Edificios verdes para oficinas etapa incipiente

Estamos viviendo una época de transición en la que se cambia de patrones de uso indiscriminado de recursos a otro donde predomina el empleo racional de los mismos. El sector inmobiliario no es ajeno a esto, por ello en México empieza a cobrar relevancia el concepto de "edificios verdes para oficinas", explicó José Picciotto, director de Planeación y Diseño de Proyectos de Picciotto Arquitectos.


HSBC

Destacó que los edificios hoy en día consumen 50 por ciento de la energía y generan 50 por ciento de la contaminación del ambiente, vía emisión bióxido de carbono. Porque al prender un foco se requiere de electricidad, que es generada por una planta termoeléctrica que lo emite. Consideró que en México apenas nos estamos dando cuenta de que el costo de los energéticos es muy elevado, por lo que anteriormente se hicieron ciudades, edificios y transportes mal diseñados.


José Picciotto, Dir. de planeación y diseño de proyectos de Picciotto Arquitectos.



"Hay un fundamento muy importante para aplicar normas de sustentabilidad a la construcción, el primero es reducir el impacto al medioambiente, porque sólo manteniendo un desarrollo sustentable se va a poder dar continuidad a la sociedad y los ecosistemas, además de que debe importarnos el hoy y el mañana", consideró Roy Caple Hernández, director ejecutivo de Asuntos Públicos para América Latina y el Caribe en grupo financiero HSBC.

Detalló que la torre de oficinas generales de HSBC, inaugurada el año pasado, va a ser el primer edificio de su tipo en México (vertical de oficinas) que va a ser certificado por el U.S. Green Building Council (USGBC), bajo las reglas del Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). De acuerdo con los resultados ya obtenidos se calcula una reducción en el consumo de agua potable de 64 por ciento y en electricidad de 55 por ciento, respecto a un edificio de la misma magnitud pero bajo construcción normal.


Corporativo Insurgentes.


"El edificio verde va más allá de una sola tabla de características constructivas de un inmueble. Si bien es cierto que desde el punto de vista estrictamente inmobiliario se tiene que apegar a ciertas características constructivas, el concepto va desde una filosofía de operación y cultura empresarial de los ocupantes de esos inmuebles que están conscientes de la necesidad de realizar su trabajo dentro de un parámetro ecológico que antes no tomaban muy en cuenta", opinó Javier Lomelín Anaya, director general de Colliers Lomelín.

En opinión del ejecutivo el trabajador que labora en una oficina verde genera una mayor productividad porque tiene diversos beneficios, sobre todo de confort y productividad, ya que la temperatura se maneja sin cambios drásticos, la luz natural juega un papel muy importante y contrasta con los espacios cerrados, además de que la ventilación natural se convierte en una cuestión incorporada contra el aire acondicionado.

"Tanto el concepto de sustentable como de edificio verde son genéricos, comprenden todo lo que son edificaciones, diseñadas, construidas y operadas de manera que tengan menor impacto negativo hacia el medioambiente", indicó Jaime Jiménez Núñez, director general de Trane México.

El directivo precisó que cualquier edificación siempre va a tener algún impacto al medioambiente, por lo que la intención de estas tendencias de construcción es que el impacto sea el menor posible y que el hombre pueda desarrollar sus actividades en las edificaciones que para ello requiere.

Las opiniones anteriores cobran relevancia cuando se considera la información del USGBC, que muestra que la construcción de edificios en Estados Unidos impacta al uso del agua en 12 por ciento, la emisión de gases en 30 por ciento, el desecho de aguas negras en 65 por ciento y el consumo de electricidad en 70 por ciento.

De acuerdo con el organismo, los ahorros que se logran cuando se adaptan las normas LEED son importantes, porque llegan a 30 por ciento en la energía, de 30 a 50 por ciento en la utilización de agua y de 50 a 90 por ciento en la disposición de desechos.


Roy Caple Hernández, Dir. ejecutivo de asuntos públicos para America Latina y el Caribe en grupo financiero HSBC.


Es de señalar que el sistema LEED certifica el diseño, la construcción y la operación de los edificios que se conceptualizan bajo el concepto "verde" a nivel mundial, a fin de dar calificaciones basadas en diferentes aspectos de eficiencia y diseño, considerando los aspectos de diseño en el sitio, manejo de agua, manejo de energía, materiales usados, calidad del aire en los interiores, además de los procesos de diseño e innovación.

Con base en lo anterior el USBG otorga cuatro diferentes tipos de certificaciones que se mencionan en orden ascendente: leed, plata, oro y platino.



Las oficinas verdes en México son pocas

Gracias a los esfuerzos de diversos despachos, desarrolladores y empresas se han logrado avances en la materialización de edificios para oficinas bajo el concepto de "verde" o "sustentables", coincidiendo los usuarios y protagonistas en que el beneficio no es solamente en el aspecto ecológico, también se da en la rentabilidad de la inversión realizada.


Jaime Jiménez Núñez, Dir. general de Trane México.



"Siempre va a haber opiniones diferentes sobre edificios verdes o sustentables debido a la amplitud del concepto. Por ello, el sistema LEED, desde mi punto de vista, permite saber que el edificio que logró su certificación cuenta con una serie de principios básicos para sus diseños, construcción y operación, bajo las mismas normas, criterios y parámetros en cualquier parte del mundo. Esto hace que sea una tendencia de mercado práctica y ejecutable, no solamente teórica", consideró Jiménez Núñez.

Especificó que en México sólo hay un edificio certificado con este concepto: "El Centro Internacional de Negocios", que se ubica en Ciudad Juárez, Chihuahua, y otros que están en vías de certificación.

"El tema se está popularizando de forma importante, por lo que hay mucha confusión y se debe saber diferenciar entre lo que es moda y lo que es realmente utilitario y sólido, por lo que hay muy pocos que se les pueda llamar verdes y que estén operando en México", dijo Piccioto.

Especificó que en México ya hay varios edificios construidos bajo el concepto anterior, como el que hicieron en Polanco, Plaza Arquímedes, el de la Secretaría de Energía y el de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes, además de que hay otros edificios que están en proyecto, por lo que se ha hecho es apenas la base de la pirámide de todo lo que se puede hacer.

Agregó que el LEED es una de muchas herramientas que certifica edificios, pero que hay que tomar en cuenta que la certificación de un edificio se puede dar porque cumple con una serie de fórmulas, aunque no se haya tomado en cuenta el edificio desde el diseño, lo que va a provocar que no cumpla con otras características de habitabilidad.

"La torre de HSBC en México se hizo porque como banco, como institución que tocamos la vida de muchas personas en todos los países en que operamos, estamos conscientes de la necesidad de preservar y contribuir a la reducción de impacto al medioambiente, porque al final del día es el hábitat en que vamos a vivir todos. Otra razón es que a la larga es una inversión que retribuye económicamente", explicó Caple Hernández.

Costos y beneficios

Todos los ejecutivos entrevistados coincidieron en señalar que a la larga los costos que involucra la construcción de un edificio de oficinas bajo el concepto ?verde? son retribuidos ampliamente por los beneficios económicos directos e indirectos.

"Un edificio verde es más caro, se estima que se requiere una inversión adicional de entre 5 y 15 por ciento, pero el beneficio se ve a la larga porque se logran ahorros de hasta 30 por ciento de operación anual respecto a un edificio convencional.
Asimismo, se debe comprender que cuanto más se invierta va a ser más eficiente, siempre y cuando se haga con inteligencia y bajo los conceptos que se han comentado", señaló el director de Planeación y Diseño de Proyectos de Picciotto Arquitectos.

Para el director ejecutivo de asuntos públicos para América Latina y el Caribe en grupo financiero HSBC, el costo inicial se ve contrarrestado por los ahorros generados lo que da un retorno sobre la inversión a mediano y largo plazo, además de contribuir a reducir el impacto en el consumo de energía. A su vez, reduce la contaminación atmosférica que está influyendo en el cambio climático, logrando también aprovechar un recurso no renovable que es el agua.

"La experiencia de habitar un edificio verde es interesante, porque de entrada es muy amigable, tanto por el diseño como por la parte ambiental, todo está enfocado al medioambiente, al cuidado y bienestar de la persona. Tiene varios propósitos, que también es la política del banco en el caso de HSBC. Además empiezas a vivir e instrumentar una cultura ambiental en todos lo que trabajamos, por ejemplo tenemos seis tipos de desechos en cada piso y no dos como lo exige la ley, hay un proceso continuo de educación ambiental de los que estamos en el edificio", destacó el ejecutivo.

Adicionó que también se adquiere una cultura de una nueva forma de vivir en el hábitat de trabajo que lleva a replicarla hacia afuera, porque no es nada más la estructura del edificio, es todo el concepto. Por ejemplo, se tiene un estacionamiento de bicicletas para las personas que las deseen usar y se maneja el concepto de car pooling para que cuando tres personas usen el mismo automóvil se da derecho a estacionamiento dentro del inmueble.


Edificio de oficinas de Holcin Apasco en Costa Rica.



"Un edificio verde es una generación nueva después del concepto del edificio inteligente, por lo que reuniría todos sus beneficios, lo que le da una ventaja inmobiliaria intrínseca que atraerá mejor calidad de usuarios, reduciendo el riesgo de incumplimiento de pago de las rentas e incrementaría el porcentaje de ocupación del edificio. Además de que se podrá solicitar una mayor renta por metro cuadrado versus sus inmuebles colindantes que no reúnan estas características, claro dependiendo del momento de mercado", dijo el director general de Colliers Lomelín.

Adicionó que en la medida en que el usuario o inquilino tenga ahorros, en la parte del mantenimiento y operativa del edificio, estos se pueden traducir en un aumento de la renta, porque pagará un poco menos, de lo cual recibirá un poco más el propietario. Y el propietario al tener ahorros en la parte de mantenimiento del inmueble incrementa su retorno sobre la inversión por el lado de mantenimiento y operación del edificio.

"La inversión inicial va a depender del nivel de certificación que se quiera en el LEED y del propio edificio, (uso, diseño, etc.), lo que se ha visto es que hay edificios que han tenido de costo inicial 7 por ciento, pero los ahorros en operación que tiene el propio edificio vienen a hacerlo una inversión rentable", detalló el director general de Trane México.

Se estima un crecimiento importante

"A este tipo de edificios les espera un gran futuro porque va a pasar lo mismo que ocurrió cuando se introdujeron las normas ISO en el país. Es decir, los clientes van a demandar de sus proveedores que para formar parte de su listado exclusivo de servicios o productos operen bajo estándares ecológicos y sustentables", dijo Lomelín Anaya.


Javier Lomelín Anaya, Dir. general de Colliers Lomelín.


Opinó que el mercado de los desarrolladores inmobiliarios empiezan a detectar lo anterior y en función de ello van a incorporar a sus proyectos elementos que permitan que sus edificios califiquen para el tipo de empresas que requieren criterios de sustentabilidad. Asimismo, consideró que este tipo de edificios de oficinas estará más impulsado por una demanda que por una normatividad per se.

"Con el propósito de establecer la tendencia de creación de este tipo de edificios se puede hacer un paralelismo con lo que sucedió en Estados Unidos cuando empezó este concepto de la certificación de edificios sostenibles, donde durante los primeros tres o cuatro años el número de proyectos fue muy limitado, pero posteriormente fue exponencial. Cabe señalar que para 2010 se estima que el mercado de construcción de edificios a nivel mundial llegue a 38 mil millones de dólares", dijo Jiménez Núñez.

El experto consideró que en México nos encontramos en la primera etapa de crecimiento, donde mucho de la acción consiste en difundir este concepto para educar e informar a la gente sobre lo que hay en el mercado, sus tendencias y lo que se verá seguramente en pocos años. Desde su óptica los apoyos para detonar este concepto vienen por el lado del financiamiento, porque va a ser un ingrediente importante en la expansión de este tipo de proyectos, como es el caso de la hipoteca verde.

"Existen pocos despachos que están preocupados por este tema, tenemos 15 años en el tema y ha costado trabajo por la falta de cultura que existe en el mercado y la falta de incentivos que da la autoridad al inversionista. Por lo que este último ha tenido que tomar su camino, que es inevitable y no hay marcha atrás", consideró Picciotto. Dijo que lo que se necesita para motivarlos son incentivos fiscales y de reglamentación, porque la que existe de poco sirve, ya que la iniciativa privada lo ha hecho desde un punto de vista voluntario, y probablemente es el camino que siga haciendo. Por ello, la certificación tipo LEED es un buen incentivo, porque obliga a la iniciativa privada a tomar acciones.


Hotel Fiesta Inn Santa Fe.


"Una recomendación a las empresas que decidan construir o hagan desarrollo inmobiliario es que consideren el concepto de edificio verde, aunque al principio la tecnología ambiental es un poco más costosa, pero a la larga es una inversión que retribuye económicamente, ya que genera ahorros en un mediano plazo, además de contribuir a que no perjudique al medioambiente", sentenció Caple Hernández.

El LEED fue lanzado en estados Unidos en el año 2000 por el US Green Building Council, siendo la única asociación reconocida en Norteamérica para el diseño sustentable. Sus sistema es base de créditos obtenidos, los cuales están divididos en el nivel Certificado, Plata, Oro y Platino.

Lo que se puede certificar LEED son las nuevas construcciones, interiores comerciales, edificios con infraestructura básica y edificios existentes, aunque ya está en desarrollo la posibilidad de certificar hogares y fraccionamientos.