Español

Una herramienta transparente del mercado inmobiliario

Hoy en día, muchos hablan de FIBRAS y muchos ya son especialistas. Pero no fue algo sencillo introducir este instrumento de inversión que se desconocía en México, sobre todo por sus implicaciones fiscales y legales. Así lo explica Augusto Arellano, director de Evercore y responsable de estructurar Fibra Uno en 2011 y Fibra Hotel en 2012. Hoy en día algunos de los mejores desarrolladores del país eligen esta herramienta para manejar su patrimonio.

 

Dr.Augusto Arellano|F Axel Carranza<br />Director-Socio Evercore
Dr.Augusto Arellano
Director-Socio Evercore.

 

REAL ESTATE MARKET & LIFESTYLE: ¿Cómo fue el surgimiento de las FIBRAS en México?

AUGUSTO ARELLANO: A finales de la década de 1990, los grupos de empresarios que conocemos hoy en día iban a necesitar capital y asesoría especializada en ciertos sectores y áreas.Ejemplo claro era el sector inmobiliario, el cual es joven y no tenía las capacidades para atraer capital institucional, mucho menos deuda; no había un mercado de deuda o de capital privado que pudieran financiar, de manera consiste, un proyecto inmobiliario de tamaño medio o grande.

Un cambio importante en la sofisticación del sector inmobiliario lo representó el TLC, pues se introdujeron nuevos estándares de empresas americanas que se establecen en México para producir y distribuir productos. Las empresas que se fueron estableciendo en México requerían naves industriales con ciertas características. Es de aquí que el sector inmobiliario mexicano empieza a aprender, a adoptar estándares internacionales y a ampliarse a otros sectores como centros comerciales, oficinas, etc. Así fue como comenzó a forjarse el sector inmobiliario en México.

Pero este sector, hasta antes del 2008, tenía la desventaja de que era totalmente dependiente del inversionista extranjero, que venía a través de los fondos de capital privado del exterior y que nos demostró su fragilidad y dependencia con la crisis surgida en ese año. La crisis secó el mercado de inversión y hubo que buscar otro horizonte para abrir el apetito del inversionista en México.

REM- ¿De qué forma enfrentaron los cambios legales que se necesitaban?

A.A- En 2003 Francisco Gil Díaz, entonces Secretario de Hacienda, se dio cuenta de que los REITs en Estados Unidos eran una manera de democratizar la inversión del sector inmobiliario. Por ello impulsó un análisis para introducir la primera legislación en temas de FIBRAS, con modificaciones en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, específicamente en el artículo 223, que da origen a las FIBRAS, y en el 224 que los regula. Ambas modificaciones aparecen en 2004.

Por alguna extraña razón este instrumento estuvo pasivo durante los siguientes 4 años. Allí es cuando Evercore se da cuenta de que se requiere del motor del mercado público para recuperar el impulso que requería el sector inmobiliario, que ya contaba con ciertos inmuebles desarrollados y en operación con capacidad para introducirse en el mercado.

La legalización estaba lista en su forma básica, solo se necesitaba adecuarla para hacer de las FIBRAS, principalmente desde el punto de vista fiscal, aunque no eran necesarios cambios a la ley. En 2010 se habían publicado ya las reglas complementarias para instrumentar el primer fideicomiso de este tipo. Hasta entonces se puede decir que el mercado estaba listo para la búsqueda de clientes idóneos para las FIBRAS.

REM- ¿Cómo fue el lanzamiento de la primera oferta pública en 2011?

A.A: Las FIBRAS llegaron en su primera oferta pública con Fibra Uno, que contaba con 16 inmuebles. Pero la primera oferta de Fibra Uno, por cuestiones de mercado, fracasó. La decisión fue de retirar la oferta de manera temporal y regresar muy rápidamente con un segundo intento, y gracias a las modificaciones diseñadas en ese momento, se logró colocar con gran éxito apenas unas semanas después del primer fracaso.

Apenas unos meses después de colocada, Fibra Uno comenzó a operar muy bien: pagaba sus dividendos trimestrales y el certificado se podía comprar y vender sin ningún problema en el mercado; justo como se había anticipado. Todo funcionó a la perfección. Después vino el crecimiento con la compra de inmuebles pagándolos con certificados, que mostraron un mercado inmobiliario más ágil, líquido y con pago de dividendos. Así se empezó a dibujar la historia de Fibra UNO como el consolidador de los inmuebles en arrendamiento de México y del instrumento FIBRA como algo extraordinariamente innovador que le cambió la perspectiva del sector inmobiliario a todo mundo.

Cómo la crisis cambió las reglas del juego
Ganancias en Bienes Raíces en México
 Antes de 2008 2008  Desde 2009 a la actualidad 
  • No había acceso a los mercados de capitales.
CRISIS
  • Acceso al mercado de capitales
  • Liquidez, compra y venta de inmuebles exclusivamente en el mercado inmobiliario.
  • La iliquidez se convierte en liquidez
  • Fuertemente dependientes de inversionistas extranjeros institucionales a través de fondos de inversión privados.
El mercado privado colapso
  • Se atrae a capitales externos a través de un vehículo moderno y con liquidez, conocido mundialmente
  • El pequeño y mediano inversionista solo tenía acceso al mercado a través de la compra o leasing de una propiedad, con altos costos por transacción
Inversiones privadas se detinen en el mercado inmobiliario (bancos, fondos de inversión)
  • El mercado de bienes raíces en México tiene una nueva opción en la Bolsa de Valores
  • Inversionistas institucionales locales (principalmente Afores) tenían los recursos pero no las herramientas adecuadas para el mercado de bienes raíces.
Se hace evidente la dependencia del sector de bienes raíces ante el mercado privado
  • Los inversionistas institucionales encuentran una herramienta para canalizar sus recurso al mercado inmobiliario

One Acapulco Costera|Fibra Hotel
One Acapulco Costera

 

También abrió el mercado a los inversionistas pequeños en México, junto con la participación de las Afores en el sector de inmuebles en arrendamiento.

REM-  ¿Cómo fue la recepción en el mercado?

A.A: En los dos años y medio que han seguido a este boom inicial, la Bolsa Mexicana de Valores ya cuenta con cinco FIBRAS con un comportamiento, en general, muy positiva y mucho más alta que el IPC general de la Bolsa.

El siguiente caso de desempeño extraordinario, después del gran éxito de Fibra Uno, ha sido el de FibraHotel. FibraHotel fue la segunda fibra en el mercado y la primera especializada en hoteles, innovando nuevamente con un modelo de negocio similar a los pares que operan en EUA (lodging REITs), lo que representó la introducción de nuevas reglas para este tipo de instrumentos. FibraHotel presentó una gran oferta pública inicial llevada a cabo el día del cambio de poderes en México (30 de noviembre de 2012). Actualmente ya concretó su segunda oferta pública y ostenta, hasta el día de hoy, el record de participación de Afores en cualquier oferta de capitales en México (participaron 10 de las 12 Afores existentes).

REM- ¿Cómo es la gestión de las FIBRAS?

A.A- La gestión de las fibras se ve reflejada en los “fees” (comisiones) que cobran.

Los fees pueden cobrarse sobre la base del valor de los activos, de los ingresos por rentas, por las ganacias de capital en el valor de los certificados en el mercado, o bien por comprar inmuebles en el mercado.

El cambio estructural más importante en el sector inmobiliario en los últimos años es la introducción y desarrollo del mercado de FIBRAS, ya que cambió la naturaleza ilíquida de un inmueble por un instrumento líquido que puedes comprar y vender todos los días en la Bolsa Mexicana de Valores.



Distribución por CBFI
La distribución en pesos por cada CBFI en el cierre del primer cuatrimestre de 2013. Fibra Macquarie repartió 0.47 pesos por Certificado, seguido por Fibra UNO con 0.37; Fibra Inn* 0.278; mientras Fibra Hotel y TerraFina* fue de 0.205 y 0.043 respectivamente.

 

 

Distribución total en mdp
Durante el primer cuatrimestre de 2013, en lo referente a la distribución total, Fibra UNO repartió 581 millones de pesos (mdp), seguido de Fibra Macquarie con 266.6 mdp; Fibra Hotel 59 mdp; TerraFina* 16.4, y Fibra Inn* 7.2 mdp. En su conjunto las fibras distribuyeron 930 mdp en el primer ejercicio del año.

 

*Iniciaron operaciones en marzo de 2013.
Fuente: Evercore

 

REM- ¿Qué podemos esperar del futuro en FIBRAS en México?

A.A: El reto hacia adelante es que tengamos un mercado de FIBRAS que atraiga a los mejores desarrolladores y a los mejores inmuebles, de lo contrario no redundará en los mejores resultados para el inversionista. Las FIBRAS tienen como riesgo importante el tener propiedades con baja calidad, ser manejados por administradores con poca experiencia o introducir estructuras que no estén diseñadas apropiadamente. Para evitar esto, se espera que las FIBRAS logren ir hacia un camino ordenado con estructuras más homogéneas, que los “fees” que cobren sean cada vez más competitivos y sencillos, con instrumentos cada vez más especializados y con inmuebles de mayor calidad.

Lo mejor que le puede pasar al segmento de FIBRAS es que ofrezcan portafolios diferentes, con altos niveles de seguridad y más especializadas. Diferenciadas entre sí. Esta situación descomprimiría mucho la competencia por los inmuebles existentes y ampliaría la base de inversión, eso haría un mercado más ordenado en este sector.

REM- ¿En qué debería poner atención el inversionista?

A.A: El inversionista tiene el reto de determinar cuáles son las propiedades de calidad suficiente para que las incorporen su sus portafolios.

Existe la posibilidad que surjan FIBRAS que quedarán flotando en el mercado, desde luego algunas serán líderes en su segmento y se distinguirán de otras, pero habrá algunas que fracasarán y se quedarán en el camino.

* Lic. En Economía por el ITAM, Director-Socio Evercore. 15 años de experiencia en el sector inmobiliario. Asesoró y estructuro las ofertas públicas de Fibra UNO en 2011, 2012 y 2013 y las ofertas publicas de FibraHotel en 2012 y 2013.

 

 
Comisiones por FIBRA
Comisión por Consultoría

  • 0.5% de valor no amortizado en el libro de valores de los activos. Deuda neta
  • Pagada cuatrimestralmente.
  • 1.0%de capitalización en el mercado
  • Pagada
    cuatrimestralmente.

  • 1.0% de capitalización en el mercado.
  • Pagado semianualmente.

  •   0.5% de valores de los activos; la cuota es renovada anualmente por inflación. 
  • Pagado cuatrimestralmente. 
  • 0.5% del total de los valores de los activos.
  • Pagado cuatrimestralmente.  
Comisión por Gestión
  • 1.0% del ingreso por renta correspondiente al manejo de la propiedad (subsidiaria). 
  • 2.0% del ingreso
    correspondiente a la cuota de arrendamiento.

  • Ninguno
  • 3.0% del ingreso por renta correspondiente a la gestión general
  • 1.0% del ingreso por renta correspondiente al gestor de contabilidad.
  •   2.0% del ingreso por propiedades no arrendadas a grupos relacionados.
  •  Ninguno
Comisión de Incentivos
  • 10%, 15.0% y 20% de rentabilidad total en exceso de 12% 18% y 24” respectivamente.
  • Ninguno
  •  10% de la rentabilidad total en exceso de un 5.0%, ajustada por la inflación.
  • Costo neto a cualquier otra cuota de rendimiento pagada anteriormente. 
  •  Ninguno
  •   10% de la rentabilidad total en exceso de un 9.0%
  • Costo neto a cualquier otra cuota de rendimiento pagada anteriormente.
Comisión de Adquisición
y Otras
  • 3.0% del valor de adquisición de propiedad (excluyendo transacciones con grupos  relacionados).
  • Ninguno
  •  1.5% del total de adquisición por un portafolio inicial.
  •  Cuotas de adquisición: 

    a) Base 1.5%
    b) Incentivo 1.5%

  •  Ninguno

Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: FIBRA UNO, FIBRA HOTEL