Fibras

Real Estate Market 120 P e r s P e ct i va Otro caso es Fibra Hotel, que luego de que anunciara su primera colocación por 4 mil 137 millones de pesos en noviem- bre de 2012, tiene prevista una segunda oferta; o bien, Fibra Uno que ha seguido un camino de una oferta complementaria. Fibra Hotel concretó la compra de 11 hoteles a nivel na- cional, operación valuada en mil 486 millones de pesos, que se agrega a una primera y con la cual está sólo a un inmueble de completar el primer tramo de su plan de negocios. Un factor que favorece de manera complementaria lo alcanzado hasta hoy es el tamaño y valor del mercado mexi- cano frente a otros de características y costos mayores como Brasil, Chile o Colombia. Pero en el delicado son de la inver- sión de Fibras y CKDes, existen necesidades complementarias: adquirir activos consolidados, escasez para lograrlo. “Ha habido una compre- sión en cap rate importante, ahora que Fibra Uno va por otros 1,000 millones de dó- lares, va a presionar el mer- cado. Si se es vendedor de un activo es bueno, pero eso podría generar distorsión con aumento de precios. Al haber tanta competencia por los inmuebles suben los precios, no necesariamente por virtud o los fundamentales del activo”, explica en entre- vista Blanca Rodríguez. En contraparte, dice, “la buena noticia es que están los CKDes que por su naturaleza son pipeline a desarrollar, comparado con la FIBRA que debe tener activos generando rentas. Esa salida podría favorecer la compra de una FIBRA. Tiene que incrementarse la oferta”. Queda entonces observar de qué manera se compor- tan los diferentes fideicomisos en un mercado que tenderá a estabilizar precios y utilidades generadas a sus grupos de inversión (inversionistas nacionales, extranjeros y Afores), condición que sólo puede originarse del proceso de madura- ción que vivirá el mercado. En la consolidación de FIBRA se espera puedan recaudarse unos 1,500 millones de dólares. El buen momento que se vive en este instrumento y con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) obedece a una alineación de factores, entre ellos el creci- miento económico, las reservas internacionales y la am- pliación del crédito del Fondo Monetario Internacional (FMI), entre otros. Another case is FIBRA HOTEL that announced its first placing of 4,137 million pesos, in November 2012, and is now eying a second offer or also the case of FIBRA UNO that has followed a complementary offer. FIBRA HOTEL bought 11 hotels nation-wide in a deal valued in 1,486 million pesos that adds to a previ- ous one and is short by one building to complete its business plan. A factor that favors in a complementary matter what has been achieved until today is the size and value of the Mexican market compared to other traits and major costs like Brazil, Chile or Colombia. In a delicate investment situation of Fibras and CKDs, complementary ne- cessities exist: the acquirement of consolidated actives, shortage to accomplish it. “There has been an im- portant understanding in the cap rate, now that Fibra Uno goes another 1,000 million dollars, it will create pres- sure in the market. If you are the seller of a portfolio, this is good, but could generate a distortion in the augmentation of prices. The competi- tion for the Real Estates increase the prices, not neces- sarily the virtue or fundamentals of the active.” Blanca Rodríguez explains. In a counterpart, she explains, “ The good news is that the CKDs that by their nature are a pipeline to de- velop, compared with the Fibra that should have gener- ated rent actives. The option could favor the purchase. The offer must be incremented.” It remains to observe the behaviour of different trust funds in a market that will have to stabilize the prizes and utilities generated to their investment groups (na- tional investors, foreign and Afores), condition that can only be originated by the process of maturity that will live the market. In the consolidation of Fibras, it is ex- pected to be of 1,500 million dollars. The good moment lived in this instrument along the Cap- ital Development Certificates or Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes), obbey an alignment of facts, amongst them, the economic growth, the international reserves, and the ampliation of the credit from the International Monetary Fund or Fondo Monetario Internacional (FMI),and others. Las FIBRAS garantizan el flujo de recursos y retorno de utilidades. FIBRAS warranty a flow of resources and a layout of utility return.