Fibras

Real Estate Market 96 This has brought price increases in productive properties in the industrial, retail, office and hotel seg- ments. The increment will only be sustainable to the extent that (i) a reasonable proportion between the purchase price of the same and its generating capacity is maintained, and (ii) the value of the properties and the price of the CBFI maintain a reasonable propor- tion and for this to happen it is essential for the coun- try to accelerate its growth. Since FIBRAS need to distribute annually divi- dends in cash for at least 95% of the net taxable in- come, for practical purposes FIBRAS may only grow by attracting fresh funds from time to time. FIBRAS that achieve good results and maintain transparent and suitable practices will be those that will more eas- ily have access to new capital. Inevitably, FIBRAS that fail to attract new funds are bound to disappear for several reasons including that they will not be able to keep up with the level of administrative expenses required, and that if they are not capable to reach a suitable capitalization value in the stock exchange market, they will no longer be attractive for investors. Likewise, the Afores require more and more to im- prove performances and to differentiate from the com- petition. For this reason, to keep attracting resources from Afores, the FIBRAS not only shall acquire prop- erties but shall also have the capacity to develop and construct the same to distribute higher incomes. The stock exchange market has other instruments like CKDes that represent a participation in investment funds with a limited life. As this funds begin to divest, or reach their expiry date, they will have the opportunity to either sell or transfer their properties to the FIBRAS. Despite the important growth that the FIBRAS have ac- complished, the market is still novel and there are many na- tional and foreign investments that can be channeled to the market which, with the arrival of new FIBRAS will continue to acquire more depth. The challenge for the managers of the FIBRAS will be to find or develop, since they will not always be able to acquire them, profitable real estate projects bearing in mind that it is a cyclic market. For this purpose they will have to maintain corporate governance and investment dis- cipline that can allow them, despite the volatility that will be encountered, to develop as strong vehicles that will be able to support the economic ups and downs. O Lo anterior ha ocasionado que los inmuebles produc- tivos en los sectores industriales, comerciales, de oficinas y hoteleros estén sufriendo un aumento en sus precios. El crecimiento de los precios sólo será sostenible en la medida en que (i) se mantenga una proporción razonable entre los precios de compra de los mismos y su capacidad generado- ra, y (ii) el valor de los inmuebles y el precio de los CBFI guarden una correlación. Para ello es esencial que el país acelere su crecimiento. Como las FIBRAS deben distribuir anualmente dividen- dos en efectivo por una cantidad equivalente al 95% de su resultado fiscal, para fines prácticos las FIBRAS sólo pueden crecer atrayendo periódicamente recursos frescos de inversio- nistas. Las FIBRAS que logren entregar buenos resultados fi- nancieros y mantengan un gobierno corporativo transparente y adecuado serán las que tendrán mayor facilidad para acceder a nuevos recursos. Inevitablemente, las FIBRAS que no lo- gren atraer nuevos fondos de inversionistas estarán destinadas a desaparecer en virtud de diversos factores incluyendo que no podrán mantener el nivel de gastos administrativos que se requieren, y que si no tienen la capacidad para alcanzar un va- lor de capitalización adecuado en el mercado bursátil, dejarán de ser atractivas para los inversionistas. Asimismo, las Afores requieren cada vez más tener mejores desempeños y distinguir- se de su competencia. Por tal motivo, para seguir atrayendo recursos de las Afores, las FIBRAS no sólo deberán adquirir inmuebles sino tener la capacidad de desarrollar y construir los mismos para otorgar mayores rendimientos. El mercado bursátil tiene otros instrumentos como los CKDes que representan una participación en fondos de inver- sión con una vida limitada. Conforme dichos fondos se vayan desinvirtiendo, o llegando a su fin, tendrán la posibilidad de vender o transferir sus inmuebles a las FIBRAS. A pesar del crecimiento importante que han tenido las FIBRAS el mercado aún es incipiente y existen muchos recur- sos nacionales y extranjeros que pueden canalizarse al merca- do, el cual, con la llegada de nuevas FIBRAS, continuará ad- quiriendo más profundidad. El reto para los administradores de las FIBRAS será encontrar o desarrollar, porque no siempre las podrán adquirir, proyectos inmobiliarios rentables teniendo en cuenta que es un mercado cíclico. Para ello deberán mante- ner una disciplina de gobierno corporativo y de aprobación de proyectos de inversión que les permita a las FIBRAS, a pesar de los baches que se presentarán, desarrollarse como vehículos sólidos que podrán resistir los vaivenes económicos. O E n C on C r E to * Socio Nader, Hayaux y Goebel (México – Londres). La firma es un despacho de abogados especializada en asuntos financieros, de fusiones y adquisiciones, bursátiles, inmobiliarios, de infraestructura, seguros y concursales copn participación importante en las FIBRAS. * Partner Nader, Hayaux and Goebel (Mexico – London). The firm is a lawyers dispatch specia- lized in financial affairs, of fusions and acquisition, stock market, real estates, infrastructure, assurance and subsidiaries. It has had an important participation in the FIBRAS market. FIBRAS must develop and construct estates to earn higher returns. Las FIBRAS deberán desarrollar y construir inmuebles para obtener mayores rendimientos.