Propuestas y apuestas por México

Real Estate Market 160 Incorporar apalancamiento menor a 50 % del valor de la fibra fue clave. F i b ra s A totalmente estabilizados, para facili- tar el entendimiento de los mercados de este nuevo instrumento, que por sí solo requería de una diferente eva- luación al contar con elementos que pudieran generar rendimientos fijos por la parte de las rentas periódicas, y otra variable correspondiente a las plusvalías de los propios portafolios. A partir de entonces, hemos sido testigos de diferentes elementos que forman parte de esta evolución. En primera instancia, las Fibras lograron exitosamente la colocación de deu- da bursátil, como una fuente adicio- nal de obtención de financiamiento. Asimismo, posteriormente observa- mos la incorporación de activos en proceso de desarrollo dentro de las Fibras. Tal fue el caso de FUNO, mediante la colocación de Helios, un Fideicomiso de Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), cuyo objetivo principal es realizar con éxito el pro- yecto Mítikah. Las Fibras pretenden a través de este esquema, capturar el valor existente en todas las etapas que vive una propiedad de inversión. El lanzamiento posterior de una Fibra totalmente especializada en el desarrollo de activos es otra muestra El esquema mexicano se replica en Perú. Diversificación de Fibras ofrece mayores oportunidades. lo largo de este periodo, se pueden identificar diversos elementos que ha- cen patente la evolución de las Fibras en el mercado. Fibra Uno (FUNO) nace como la primera Fibra en el año 2011, logrando convertirse en el evento más relevante de un ejerci- cio especialmente complejo para las colocaciones de emisoras de capital, puesto que únicamente se registraron cinco operaciones en ese año, cuyo valor fue inferior a los 20,000 millo- nes de pesos, además de enfrentarse a un ambiente de incertidumbre por la proximidad de las elecciones presi- denciales en aquel año. En principio, los modelos de- bieron simplificarse con portafolios de esta parte evolutiva, de la misma manera que lo son las Fibras enfoca- das en un sector específico, y aquellas sin portafolios definidos, partiendo de una estrategia de adquisición con los recursos obtenidos del mercado. También hemos podido apreciar una variedad de diferentes modelos de administración, así como múltiples esquemas de comisiones, que permi- ten al inversionista tener un mayor número de alternativas. Un tema adicional que forma par- te del progreso del mercado de Fibras, fue la incorporación de una regula- ción —que no existía de origen— para limitar la capacidad de endeudamien- to de las Fibras. Se estableció como límite máximo de apalancamiento el 50% del valor de los activos totales de la Fibra, y que está acompañado también de la necesidad de cubrir un índice de cobertura de servicio de la deuda. De igual modo, se incorporó la posibilidad de que las Fibras re- compren sus propios certificados, de la misma manera que lo pueden ha- cer los emisores de acciones. De cara al futuro, y consideran- do las Fibras que vienen en cami- no, observamos mayores indicios de