PARQUES INDUSTRIALES

P o rtada Real Estate Market 78 Precisamente esta Fibra nace a raíz de dos fondos con vocación de desarrollo para construir naves industriales, mismos que se levantaron entre 2003 y 2005; estos even- tualmente alcanzaron etapas de estabilización similares y con el objeto de lograr mayor escala y diversificación, que en su momento hizo sentido que se fusionaran y que de manera conjunta buscaran una salida. Esto se logró a través de la creación de Fibra Terrafina y su colocación a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en marzo del 2013. Similar a Prudential , muchos otros Fondos de capital tam- bién fueron buscando una salida que encontraron mayoritaria- mente en las nacientes Fibras. Este es el mismo caso de otros asset classes como son retail, oficinas, hoteles y recientemente, departamentos en renta, que poco a poco han ido encontrando una forma de reciclar su capital. CRECE PARTICIPACIÓN NACIONAL Por lo que respecta a la segunda generación de Fondos que estamos viviendo actualmente, éstos se han gestado en los últimos años. La mayoría de ellos —como es el caso de Prudential — a través de capital institucional mexicano. Claramente los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) han sido un motor importantísimo para darle una continuidad a ese desarrollo y a esas plataformas de inversión que se han ido germinando en México, y que siguen siendo necesarias para el país. México no deja de ser una nación en vías de desarro- llo que, por definición, requiere de manera recurrente y constante de invertir capital en este tipo de proyectos para impulsar su crecimiento. Los CKD’s proveen de esa fuen- te de capital que permite incurrir / invertir en riesgo de desarrollo, de comercialización, estabilización y de salida, y por supuesto ser compensados con su debido retorno. Prevemos que en los siguientes tres a cinco años, algunos de estos fondos acordemente irán llegando a etapas maduras, y también buscarán una salida, y así se reescribe la historia. Esta es parte de la relevancia del capital institucional en México. Adicionalmente, el sector inmobiliario industrial mexicano ha atraído elementos colaterales muy impor- tantes. Prueba de ello es el interés de las compañías mul- tinacionales que buscan establecer operaciones (con su consecuente generación de empleo) aquí con estándares de alta calidad, prácticamente iguales a los internaciona- les; y en algunos casos, hasta mejores a los que tienen en las operaciones de sus países matrices. En la actualidad hay una participación relativamente am- pliade jugadores privados—vamos adecir, entre sponsors ins- titucionales internacionales—como es el casode Prudential que busca conformar portafolios con determinada escala y perfil. Hay algunos otros jugadores locales con estrategias con un enfoque un poco más regional o delimitados a ciertos submercados. En general, ya hay una gama de jugadores que par- ticipan con distintos instrumentos y a través de diver- sas contribuciones al sector. Las Fibras —que debemos mencionar también como un jugador fundamental—, le dan un componente o un nodo importante a la cadena de valor que antes no existía, eso hay que afirmarlo. La primera generación de Fondos de capital, cuando llegaron en 2002-2006, no contaban con una visión clara de cuál iba a ser la salida. Esos Fondos de capital institu- cional extranjero tomaban un riesgo de salida muy impor- tante que ahora es mucho más digerible, ya que antes no existía esa fuente de capital perpetuo, como lo vemos hoy. No obstante, los objetivos de retornos de aquella ge- neración y la actual son muy similares. Se podría pensar que aquellos por tener un riesgo de salida más alto; que deberían haber sido compensados acordemente con una mayor tasa de retorno, pero no es el caso. Ante ello, las Fibras le dan la habilidad al sector para poder ofrecer una salida a los fondos de capital de desarrollo. Tubos Samuel Ramos.eps Tubos Samuel Ramos.eps Terrafina levantó más de 300 mdd para invertir en diversos portafolios. Prudential levantó su segundo CKD por 4,400 mdp.