Fibras

Real Estate Market 103 There were a few institutions that did provide debt financing during that time, however the interest rates that were being charged made it prohibitively expense to contract debt. There were no long-term mortgages avail- able until recently and even so the rates being charged are still in the low double digit range. Even today, with the exception of a few buildings, the vast majority of the commercial office buildings were funded with 100% eq- uity despite the fact that there are now new opportunities to contract debt. Similar to the office market, contracting debt for the industri- al market was also difficult after the mid 90s economic crunch in Mexico since the industrial mar- ket was also funded by private sources with relatively no debt. The crisis, however, did gen- erate interest from institutional players in the industrial market from the US and it benefited the creation of investment funds di- rected specifically to this market. Players such as AMB/Prologis, Prudential Real Estate Investors, Corporate Properties of the Americas (CPA), along with the institutionalization of previously family held businesses, created an industrial market with a much longer term vision than before. These changes coupled with a shift to charging rent in US dol- lars (instead of in MXN Pesos), particularly for the newer prod- uct, provided more stability within the market. Prior to the global financial crisis there were several foreign investors that had started to make substantial inroads into the Mexican market. Funds like UIR, DEG, DEKA and others began to gain an understanding of the fundamentals of the office market in Mexico and made substantial investments. The real estate market in Mexico is relatively sim- ple to understand, and the ownership structure of most assets is fairly straight forward, given the fact that the majority of them are owned by individuals or groups of individuals and without debt. The lease rates of the majority of A+ buildings in Mexico City, for example, are denominated in US dollars. A large percentage of the users in these buildings are typically US or Multi-national companies that provide parent guaranties for the lease term. These two characteristics reduce the associ- ated risk of investing in real estate in Mexico. Son pocas las instituciones que proveyeron el financia- miento de las deudas durante ese periodo, sin embargo, los intereses prohibían la adquisición de créditos que gene- rasen nuevas deudas. No había hipotecas a largo plazo dis- ponibles hasta recientemente y aun así las tarifas seguían en la gama de dos dígitos. El día de hoy, con la excepción de pocas edificaciones, varias construcciones de oficinas comerciales fueron fondeadas en un 100% con capital, pese al hecho de que en la actualidad hay nuevas oportu- nidades para contraer deuda. Similar al mercado de oficinas, contraer deuda para el mercado in- dustrial también fue difícil después del crujido económico en la crisis de los 90 en México, ya que este fue fondeado con recursos privados que relativamente no tenían deuda. La crisis, sin embargo, generó el interés de jugadores intitucio- nales en el mercado industrial de los E.U. y benefició la creación de fondos de inversion dirigidos especificamente a este mercado. Jugadores como lo son AMB/ Prologis, Prudential Real Estate Investors, Corporate Properties of the Americas (CPA), en conjunto con la institucionalización de pre- vios negocios familiares, crearon un mercado industrial con una visión mucho mas amplia que en el pasado. Estos cambios empare- jaron con el cobro de la renta en dólares (en vez de pesos mexica- nos), particularmente para el pro- ducto nuevo, el cual proveía mayor estabilidad dentro del mercado. Posterior a la crisis global financiera, existieron varios inversionistas extranjeros que habían iniciado in- roads substanciales hacia el mercado mexicano. Fondos como la UIR, DEG, DEKA y otros, empezaron a ganar un entendimiento de lo fundamental en el sector de ofici- nas en México, haciendo importantes inversiones. El mercado de las bienes raíces en México es relativa- mente simple de comprender y la estructura de la titula- ridad en la mayoría de los activos no tiene mayores com- plicaciones, ya que la mayoría de ellos son propiedad de individuos o un grupo de individuos que no tienen deuda. La mayoría de las tarifas de renta en edificios A+ en la Ciudad de México, por ejemplo, son denominados en dóla- res. Un gran porcentaje de los usuarios en estos edificios son típicamente compañías E.U. o multinacionales, que proveen garantía para el término de renta. Estas dos características reducen el riesgo de inversiones inmobiliarias en México. Punto Reforma, México D.F. E n C on C r E to