; y considerando que la primera se encuentra resuelta, es importante señalar que visto como una inversión donde el objetivo es la rentabilidad y la seguridad en la inversión, dependerá del proyecto, de su calidad, de su relación precio-beneficio y por supuesto del momento en el que se adquiere la unidad.

Sin importar cuál es el objetivo de adquirir, por el monto de recursos que está en juego siempre hay que hacer la adquisición con la mejor asesoría posible, pero si no se decide acudir a un profesional inmobiliario experto en la compra-venta de bienes raíces de playa, Real Estate Market & Lifestyle consultó a diversos especialistas que externaron su opinión de cuáles son todos los factores que se deben considerar.

Elementos a considerar

Martínez expresó que un punto muy importante para comprar es la ubicación. “Un lugar que ofrezca a sus residentes un ambiente adecuado y que esté bien comunicado para el desarrollo cotidiano de sus actividades es fundamental. Todo depende de lo que se desee elegir: desde un lugar tranquilo, con buen clima, hasta un lugar donde la actividad social y laboral siempre esté activa.


Al seleccionar una propiedad en la playa, lo más práctico siempre es elegir un lugar cercano en el que pueda posar tranquilamente un fin de semana

“Podemos poner como ejemplo la diferencia que existe entre viajar a Acapulco y a Miami; en primera instancia, para las familias que viven en la Ciudad de México representa un mayor ahorro ir a Acapulco en automóvil. Por otro lado, si se tiene una actividad     fija en la ciudad que demande gran parte de nuestro tiempo, lo más práctico siempre es elegir un lugar cercano en el que se pueda pasar tranquilamente un fin de semana”.

Para Jaime Quiroz, los elementos básicos a considerar para la compra de un inmueble de playa son la cercanía al lugar de residencia, la plusvalía, rentabilidad y costo de mantenimiento.

En pocas palabras a dónde va más seguido el potencial comprador, porque quizá una persona considera que comprar en Acapulco sea más barato que en Los Cabos, pero si el lugar de descanso al que acude con mayor frecuencia esta persona es este último, la primera opción no será la más adecuada.

A pregunta concreta de cuál es el mejor lugar para adquirir, Ricardo Rodríguez señaló que inciden varios factores para una toma de decisiones correcta.  “Seguramente la primera tendrá siempre una relación directa entre costo y calidad, además de la cercanía a la residencia, el número de miembros de la familia, sus implicaciones en costos de transporte y la factibilidad de una utilización razonable. “A ello se debe sumar a la mesa de discusión, para la toma de una decisión correcta, las actividades de cada uno de los miembros de la familia para finalmente encontrar el sitio que mejor responde a sus necesidades y gustos”.

Lo que los expertos consultados sugieren es que las personas no se dejen llevar por supuestas ofertas o gangas en precios de un destino que no sea el adecuado para ellos, porque entonces lo barato ya no lo fue tanto, toda vez que entonces hay que sumar costos de transportación e incluso costo del nivel de vida, porque indudablemente es más caro un Cancún o Los Cabos que Acapulco o Puerto Vallarta, por citar algunos ejemplos.

En México o en el extranjero

Cuestionado Vagner Elbiorn sobre el por qué comprar en un destino de playa nacional y no en el extranjero, aseguró que “las plusvalías de la tierra en México, particularmente con frente de agua, mar, laguna, etcétera, históricamente han sido mayores a mercados como los de Norteamérica, aunado a que las playas mexicanas son de las más bellas del mundo y en el entorno de un mercado globalizado como lo es en esta época, muchos inversionistas de todo el mundo han puesto sus ojos en nuestros bellos litorales”.


Jaime Quiroz
Los elementos básicos a considerar para la compra de un inmueble de playa son la cercanía al lugar de residencia, la plasvalía, rentabilidad y costo de mantenimiento

Iván Ebergenyi, director comercial de Costa Realty reforzó esta posición, al señalar “la cercanía y la belleza natural. Hay lugares de playa en México que no se igualan en el extranjero inmediato; por ejemplo, hay playas comparables en el Caribe lejano, Océano Indico, Dubai, pero son lejanas y mucho más caras”.

Y agregó que, como sugerencia, debemos considerar el poder de compra, la frecuencia de vacaciones, la composición familiar y la preferencia histórica de la familia. Al respecto, el director general de Coral Diamante señaló que visto un destino de playa como una segunda casa, donde el objetivo es el descanso, la convivencia familiar y el pleno desarrollo humano, no cabe duda de que siempre un destino en México será mucho más rentable y accesible.

Entre otras razones están el precio, “ya que recordando sólo para efectos comparativos que en playas mexicanas se vende a precios que rondan sobre los dos mil dólares por metro cuadrado, contra inversiones en el extranjero cuyos precios oscilan entre los tres mil y cuatro mil dólares por metro cuadrado, y aunque fuera del país existen esquemas de crédito accesible para todas las familias, siempre la inversión será mayor.

“Pero adicionalmente es necesario evaluar el costo de la transportación, la disponibilidad de espacios, la oportunidad de temporada, y en muchas ocasiones la diferencia entre razas y culturas que conviven en el extranjero y que dificulta enormemente una relación de vecinos”, afirmó.

Por otra parte, no debemos dejar de considerar que además del costo por metro cuadrado, también debemos considerar los diferenciales en los costos de mantenimiento y, finalmente, que si no se conoce bien un mercado inmobiliario de playa local, menos uno extranjero.

¿El precio, lo más importante?


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Bajo todas las consideraciones presentadas, los especialistas entrevistados expresaron sus opiniones sobre el orden de importancia que debe tener cada uno de los elementos considerados para tomar una decisión de compra o inversión en playa.

Para el director general de JQ Bienes Raíces, el primer elemento a considerar es la cercanía de la residencia del comprador; el segundo elemento debe ser la calidad de los servicios que ofrezca el desarrollo en cuestión; como tercer elemento consideró el comparativo de los precios, y como cuarto elemento puso a las características y amenidades del desarrollo.

Vagner Elbiorn consideró que el factor principal esta en la decisión de uso o destino que se pretenda para la inversión, por ello lo más conveniente es invertir en los lugares a los que se pueda acceder periódicamente para vigilar el progreso de sus objetivos.

En su caso, Ricardo Rodríguez estimó que la relación precio/calidad es el primer elemento; enseguida colocó a la ubicación y su cercanía al lugar de residencia; muy ligado a ello las facilidades de transporte y sus costos; como cuarto factor el nivel socio-cultural de las familias que habitarán un desarrollo, en quinto lugar la calidad y presentación del producto.

Asimismo, consideró que un sexto elemento es el respaldo de la firma que lo desarrolla; a las amenidades y servicios con que cuenta el proyecto y que faciliten el pleno desarrollo humano le otorgó la siguiente posición y finalmente estimó que la compatibilidad de actividades acorde a las edades de los miembros de la familia.

El director comercial de Grupo Alsum enumera los factores con el siguiente orden de importancia:

•Cercanía a la residencia del comprador.

•Calidad de servicios del desarrollo.

•Compromiso del gobierno estatal y municipal en los servicios de infraestructura.

•Comparativo de precios.

•Características de desarrollo (amenidades).

•Garantía de acabados.

•Experiencia de los desarrolladores.

•Que el comprador se asegure que el desarrollador cuente con los papeles necesarios y documentos como licencia de construcción, uso de suelo, impacto ambiental, libertad de gravamen, etcétera.

•Qué tipo de servicio posventa ofrece el desarrollador.

 

¿Cómo evitar fraudes?

Aunque Bernardo Martínez los ubicó en los últimos lugares en cuestión de prioridad, puntualizó que se debe ser cuidadoso con la experiencia de los desarrolladores, que sean profesionales y no improvisados, además de que siempre hay que asegurarse de que todos los documentos estén en perfecto orden y en regla, para que jamás nadie se exponga a un fraude.

“Es muy importante pedir referencias del desarrollador. Las mejores referencias las dan las personas que hayan tenido o tengan un contacto laboral o profesional con él”, afirmó.

En este mismo tenor, Quiroz fue concreto al indicar que se deben considerar los antecedentes del desarrollador, la calidad de proyecto, consultar en Profeco y asesorarse con los que ya adquirieron en el desarrollo que le interesa.

Ivan Ebergenyi añadió que “en reventas, la documentación, una empresa inmobiliaria de renombre y una asesoría jurídica especializada de prestigio comprobado y vigente. En desarrollos, la historia del desarrollador, la documentación, una empresa inmobiliaria de prestigio y una asesoría jurídica de prestigio comprobado y vigente”.

Ricardo Rodríguez, por su parte, comentó que nunca serán suficientes todas las medidas de protección contra defraudadores, pero tampoco sería justo que la excepción haga la regla.  “Cada día los desarrolladores están mejor preparados, tienen mayores posibilidades de acceso al crédito, buscan la mayor calidad en sus productos y por consecuencia trascienden por sus resultados. Siempre es recomendable solicitar el verificar los títulos de propiedad, el propio Registro Público y las autorizaciones para llevar a cabo el desarrollo.  Sobre todo en los casos en que el desarrollador no tiene el nombre y trayectoria de otros”, señaló.

El director de Costa Realty recomendó tratar con una empresa inmobiliaria de prestigio que nos asesore y asista en todo lo relacionado a los desarrolladores y permisos en regla como son: densidades, uso de suelo, estudio de impacto ambiental y por supuesto capacidad del desarrollador para entregar el producto

Ofrecido, sin vicios legales, falta de calidad y en muchos casos falta de capacidad financiera para terminar y entregar un producto en tiempo y sin contratiempos”.

El lugar ideal


Bernardo Martínez
El destino de playa más cercano al lugar en el que se reside la mayor parte del tiempo es definitivamente el lugar idóneo

Los destinos de playa mexicanos, entre ellos Acapulco, Cancún, la Riviera Maya, Puerto Vallarta, Los Cabos e incluso Mazatlán, son los destinos con mayor desarrollo inmobiliario residencial del país. Entre ellos hay grandes diferencias, primero la localización geográfica, por lo cual algunos reciben en su mayoría turismo nacional; en cambio, otros se caracterizan por ser receptores de turismo internacional.

Unos han crecido en forma desorganizada, otros están planeados adecuadamente. Por supuesto que unos tienen un estilo de vida típica del país, y otros parecen ciudades extraídas de destinos norteamericanos.

Pero la similitud es que la inversión inmobiliaria en desarrollo habitacional de lujo ha sido creciente en todas ellas, por lo cual entre cada destino hay una gran competencia por ser el mejor y captar más turistas, pero también inversiones inmobiliarias y compradores de inmuebles residenciales.

 

Pero ¿cuál es la mejor alternativa?

El director de Costa Realty, Vagner Elbiorn, opinó que la elección de un destino para invertir tiene que ser analizada desde el panorama personal familiar. “Si desea una inversión a largo plazo, lo más recomendable es la adquisición de tierra, porque los terrenos ubicados en zonas de futuro crecimiento son los más indicados para acumular plusvalía y tienen costos mínimos de mantenimiento; si se desea invertir para obtener ingresos a corto plazo, se deberá ubicar los productos inmobiliarios del momento, con demanda y buen retorno de inversión”.

Dados los consejos de los entrevistados, es indudable que para los habitantes de la Ciudad de México el destino ideal es Acapulco, debido a su cercanía y fácil acceso, a tan sólo tres o cuatro horas por autopista, o a menos de una hora por avión.

Quiroz señaló tajante que Acapulco, por cercanía y porcentaje de ocupación, es el ideal para los habitantes del Distrito Federal y sus alrededores.

Ivan Ebergenyi coincidió en ello pero además agregó que también por la gran diversidad de la oferta es muy atractivo Acapulco para los habitantes de la capital del país y sus alrededores.

Sobre Puerto Vallarta, dijo que está ligeramente más cerca la Ciudad de México y el interior que Cancún, además de la oferta amplia y diversa. Por lo que se refiere a Cancún, consideró que su oferta es un poco menor en diversidad, pero con una belleza superior a Acapulco y Vallarta, pero que tiene como inconveniente estar más lejano al interior del país, por lo que incluso se debe considerar que el costo del transporte resulta más caro.

Finalmente, sobre los Cabos mencionó su crecimiento y la generación de plusvalía, pero destacando que desde el punto de vista inmobiliario es muy atractivo para un mercado de alto nivel adquisitivo.

Por su parte, Ricardo Rodríguez explicó que “dependiendo del lugar de residencia, además de todos los factores que hemos señalado anteriormente, existen tres zonas de desarrollo turístico en playa que ofrecen expectativas superiores a las demás y que son: Acapulco, la Riviera Maya y Los Cabos.

“En éstos casos son polos de desarrollo consolidado que ofrecen todas las alternativas de diversión, esparcimiento y convivencia dentro de un marco de seguridad sobresaliente”.

También señaló que hoy en México existen alternativas de playa que satisfacen a los buscadores más exigentes, pero sin duda el nivel que han alcanzado los tres citados anteriormente está lejos en el tiempo sobre otras alternativas, igual de bellas y atractivas, pero con un desarrollo aún muy grande por delante.

Los destinos de playa que están en un momento de gran demanda son: Cancún, Riviera Maya, Puerto Vallarta y Los Cabos, según la opinión de Costa Realty.

Como conclusión, Bernardo Martínez afirmó que el destino de playa más cercano al lugar en el que se reside la mayor parte del tiempo es definitivamente el lugar idóneo: para la Ciudad de México, el mejor destino es Acapulco, sin lugar a dudas; para Yucatán, sería Cancún y Riviera Maya; para Guadalajara, Puerto Vallarta, y así sucesivamente.

Real Estate Market & Lifestyle siempre ha sugerido buscar la asesoría de profesionales en la materia, porque una inversión para una inmueble de playa siempre será un monto considerable y habrá que hacer el análisis adecuado para que, independientemente del destino de la transacción, se evalúe adecuadamente si conviene hacerse de contado o aceptando el financiamiento del desarrollador o de una institución de crédito.