Fibras

Real Estate Market 25 T e n d e n c i a s REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE: ¿Cómo fue el surgimiento de las FIBRAS en México? AUGUSTO ARELLANO : A finales de la década de 1990, los grupos de empresarios que conocemos hoy en día iban a necesitar capital y asesoría especializada en ciertos sectores y áreas. Ejemplo claro era el sector inmobiliario, el cual es joven y no tenía las capacidades para atraer capital institucional, mucho menos deuda; no había un mercado de deuda o de capital privado que pudieran financiar, de manera consiste, un proyecto inmobiliario de tamaño medio o grande. Un cambio importante en la sofisticación del sector inmobiliario lo representó el TLC, pues se introdujeron nuevos estándares de empresas americanas que se esta- blecen en México para producir y distribuir productos. Las empresas que se fueron estableciendo en México requerían naves industriales con ciertas características. Es de aquí que el sector inmobiliario mexicano empie- za a aprender, a adoptar estándares internacionales y a ampliarse a otros sectores como centros comerciales, oficinas, etc. Así fue como comenzó a forjarse el sector inmobiliario en México. Pero este sector, hasta antes del 2008, tenía la desven- taja de que era totalmente dependiente del inversionista extranjero, que venía a través de los fondos de capital privado del exterior y que nos demostró su fragilidad y dependencia con la crisis surgida en ese año. La crisis secó el mercado de inversión y hubo que buscar otro horizonte para abrir el apetito del inversionista en México. REM- ¿De qué forma enfrentaron los cambios le- gales que se necesitaban? A.A- En 2003 Francisco Gil Díaz, entonces Secretario de Hacienda, se dio cuenta de que los REITs en Estados Unidos eran una manera de democratizar la inversión del sector in- mobiliario. Por ello impulsó un análisis para introducir la pri- mera legislación en temas de FIBRAS, con modificaciones en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, específicamente en el artículo 223, que da origen a las FIBRAS, y en el 224 que los regula. Ambas modificaciones aparecen en 2004. Por alguna extraña razón este instrumento estuvo pasi- vo durante los siguientes 4 años. Allí es cuando Evercore se da cuenta de que se requiere del motor del mercado público para recuperar el impulso que requería el sector inmobiliario, que ya contaba con ciertos inmuebles desarrollados y en ope- ración con capacidad para introducirse en el mercado. La legalización estaba lista en su forma básica, solo se ne- cesitaba adecuarla para hacer de las FIBRAS, principalmente desde el punto de vista fiscal, aunque no eran necesarios cam- bios a la ley. En 2010 se habían publicado ya las reglas comple- mentarias para instrumentar el primer fideicomiso de este tipo. Hasta entonces se puede decir que el mercado estaba listo para la búsqueda de clientes idóneos para las FIBRAS. REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE: How was the beginning of FIBRAS in Mexico? AUGUSTO ARELLANO: By the end of 1990, the entrepreneur groups we know today were going to need capital and specialized consultancy in certain sector and areas. A clear example of this is the real estate sector, which is young and did not have the capacities to attract in- stitutional capital, much less, debt; there wasn´t privet capital or debt market that could finance In a constant matter a real estate project of medium and large size. An important change in the sophistication of the real estate sector was its representation by the NAFTA, since new standards were introduced to American en- terprises established by Mexican law to produce and distribute products. The enterprises that began to establish in Mexico required industrial building with certain characteristics. Due to this, the Mexican real estate sector begins to learn, to adopt international standards and spread through other sectors like shop- ping centers offices etc. This was how the Mexican real estate sector began to forge. For this sector, before 2008, the disadvantage we totally dependent on the foreign investor that through private capital funds of the exterior, which showed the fragility and dependence of the crisis emerged that year. The crisis pulled out the investment market and there had to be a search in the horizon for the inves- tor’s appetite to open. REM- How did you face the changes in regula- tion that FIBRAS needed? A.A- In 2003 Francisco Gil Díaz, former Secretary of treasury realized that the REITs in the United States were a way to democratize the investment in the real estate sec- tor, because of this he impulse the analysis to introduce the first legislation in the FIBRAs matter, with modifications on the Law of Tax Over Rent, specifically in the article 223, which gives origin to FIBRAs, and in 244 regulates them. Both are modifications appear in 2004. For some strange instrument this instrument remained passive for the following four years. It is there when Evercore realizes that is requires the engine of the public market to gain the impulse that the real estate sector need, which had certain developed real estates and operations with capacity to introduce in the market. The legalization was ready in its basic form; it just needed some adjustments to make of FIBRAs a viable subject, although changes to the law weren’t necessary. In 2010 complementary rules to create the first trust fund of this type had been published. Until then, we could say the market was ready to search for ideal clients for FIBRAs.