En sólo 3 años, la inversión de capital privado en bolsa ha generado 25 emisiones y sólo en este año 6 son del sector infraestructura y 9 de bienes raíces.

Las emisiones de títulos o valores fiduciarios orientados al fondeo de proyectos de largo plazo han resultado un camino hacia la inversión institucional en el negocio inmobiliario,  que este año ha recibido alrededor de 10,000 millones de pesos.

Lo alcanzado hasta el momento es parte de la evolución observada por la inversión ascendente de capital privado en México.

Blanca Rodríguez, managing director de la firma Real Capital IM, considera que el potencial aún es extenso, dado que las Afores sólo han inyectado en CKDes, Fibras y fondos alternativos menos del 20 por ciento de su potencial.

“En el rubro de inversiones alternativas hay recursos que van creciendo en función del desarrollo que tienen los activos que administran los trabajadores”, agregó.

 

Circuito Exterior Mexiquense.
Circuito Exterior Mexiquense.

 

Desde 2010, la inversión de capital privado en México había registrado un aumento de 166 por ciento, según un análisis de la consultora Deloitte. En ese periodo, la firma reveló que la dinámica alcanzaba un monto de 1071 millones de dólares, tendencia que revirtió la contracción de 4 por ciento en 2009, producto de la crisis financiera en Estados Unidos.

Pero para la Asociación Mexicana de Capital Privado (AMEXCAP) y otros analistas, existía desde entonces un gran potencial en este tipo de inversiones, fundamentalmente por la transparencia y ganancias de largo plazo que podían dejar a los fondos de pensión. En ese entonces se hablaba de agroindustria, salud, servicios financieros, infraestructura y desde luego el negocio inmobiliario.

Hoy día, los recursos colocados vía CKDes en el mercado accionario ascienden a 50,000 millones de pesos y alrededor de 37% corresponde a emisiones del sector inmobiliario. Se trata de 26 CKDes que han logrado en este tiempo llamar la atención de fondos de pensión tal y como su iniciativa les dio vida.

Arturo Saval, presidente de la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap),  cree que el desarrollo de inversiones tiene el reto de contar con la capacidad de análisis sobre las diferentes opciones que existen en el mercado, como en el caso del sector inmobiliario.

Considera que debido a que el mercado aún es de reciente creación (3 años), “las Afores pequeñas esperan a ver cómo se desarrolla el mercado”.

A la fecha, existen 8 emisiones que totalizan 18 mil 774 millones de pesos, de las cuales destacan las relacionadas con infraestructura, sin embargo, en este paquete pueden verse operaciones destinadas a la integración de reserva territorial, portafolios de propiedades y el sector comercial.

Vertex, Planigrupo/Walton, AMB México, PLA Inmuebles, Capital 1 Reserva Grupo Inmobiliario, Mexigas y MRP Latin Idea son algunas de las emisiones vinculadas al sector.

La de más reciente generación es la oferta pública que oficializó GBM Infraestructura, una filial de Grupo GBM, cuyo monto alcanzó 751 millones de pesos a un plazo de 10 años.

Como otras, la emisión puede llegar hasta 3,754.5 millones de pesos y tienen el objetivo de financiar proyectos de infraestructura mediante sociedades que generen el valor de sus activos en el largo plazo.

Si bien los rendimientos alcanzados hasta ahora son variables, en su corta experiencia han permitido a inversionistas diversificar riesgos y a los emisores fondear proyectos que requieren recursos hasta alcanzar su maduración.

Uno de los caminos más seguidos por este instrumento ha sido el financiamiento para el desarrollo de infraestructura.

De acuerdo con el Fondo Nacional de Infraestructura, desde su creación  —en el periodo 2008-2011—, ha apoyado más de 22 proyectos de infraestructura y participado en 5 Fondos (CKDs).

 

Puente Dr. Ignacio Chávez.
Puente Dr. Ignacio Chávez.SCT

 

Los proyectos se han realizado en torno a 6  rubros: carreteras (13), plantas de tratamiento de aguas residuales (5), transporte urbano, residuos sólidos, turismo y desarrollos urbanos integrales sustentables (1 cada rubro).

Todos los proyectos generaron, según información oficial, un impacto en el crecimiento económico y desarrollo social a nivel nacional, regional y local; en sí, forman parte de un sistema integral de desarrollo socioeconómico pensado de manera local, regional y alineado a una estrategia federal de infraestructura.

El peso de nuevas opciones de financiamiento es vital para la evolución alcanzada en materia de infraestructura en los primeros 5 años del gobierno que termina, lapso en el que se inyectó el equivalente al 4.5% del PIB.

De estos recursos, más de 45,000 millones de pesos se destinaron a proyectos con participación del sector privado.

En general, y bajo este rubro de integración con la iniciativa privada, el Fondo Nacional de Infraestructura ha apoyado 60 proyectos por un monto de 64,701 millones de pesos.

 

Los certificados de capital de desarrollo
 Emisoras  Millones de pesos
 AMB México  3,300
 PLA Inmuebles  3,095
 Vertex  1,671
 Capital 1 Reserva  1,530
 Grupo Inmobiliario Mexigs 3  575 + 513
 MRP  5,000
 Planigrupo/Walton  2,475
 Latin Idea  615
 Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.

 

Otras alternativas

Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) son junto con los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) y las Asociaciones Público Privadas (APPs) las alternativas de inversión con que cuenta el sector.

Estas nuevas fuentes de financiamiento, producto de los cambios a regulaciones y evolución de los mercados de capital, permiten que inversionistas institucionales locales inviertan indirectamente en bienes raíces a través de los CKDes, Fibras y otros instrumentos financieros estructurados.

Actualmente, autoridades de la Bolsa Mexicana de Valores trabajan en transparentar los mecanismos de información a los inversionistas que toman posiciones sobre cualquiera de estos instrumentos.

Aún así, el camino logrado es fundamental. Basta mencionar que una tercera parte de la inversión de la última década vía fondos de inversión facilitó el desarrollo de 150 centros comerciales en operación; además de operaciones inmobiliarias importantes como algunos portafolios industriales que generaron transacciones en el sector en el último trienio.


Texto:Claudia Olguín