PARQUES INDUSTRIALES

P o rtada Real Estate Market 106 La industria de manufactura de pantallas se desarrolla en la frontera norte. El Bajío alberga a la industria automotriz internacional. CDMX y Estado de México concentran la industria de distribución y logística. EL SIGLO XXXX XXXX Con lo anterior, las empresas facilitan la distribución en las zonas de alto consumo, manteniendo su producto alma- cenado mientras no sea requerido. Visto de otra manera, cada mercado o región tiene cierta vocación y caracterís- ticas particulares, como son mano de obra, infraestructura y apoyos gubernamentales, que los hace diferentes uno de otro, pero a la vez complementarios, con lo que se logra que los productos lleguen a los consumidores finales. Por ejemplo, el Bajío cuenta con una alta dependen- cia del sector automotriz y de autopartes, aeroespacial y electrodomésticos, es decir, están subordinados a una o dos industrias. En cambio, otros mercados más al norte del país, cuentan con una gran diversificación de sectores productivos. Del mismo modo, como parte de la evolución, po- demos mencionar el caso de la Ciudad de México, don- de alguna vez hubo manufactura que fue saliendo de la ciudad y lo que predomina ahora es la logística, es decir, los centros de distribución. Esto no significa que no haya manufactura, ya que el país está sumamente centralizado, pero su participación cada vez es menor. TRANSFORMACIÓN DEL MERCADO Una de las grandes transformaciones en este merca- do se dio con el nacimiento de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que propició una reestructura del mercado y modificó los CAP’s que se empezaron a comprimir. En la actualidad ya no se observan portafolios de pro- piedades industriales como hace 10 años. A raíz del naci- miento de Fibra Uno (FUNO) —hace más de seis años—, se inició una etapa de grandes transacciones a través de portafolios industriales. FUNO fue el parteaguas del mercado. Con su llega- da, inició la compra de grandes portafolios industriales, pero también influenció la reinversión en el desarrollo de nuevas propiedades. Cuando esto sucede, los cap rates de las transacciones rondaban entre 10 y 9.8% y, con la llegada de nuevas Fibras como Terrafina, Prologis, Macquiarie y Monterrey, se empiezan a ajustar estos cap rates a niveles que van de 7.25% a 8.5% dependiendo el portafolio, ya que esto se vincula a la calidad de los in- quilinos, contrato de arrendamiento, calidad de construc- ción y ubicación. Derivado del proceso descrito, en la actualidad ya no hay grandes portafolios AAA disponibles, por lo que el inventario se compone de propiedades individuales o portafolios pequeños sin buena ubicación, ni buena cali- dad de construcción y no cuentan con parámetros ade- cuados dentro y fuera de la nave.