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Real Estate Market 72 ¿Qué le hace falta al mercado hipotecario? Es, definitivamente, un tema de estrategias de fondeo. Si queremos ampliar la base de atención a un mercado que tenga ingresos mixtos, la combinación de formales con informales, necesitamos jugadores hipotecarios nue- vos y más especializados, y cuya estrategia de fondeo va a estar íntimamente ligado a la versión siglo XXI de la bursatilización. Se requiere la versión Bono Respaldado por Hipo- tecas (BORHIS) siglo XXI, incorporando todo lo que aprendimos a partir de aquella crisis, para darles más flexibilidad e incorporar un esquema de aseguramiento estructural. Los que participan en el mercado como el Infonavit, Fovissste y la banca, contarán con mejores opciones de fondeo a largo plazo. Ya hay una agenda que está traba- jando en el aseguramiento del crédito; es una realidad que necesitamos volver a crear un mecanismo de fondeo adi- cional y estandarizado. Esta es una tarea pendiente para el mercado hipotecario. Hacia Ciudades más Inteligentes Nuestro país tiene condiciones dinámicas de creci- miento. El planteamiento de estrategias para mejorar la calidad del parque habitacional, la formalidad de las viviendas y la competitividad de las ciudades, deben trabajarse como opciones y oportunidades de mejora y prosperidad. Evaluar estrategias de vivienda sobre las condiciones del pasado, puede evitar que planteemos el futuro como una oportunidad de mejora en nuestras ciudades. Aunque podamos hacer planteamientos para cons- truir mejores viviendas que aquellas que edificamos en los últimos 30 años, se van a representar cambios en el hábitat por todos los cambios que ya existen con la evolución tecnológica, los perfiles de las nuevas gene- raciones de personas y por hacer y utilizar mejor la in- fraestructura en una ciudad –que se traduce en calidad de vida porque se tiene mayor conciencia de sustenta- bilidad. Cuando partimos de esa premisa que dicta la de- manda potencial, es la condición con la que tenemos que partir para generar políticas públicas y privadas para desarrollar soluciones habitacionales formales, sostenibles y accesibles. Conclusiones A partir de este análisis, me gustaría compartir tres mensajes importantes. El primero de ellos, es que a partir del diagnóstico co- rrecto, lo que determina la evolución del mercado es la propia dinámica de la población, con una posición socio- demográfica que no depende del gobierno. El segundo, es que no hay una política de vivienda donde quepa todo, porque en México existen diferentes estrategias para cada segmento de mercado. Las estrate- gias para el sector de vivienda y el sector hipotecario las podemos agrupar en los nueve cuadrantes que definen los niveles de ingreso; también en cómo gana la gente o cómo vive, hay un México totalmente formal, uno mixto, y otro informal. Por ello, debe haber una estrategia segmentada para cada uno de los jugadores y las instituciones deberán elegir dónde van a jugar y cómo van a liderar en ese seg- mento que han elegido. El ttercero, es que el consumidor es inteligente. Hay que conocerlo mejor y ofrecerle más información, enten- der que él obtiene información de diferentes fuentes o medios y que, en esta coyuntura, hay información que a veces es contradictoria; y por consecuencia, genera una condición o percepción de riesgo que detiene o inhibe una decisión tan importante como adquirir una vivienda o un compromiso hipotecario a largo plazo. Esto llevará varios meses para que cambie. Para mejorar la calidad del parque habitacional, será necesario contar con suficiente financiamiento hipotecario. SURBER BARBER CHOATE + HERTLEIN ARCHITECTS