PARQUES INDUSTRIALES

Real Estate Market 107 Con la llegada de las Fibras se ajustan los cap rates en el mercado mexicano. PROLOGIS Cuando una Fibra pretende adquirir una propiedad industrial, evalúa la calidad del edificio, ubicación, cali- dad de construcción y la calidad del inquilino. De éste, investiga cuánto tiempo le queda de contrato, si tiene cláusula de salida, garantías del contrato, la historia de la empresa o empresas de las que es a su vez cliente, y con base a esos estudios, la Fibra realiza una oferta. Es importante destacar que la calidad de construc- ción de los parques industriales ha ido mejorando en todo el país; incluso, los pequeños desarrolladores han mejorado sus procesos constructivos. Mientras las grandes Fibras buscan comprar grandes portafolios, las más pequeñas y recientes adquieren car- teras de menor tamaño porque no tienen la misma capa- cidad de capital o endeudamiento. Unas buscan adquirir propiedades en las principales ciudades, mientras que otras toman propiedades en ciudades de menor tamaño y en paquetes menos significativos de propiedades. Sin embargo, difícilmente las de menor tamaño pue- den competir en condiciones con las primeras. No pue- den ofrecer ni pagar los mismos cap rates . Por citar un ejemplo, Fibra Monterrey llegó a enfocarse en un seg- mento donde no participa FUNO. Es decir, a FUNO, Terrafina y Prologis no les interesan los mercados secundarios. Pero sí a Fibra Monterrey u otro tipo de desarrolladores, quienes buscan encontrar parques de buen tamaño, buena calidad, con buenos inquilinos y buenos con- tratos. No se trata de una segmentación por regiones, sino por nichos de portafolios y sobre todo, oportunidades de negocio. CICLOS DE MERCADO Tanto en las Fibras como con los desarrolladores de parques industriales debemos considerar los ciclos de mercado. El apetito de las Fibras es permanente y vo- raz, y eso es lo que ha mantenido los cap rates bajos. No obstante, al no haber portafolios interesantes para las grandes Fibras, éstas se han puesto a desarrollar. En el caso particular de FUNO, Parks funge como su brazo desarrollador. La primera Fibra nació hace poco más de seis años y con las adquisiciones de portafolios las desarrolla- doras se capitalizaron y volvieron a invertir. Esto ha provocado que desarrolladores regionales han hecho crecer sus portafolios con el objetivo venderlos ma- ñana. Es importante tomar en cuenta la madurez, por lo que deberán esperar cuatro o cinco años para poderlo hacer. Debemos considerar también que algunos de estos portafolios no alcanzan a madurar o cumplir su ciclo porque ciertas Fibras, no tan grandes, les ofrecen un cap rate más alto y les venden dos o tres edificacio- nes y así el desarrollador o inversionista se capitaliza. Considero que esta es la razón de por qué no se ha logrado cerrar un nuevo ciclo de mercado. Así que hay desarrolladores que siguen tratando de acumular metros cuadrados y estabilizar sus porta- folios para tratar de vender a las Fibras o para hacer crecer su propio fondo de inversión. P o rtada