ADI 25 años

Real Estate Market 137 C a p i ta l p r i vad o l os fuNdameNtales se maNtieNeN ¿Dónde estamos en el actual ciclo? A seis o siete años de su inicio, los fundamentales de los diferentes subsectores inmobiliarios en gene- ral se mantienen dentro de paráme- tros sanos pero con algunos focos amarillos, como son la creciente desocupación en el sector de ofici- nas y los elevados precios por me- tro cuadrado en el sector vivienda media y residencial. A esto habría que sumar la com- plejidad en la obtención de permisos de construcción, aunque de manera in- directa esto ha frenado lo que de otra manera sería una sobreoferta adicional de espacio en los diferentes subsectores. Lo que preocupa más a quienes in- vierten en el sector son los factores po- líticos nacionales y la creciente amenaza de diversos factores geopolíticos globa- les. Los efectos recientes de estos últi- mos en las tasas de interés, tipo de cam- bio e inflación, hacen difícil determinar el valor actual o la tendencia de los cap rates y del valor de los inmuebles. De la misma forma, no está claro hacia dónde van las rentas de mer- cado en algunos subsectores como el de oficinas, industrial y retail . Consecuentemente se abren diferentes interpretaciones y escenarios sobre en qué momento del ciclo estaríamos. No es fácil planear inversiones de largo plazo en un ambiente de volati- lidad e incertidumbre como el actual. La disciplina y el rigor analítico se vuelven indispensables en la actuación de los inversionistas inmobiliarios. Hoy se perciben diferentes escue- las de pensamiento sobre el futuro inmediato del sector. La primera, que sería optimista, se apoya en la lógica que el sector inmobiliario, además de tener un perfil de flujos estables de largo plazo, que está respaldada por activos tangibles que si no se apalan- can mucho, tienden a conservar su valor de largo plazo. La lógica de esta escuela incluye que en el actual ambiente de tasas de interés crecientes, ajustes inflaciona- rios inherentes a contratos de arrenda- miento combinados, con una tenden- cia positiva de consumo interno y la expansión de la economía mexicana, se combinarán para mantener una ten- dencia expansiva de flujos netos con un recorrido en el ciclo inmobiliario que permita retornos atractivos en la inversiones actuales y futuras. En contraparte, la escuela pesimista se basa en la lógica de ambientes de tasas de interés crecientes, donde los cap rates tienden a subir afectando los valores de las propiedades. Bajo esta premisa, las posiciones de compradores y vendedo- res se separarían disminuyendo substan- cialmente el nivel de actividad. Bajo esta percepción, los inqui- linos industriales, de oficinas y retail pospondrían sus decisiones de firma de contratos y/o presionarían a la baja las rentas de mercado disminuyendo los flujos netos de las propiedades, al mismo tiempo que se eleva el costo de deuda y suben los cap rates. Esto haría poco rentables las inversiones recien- tes y futuras, motivando a los inversio- nistas a diferir sus decisiones. t asas y subsectores difereNciados Teoría y realidad pocas veces coin- ciden. Los diferentes subsectores se comportan de manera indepen- diente y sus ciclos no siempre es- tán sincronizados. No es lo mismo invertir en un hotel de playa en un ambiente de turismo creciente y tipo de cambio favorable, que in- vertir en una nave industrial desti- nada a proveedores de la industria automotriz. Tampoco es lo mismo financiarse en pesos cuando la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) está a 6%, que en dólares con tasa Libor debajo de uno por ciento. La receta para estos tiempos debe incluir una buena dosis de aná- lisis y mitigación de riesgos, expec- tativas realistas del comportamiento de los costos, flujos futuros y poca flexibilidad en cuanto a la selección de los activos en cuestión. El capital que entró a México entre 2006 y 2008 fue tal que sobrevaluó los activos existentes. Vertex posee transacciones inmobiliarias en México superiores a 6,800 millones de dólares.