PARQUES INDUSTRIALES Real Estate Market || 201 ATRACTIVO En opinión de Roberto Solano, gerente de Análisis Bursátil de Monex Casa de Bolsa, “el atractivo que ha tomado el sector inmobiliario industrial en México responde al hecho de que es menos cíclico respecto al sector comercial y de oficinas”. Mayormente las rentas se cobran en dólares y los contratos son de largo plazo, como mínimo entre tres y cinco años. Por otro lado, Sergio Mireles, socio fundador de Datoz, expuso: “Hemos visto un aumento en la demanda de espacios industriales, específicamente en los últimos dos años. Esto se debe a una combinación de factores como el crecimiento económico general del país, la entrada de nuevas empresas y algo muy importante que a veces se deja de lado, las necesidades por expandir operaciones por parte de empresas que ya tienen presencia en México”. Hoy, los mercados fronterizos y el de Guadalajara reportan una ocupación casi total. Mientras que la vacancia del mercado de Monterrey y la Ciudad de México se está limitando a alrededor del 2 por ciento. Incluso, se observa ya un aumento en la construcción de inmuebles “hechos a la medida”, y la mayor parte de la oferta en desarrollo está prealquilada. Mientras que el precio de las rentas, prácticamente dolarizadas, han aumentado. En el 2017 rondaban entre 3 a 6 dólares por metro cuadrado mensual en los principales corredores industriales del país, como Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Querétaro, el Bajío, Tijuana y Ciudad Juárez. Para 2022, subieron a un promedio mensual de 3.5 y 9.7 dólares. Tal ha sido la demanda por este tipo de espacios, que en los últimos años, los Fibras han aumentado sus inversiones para responder a la misma. Solo por citar algunos ejemplos: A finales de marzo, Fibra MTY anunció la adquisición de un portafolio con 46 propiedades para uso industrial por un monto de 662 mdd, la cual fue considerada como la segunda operación inmobiliaria industrial más grande realizada en México. Terrafina anunció un plan de inversión para atender la demanda de espacios de empresas extranjeras que están trasladando sus operaciones a México. En enero de 2023, se alió para crear un vehículo financiero paralelo (sidecar) con un fondo de pensiones internacional relacionado con PGIM Real Estate. Bajo esta operación buscan adquirir, desarrollar, arrendar y administrar activos industriales. El capital inicial comprometido es de 200 millones de dólares, pero en conjunto pueden llegar a aportar entre 450 mdd y 500 mdd en nuevas inversiones. Mientras que en abril pasado inició el desarrollo de dos propiedades industriales, con las cuales agregará 336 mil pies cuadrados al portafolio actual. En mayo, Fibra Prologis realizó una emisión subsecuente de capital por alrededor de 7 mil millones de pesos, cuyos recursos, en parte, serán usados para adquirir nuevas propiedades.
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