Fibras

Real Estate Market 76 REM- ¿Por qué convertirse en una FIBRA? El iniciar como empresa pública fue una decisión que nos llevó bastantes años tomar, principalmente porque no existía una regulación que fomentara y apoyara el desarro- llo de este tipo de fideicomisos. De esta forma en conjunto con autoridades y de la mano del despacho del Dr. Pedro Azpe fuimos madurando el diseño y estructura y los incentivos adecuados para salir al mercado. Hoy a poco más de dos años de distancia de nuestra Oferta Pública Inicial vemos que tomamos la decisión correcta y nos sentimos orgullosos del éxito alcanzado, de haber sido los pioneros y de poder compartir esto con nuestros tenedores. REM- Si un desarrollador cumple con las condi- ciones para bursatilizarse: ¿Por qué optar en incorporarse a Fibra UNO? A fin de cuentas lo que ha pasado es que a muchos de estos grupos de desarrolladores que tenían grandes porta- folios, la sinergia de subirse a un grupo con el peso especí- fico que tenemos o que desde entonces teníamos ya dentro de la FIBRA, la verdad es que les hacía mucho sentido. De hecho tenemos el caso de Gicsa y G30, que son por- tafolios que por su tamaño, en el momento en que nosotros los adquirimos eran más grandes que el monto de la Oferta Pública que hicimos nosotros inicialmente, pero por los cos- tos de explorar la colocación, que la verdad es que son muy caros y los precios que nosotros les podíamos pagar dado el premio que ya nos estaba dando el mercado en su momento, no tenía sentido para ellos el explorar de manera individual esa colocación, sino que, al sumarse con nosotros tomaron como moneda de pago los Certificados y todos están encan- tados con los resultados que han obtenido a través de esto. REM- ¿Diría usted entonces que se evita el riesgo y los costos de operación para obtener beneficios inmediatos? ¡Así es!, cuando tú haces una colocación normal- mente tienes que darle un descuento al mercado por liquidez, para que te conozcan, etc. y aquí es al revés, en el momento en que cerramos la operación y lo anun- ciamos, es inmediata la reacción del mercado y suben el precio de los Certificados. Si vemos históricamente el comportamiento del precio de los certificados, cada vez que se anuncia alguna compra importante como fue el caso de estos portafolios o el de la Torre Mayor, la reacción del mercado es instantánea y suben el precio de los certificados. Entonces el desarrolla- dor que está aportando el portafolio, del día que recibe sus certificados al siguiente, empieza a obtener plusvalía. REM- Fibra Uno, ¿es para cualquier inversionista? Realmente sí es. Si estamos hablando de inversionis- tas que compran certificados en el mercado abierto, de- pende de las políticas de las casas de bolsa, pero puedes comprar certificados de Fibra Uno desde 4,000 pesos. REM- Why becoming a Mexican REIT? To initiate as a public enterprise was a decision which took several years to make, mainly because there was not a regulation that encouraged and supported the development of this kind of Trust Funds. Thus, along with the authorities and by the hand of Dr. Pedro Azpe office, we began to think through the design and structure, as well as the correct incentives to come out on the market. Nowadays, after two years distance from our Initial Public Offer we see we have made the right choice and feel proud for the success achieved, of have been pioneers and to be able to share it with our tenants. REM- If a Real Estate developer meets the con- ditions to securitize: Why choose to join Fibra Uno? What has happened at the end, is that for many groups of developers that had important portfolios, it truly made to them a lot of sense the synergy of joining with a group of the specific weight we have, or that at that moment we had already within the FIBRA. In fact, we have the case of Gicsa and G30, which are portfolios that due to their size at the moment we acquired them, were larger than the amount of the Public Offer we made initially. However due to explo- ration costs (which are very expensive) and the prices we could pay them thanks to the prize given by the market at that moment, there was no sense for them to explore individually an stock placement. On the con- trary, once they joined us and took our Certificates as payment, everybody was enchanted with the results they had obtained through it. REM- In that case, would you say the risk is avoided and the operation costs are to obtain immediate benefits? That is right! When you make a stock placement nor- mally you must offer a discount in the market for liquidity reasons, in order for people get to know you, etc. In this case it is backwards, the moment we close an operation and announce it, the reaction of the market is immediate, as well as the rise of the certificate’s price. If we historically see the behavior of the certificate´s price, each time an important purchase announcement is made, like in these portfolios or Torre Mayor, the reaction of the market was instant and the price of the certificates increased. So, from the day the developer that contributes the portfolio obtains our certificates, to the next, it begins to receive added value. Fibra Uno, is it for for any type of investor? Truly yes! If we are speaking of investors that buy their certificates in an open market, it depends on the policies of the brokerage house, but you can buy Fibra Uno´s certificates starting at 4,000 mexican pesos (about 320 US dollars). P o rtada