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Desde su lanzamiento en 2011, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces han demostrado un crecimiento que promete continuar.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) que actualmente operan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) están rindiendo frutos y aún se esperan mayores rendimientos para los siguientes años, e incluso el nacimiento de muchos otros debido a la fortaleza económica que se vive en el país. Las FIBRAS han mostrado buenos rendimientos pesar de la espera que tuvieron que afrontar los inversionistas, desde 2004 y hasta que estuvieron listas todas las reglas para la aparición del primero de ellos, en 2011. Además, su entrada al mercado fue tardía, en comparación con países tan cercanos como E.U. o Canadá.

Bolsa Méxicana de valores
Bolsa Méxicana de valores.

 

Hasta el momento, las cinco FIBRAS han levantado capital por unos 5,300 millones de dólares
LANZAMIENTO ESPERADO

El comportamiento que han mostrado las FIBRAS en el mercado representa una seductora opción para los inversionistas mexicanos y extranjeros. Pero en 2004 esta realidad, que los analistas ahora observan y destacan en sus reportes, aún estaba por demostrarse. Es en ese año cuando el gobierno de Vicente Fox introdujo en la reforma a la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) las reglas del tratamiento fiscal de las FIBRAS, con el objetivo de fortalecer las inversiones en bienes raíces.

Luego de algunos cambios a las reglas que se llevaron a cabo en 2006 y 2007, las autoridades de la BMV declararon que el marco legal para las FIBRAS estaba completo.

Sin embargo, la falta de claridad en algunas de ellas generó un panorama de incertidumbre ante este instrumento, según detalla en un análisis el Centro de Capacitación, Investigación y Estadística (CCIE) de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.

Algunos de estos obstáculos tenían que ver con que existían problemas en el tratamiento fiscal, ya que las FIBRAS generaban una doble tributación tanto en el fideicomiso como con la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). No existía una transparencia fiscal y el fideicomiso con los tenedores de los certificados tenían que hacer pagos provisionales de manera mensual. Todo esto fue corregido en los artículos 223 y 224 de la LISR.

Tuvieron que pasar varios años más para que en marzo de 2011 Fibra Uno (FUNO) realizara la primera colocación de certificados en el mercado de valores. La lista de FIBRAS se fueron dando de la siguiente forma: Fibra Hotel (FIHO) y Macquarie (FIBRAMQ) en diciembre de 2012, en tanto que Fibra Inn (FINN) y Terrafina (TERRA) se colocaron en marzo del presente año.

Hasta el momento, las cinco FIBRAS han levantado capital por unos 5,300 millones de dólares, mientras que analistas de Credit Suisse estiman que su valor de mercado en la BMV asciende a 98 mil millones de pesos.

Estas FIBRAS, fideicomisos que se encargan de rentar y administrar un portafolio de bienes inmuebles (residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc.), son una mezcla de inversión en renta fija e inversión en renta variable, ya que ofrecen a los inversionistas pagos periódicos y plusvalías de capital.

INVERSIÓN GLOBAL

En Estados Unidos este tipo de instrumentos existen desde 1960 con los Real Estate Investment Trust (REITs, por sus siglas en inglés). La conversión de estos bienes físicos a valores negociables hace a ese mercado más líquido, menciona en un reporte IXE Grupo Financiero.

Estos REITs se formaron con “el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores.

La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquiera otra industria; es decir, a la compra de valores. Por esta razón, la mayor parte de los REIT´s cotizan en la Bolsa de valores”, menciona el CCIE.

En su análisis, IXE Grupo Financiero remarca que las FIBRAS han demostrado en otros mercados atractivos rendimientos con menores niveles de riesgo. Señala además que México cuenta con una severa escasez de viviendas, lo cual garantiza una constante demanda que necesita ser cubierta.

 BUENAS PERSPECTIVAS

 Con la Política Nacional de Vivienda, impulsada en febrero pasado por el presidente de México, Enrique Peña Nieto, este sector en específico podría generar varias oportunidades de negocio para algunos inversionistas que estén pensando en las FIBRAS como instrumento para financiar sus proyectos.

Antara I, México DF
Antara I, México DF.

 

Para este año se espera que al menos unas diez FIBRAS se enlisten en la Bolsa Mexicana de Valores, entre ellas Grupo Hotelero Santa Fe, además de que empresas como Comercial Mexicana y Liverpool han expresado interés por colocar sus propias FIBRAS en el mercado bursátil.

“Algunos analistas señalan que la rápida expansión del mercado de instrumentos de inversión en bienes raíces puede ser motivo de preocupación, lo que podría encarecer el mercado de bienes raíces”, menciona Banco Multiva.

En contrapartida, Multiva hace notar que para otros analistas no hay riesgo de un exceso de FIBRAS en el mercado mexicano a corto y mediano plazo, ya que representan tan sólo 1.7 % del valor de capitalización del mercado accionario, mientras que en Estados Unidos superan el 8 % Por consiguiente, se estima que podrían crecer mucho más.

“Por otra parte, no se descarta la posibilidad de construir nuevos desarrollos de menor tamaño. No obstante posibles tomas de utilidad por los altos rendimientos de sus precios y el encarecimiento de sus múltiplos, se mantiene como una buena alternativa de inversión de largo plazo”, explica el estudio.

Recientemente, el director General Adjunto de Servicios Corporativos y Relaciones Institucionales del Grupo Bolsa Mexicana de Valores, Pedro Zorrilla-Velasco, indicó que la BMV estaría cerca de crear un Índice FIBRAS, dado el crecimiento de este instrumento en un periodo tan corto de tiempo.

Pedro Zorrilla-Velasco indicó que se necesita un número suficiente de FIBRAS, por lo menos de entre siete a 10, para mezclar en un solo índice FIBRA hoteles con infraestructura, oficinas e industriales. Esto integraría un portafolio interesante y diversificado en distintos ramos, indicó el especialista.


Texto Enrique Duarte Rionda

Foto: PERIODICOM, WPSA, GGI, STARWOOD HOTELS & RESORTS WORLDWIDE