La situación que llevó al mundo a la crisis inmobiliaria de 2007, no tuvo una solución definitiva. Las reformas que pretendieron resolver las dificultades del sector de los bienes raíces en el aún mercado más importante del mundo, no han sido suficientes.

En este momento, existen más de 10 millones de propietarios de vivienda en Estados Unidos que, debido a la caída del precio de las viviendas, deben más en sus hipotecas de lo que vale su propiedad. Y es un hecho que restaurar un mercado con precios deprimidos y bajas ventas, sólo está creando complicaciones mayores a la industria.

Esta realidad ha generado una nueva oleada de declaraciones y propuestas de figuras relevantes. Desde Ben Bernanke, presidente de la reserva federal norteamericana (FED), hasta el presidente Barack Obama trabajan en el detalle de un plan de vivienda de mayor amplitud y una serie de reformas que buscan estimular un sector que durante mucho tiempo fue parte fundamental de la hegemonía norteamericana y símbolo del progreso y calidad de vida de sus habitantes.

 

Distrito Financiero de la Ciudad de Nueva York.
Distrito Financiero de la Ciudad de Nueva York.

 

Bernanke reconoció que "el estado del sector inmobiliario ha sido un impedimento para una recuperación más rápida", básicamente porque sin dinamismo, se hunde día con día el sector de la construcción y por tanto no se generan empleos.

Y refirió: "no más burocracia. No más formularios interminables. Y un pequeño cargo para las instituciones financieras más grandes asegurará que éste no añada ni un centavo al déficit".

 

Los momentos de la crisis histórica

 

• Junio 2004. La Reserva Federal sube las tasas de interés; primer movimiento de 16.

• 2005. Se desinfla la burbuja especulativa, después de la primer etapa de ejecuciones hipotecarias, la construcción de vivienda se desacelera y caen los valores de los inmuebles.

• Enero de 2006. Ameriquest Mortgage Co. empieza investigación por prácticas ilegales en préstamos hipotecarios en 49 estados.

• Abril 2006. Ben Bernanke presidente de la FED reconoce “señales de mitigación” en el mercado.

• Febrero 2007. Ventas de casas nuevas caen anualmente 20.1 por ciento y al poco tiempo, las usadas. Otros factores de daño: Las tasas de introducción bajas generan pagos mensuales más altos, empieza la mora de propietarios, aumentan ejecuciones hipotecarias y baja el valor de los títulos que respaldan hipotecas.


En enero pasado, la FED generó un estudio que evaluó las acciones factibles para impulsar el sector. Sin embargo, el mencionado plan comentado por el presidente norteamericano ante el Congreso, busca facilitar a esos millones de propietarios de viviendas a refinanciar hipotecas con tasas de interés más bajas, incluso si en su status debieran más de lo que las propiedades valen hoy día en el mercado.

Este planteamiento confirma las dudas de que los planes de vivienda de su administración no fueron suficientes para atacar un problema calificado por el propio mandatario como "masivo en tamaño y alcance".

El señalamiento fue parte del informe a la nación que en los primeros días del mes expuso, y que además se constituyen como una pieza fundamental para su reelección, proceso que enfrentará en semanas próximas.

Son evidentes los declives en los precios de las viviendas, que disminuyeron el patrimonio
nacional en hasta 7 billones de dólares.

En sus propias palabras reconoció que la crisis de la vivienda "azotó el corazón de lo que significa la clase media en Estados Unidos: nuestras casas".

Este planteamiento permitiría a propietarios de viviendas con hipotecas privadas, una opción de conseguir tasas bajas sin precedentes, que representaría ahorros anuales de aproximadamente $ 3,000 dólares para cada beneficiario.

 

La crisis de la vivienda “azotó el corazón de lo que significa la clase media en Estados Unidos: nuestras casas”.


El plan previo, presentado justo después de que estalló la crisis de las hipotecas subprime, no impidió miles de embargos hipotecarios ni tampoco la caída importante en el valor de muchas viviendas, combinación que dejó propietarios con deudas mayores al propio valor de las casas.

 

El plan

 

Desde la perspectiva de la FED, el reducido crédito en los mercados hipotecarios generó frutos en la efectividad de los agresivos esfuerzos del Banco Central por estimular el crecimiento.

El plan del gobierno busca facilitar el refinanciamiento para los dueños de viviendas que, pese a un buen historial de crédito, no han podido aprovechar las tasas más bajas actuales porque su hipoteca es mayor que el valor de la vivienda o porque los bancos temen sufrir pérdidas.

Anteriormente el gobierno instrumentó planes con el objetivo de ayudar a dueños de viviendas, pero no cumplieron sus objetivos. Se estima que las dificultades del sector son a nivel nacional, pero las mayores afectaciones se ubican en Nevada y Florida, estados que han registrado niveles récord de ejecuciones de hipotecas, siendo al mismo tiempo zonas clave en el mapa político electoral.

Atender la problemática representa aprobar un fondo de entre $5,000 y $10,000 millones de dólares (mdd) para apoyar a incluso 11 y no sólo 10 millones de propietarios que ubican el universo con mayores dificultades.

Política o no, la iniciativa sí generaría cambios relevantes para un sector considerado de gran dinamismo e impacto en la actividad económica de Estados Unidos. Su recuperación está siendo más lenta de lo que se esperaría. Sin embargo, las posibilidades de avance de esta iniciativa en el Congreso, deberán enfrentar posturas como la del grupo republicano que considera que el proceso de recuperación no debería tocarse y dar curso regular a los remates de esas propiedades.

El refinanciamiento propuesto por la administración Obama, sería manejado por la Administración Federal de la Vivienda, con reservas en efectivo que llegaron a un mínimo histórico en 2011, luego del daño que provocó el cese de pagos de hipotecas de los acreditados.

 

Son evidentes los declives en los precios de las viviendas, que disminuyeron el patrimonio nacional en hasta 7 billones de dólares.


En el nuevo paquete, llevarían ventaja los acreditados puntuales en pagos durante los últimos meses y sin deudas en sus cuotas. La propuesta plantea que en el refinanciamiento no se tendrán cargos adicionales al déficit.

La lenta recuperación también ha generado otros efectos, como el reducido crédito en los mercados hipotecarios, situación que según las autoridades impactó la efectividad de los esfuerzos del Banco Central que orientaron sus acciones a estimular el crecimiento económico.

"En un escenario común de típica recuperación, un repunte del sector de bienes raíces fomenta la contratación y aumenta los ingresos, pero ese no ha sido el caso en esta oportunidad", puntualizó en un discurso el presidente de la FED.
Asimismo, son evidentes los declives en los precios de las viviendas, que disminuyeron el patrimonio nacional en hasta 7 billones de dólares.

La lógica de la FED sobre la lentitud de la recuperación del sector inmobiliario se refiere a la caída del crédito, pues tras la crisis endurecieron los reglamentos y prácticas de financiamiento, hecho que podría retrasar la generación de hipotecas sólidas.

Un factor adicional que enfrenta el mercado inmobiliario norteamericano es la sobre oferta de vivienda a la venta que sumado a los altos niveles de ejecuciones inmobiliarias están presionando los precios.

 

Vista de la Ciudad de Atltanta.
Vista de la Ciudad de Atltanta.

 

Otras latitudes

 

La crisis en Estados Unidos es relevante, pero no la única en el mundo. Si bien economías de Europa relevantes como España, han arrojado señales de preocupación, el mundo financiero comienza a ver otros mercados.

Es el caso de China, un fiel de la balanza en diferentes circunstancias. Las más importantes: motor del crecimiento económico global y fondeador de recursos para recomprar deuda de Europa, que en estos días es un factor de riesgo global.

Al gigante asiático empieza a vérsele como una preocupación porque su mercado inmobiliario pasó de un aumento de precios similar a la que experimentó Estados Unidos al inicio del 2000 a una caída evidente.

La debilidad observada en el mercado, es resultado según analistas, de que el Banco Central de China, elevó agresivamente las tasas de interés. Cifras sobre la inflación china son definitivas para la evolución de mercado. En diciembre, los precios al consumidor en China crecieron a una tasa anual del 4.1%, movimiento inferior 6.5% de cinco meses antes.

Este factor crearía una política monetaria de reducción de tasas de interés después de realizar su primer recorte en cuatro años al requerimiento de reservas, en noviembre pasado. En consecuencia, el valor de la vivienda empezaría a caer pero los pronósticos señalan clave el tamaño de la contracción.

Algunas estimaciones indican que el Gobierno Chino tendría ya prevista una baja de 20% en los precios de vivienda para generar estabilidad en el mercado, además de que no se espera que el negocio en ese rubro continúe sus niveles de crecimiento.

Este contexto, generaría un movimiento adicional entre los inversionistas, sin considerar que China es el principal acreedor extranjero de Estados Unidos, actualmente tiene 1 billón de dólares en deuda del Tesoro. En consecuencia, si China estuviera motivada a vender esos bonos, las tasas de interés en esos instrumentos podrían elevarse.

En el caso de la crisis que vive Europa, China tiene un peso importante, dado que en un escenario de recesión la región del viejo continente es el mercado más importante de exportación para sus productos.

 

Algunas estimaciones indican que el Gobierno Chino tendría ya prevista una baja de 20% en los precios de vivienda para generar estabilidad en el mercado, además de que no se espera que el negocio en ese rubro continúe sus niveles de crecimiento.

 


Texto:Real Estate Market & Lifestyle