PARQUES INDUSTRIALES 198 || Real Estate Market Con un total de 18 millones 817 mil 63 metros cuadrados (m2) de espacio rentable –a marzo de este año– superan por mucho el área bruta (ABR) que, en su conjunto, suman los centros comerciales, los edificios de oficinas, los hoteles, las instituciones educativas, las bodegas y mini bodegas, entre otros bienes raíces que poseen todos los Fibras listados en la Bolsa de Valores de México (BMV) y la Bolsa Institucional de Valores (BIVA). Los cerca de 19 millones de m2 de espacio industrial que reportan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) representan el 67% de toda el ABR reportada por estas figuras de inversión, la cual fue de alrededor de 28 millones de m2, hasta el primer trimestre de este año (1T23). Si se considera que el inventario en México fue de 94 millones 493 mil 426 m2 de espacio industrial al cierre de 2022 –según información de Datoz–, entonces los Fibras Industriales son dueños de alrededor del 20% de todo el parque inmobiliario nacional. Respecto al número de inmuebles, según los reportes de cada uno de los Fibras, poseían un total de mil 54 parques, naves y edificios industriales al cierre de marzo pasado, más de la mitad de las casi 2 mil propiedades reportadas por estos vehículos financieros para el mismo periodo. Actualmente, hay 17 Fibras listados en la BMV y BIVA, las dos plazas bursátiles de México. Más de la mitad, o nueve de ellos, poseen propiedades para uso industrial. Los fideicomisos inmobiliarios que operan este tipo de espacios son: Fibra Uno (FUNO), Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY, Fibra Nova, Fibra Plus, Fibra HD y Fibra Upsite. El industrial es un segmento que se ha ido robusteciendo año con año. Desde 2011, cuando nació Fibra Uno, el primer fideicomiso inmobiliario del país, solo reportaban cuatro inmuebles industriales con un total de 290 mil 601 m2 de espacio rentable, una ocupación promedio de 99% y ubicaciones solo en dos estados de la República Mexicana: el Estado de México y Jalisco. Luego, surgieron otros Fibras y el parque fue aumentando. Hoy, la ocupación del segmento inmobiliario industrial de las propiedades que consolidan los Fibras promedia un 98.10 por ciento. A lo largo de estos 12 años, la demanda por estos espacios ha estado determinada por una serie de factores económicos, financieros y geopolíticos de México y del mundo, desde el crecimiento de la industria manufacturera nacional, con la industria automotriz, electrónica, médica y aeroespacial dándole empuje. También la renegociación del Tratado de Libre Comercio entre México, Estados Unidos y Canadá, luego con la puesta en marcha del T-MEC, sin dejar de mencionar el conflicto comercial entre China y la Unión Americana, y recientemente la crisis sanitaria por la pandemia de Covid-19 que en el país se avivó en marzo de 2020. Sin embargo, desde el 2019, los Fibras advertían cambios importantes en la demanda de espacios industriales por las tendencias de consumo orientado principalmente al e-commerce, la logística y el concepto de last mile se fue popularizando. A raíz de la pandemia, el aumento del comercio electrónico y la relocalización de las cadenas productivas, la demanda tomó un nuevo auge. “La pandemia afectó parcialmente al sector durante 2020, sin embargo, el 2021 mostró dinamismo en la construcción, y los sectores enfocados a la logística se vieron beneficiados. La demanda se mantuvo dinámica en varias ciudades, con un efecto importante en la baja de las tasas de disponibilidad”, de acuerdo con la administración de Fibra Uno. Las ciudades de Puebla y Guadalajara tuvieron un alza por la entrega de nuevos inmuebles; Tijuana y Ciudad Juárez registraron una tasa de disponibilidad de 0%, con operaciones importantes en prearrendamientos. El mercado registró niveles inferiores al 5%, lo cual lo mantuvo en niveles competidos. Hoy, el nearshoring o la relocalización de las cadenas de suministro y producción de las empresas extranjeras hacia México por su cercanía geográfica con Estados Unidos, es uno de los grandes catalizadores en la demanda de los espacios industriales. 17 Fibras están listados en la BMV y BIVA. De ellos, nueve poseen propiedades de uso industrial: 19 millones de metros cuadrados en total.
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