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Las FIBRAS tienen sus antecedentes en los REITs inmobiliarios de Estados Unidos, iniciados en los años 60. El marco legal para su constitución en México como FIBRAS inició hace una década y su cotización en el mercado de valores nacional en 2011.

Desde luego este mercado apenas está en sus primeros pasos, “por lo que se requiere de más especialización y adecuarse a las exigencias de sus inquilinos”, asevera Alberto Chretín Castillo, Director General de TerraFina.

Existen cinco FIBRAS: Fibra UNO con propiedades de uso mixto; FibraHotel y Fibra INN del sector hotelero, y TerraFina y Macquaire en el ramo industrial. En su conjunto recaudaron 72,254 millones de pesos (mdp) entre 2011 y 2013, además de tener una capitalización de más de 109,355 mdp al cierre de la edición.

Se proyectan 10 nuevas FIBRAS especializadas; Fibra Shop y un despacho de arquitectos con centros comerciales; una con desarrollos premier de Grupo Danhos; dos más de hoteles AM Resorts y Acosta Verde, y una más por el sector industrial de  Prologis. También estarían en planes Inmobiliaria Gigante, Controladora Comercial Mexicana y El Puerto de Liverpool, junto a algunas más que veremos a lo largo del año. Una más enfocada a Infraestructura promocionada por una importante constructora.

Al respecto, Gonzalo Robina, Director General Adjunto de FibraUNO, señala que un Fideicomiso de Infraestructura debería de ser diferente a las FIBRAS Inmobiliarias: “el flujo de una carretera no es igual a un inmueble que tiene rentas”, por lo que sugiere el nombre de “Fideicomisos de Promoción en Infraestructura”, ello con el ánimo de no confundir al público inversionista, apunta.

También existe un esquema llamado SIBRA (Sociedades de Infraestructura y Bienes Raíces), como la operada por Vesta, donde se emiten acciones a favor del inversionista y se constituye como una sociedad mercantil.

A continuación presentamos un panorama general del comportamiento de las FIBRAS desde su inicio y hasta el primer semestre de 2013.

 

 
FibraFibra Uno (FUNO)Fibra Hotel (FHO)Fibra Macquaire (FIBRAMQ)Terrafina (TERRA)**Fibra INN (FINN)
 Año de contribución   2012 2013*  2012  2013*  2012  2013*  2013*  2013* 
Valor de Capitalización   31,044  66,807 8,035  12,258  N/A   15,348 10,181 4,761
Oferta pública incial (mdp)   3,615 N/A  4,137  N/A  14,716  N/A  9,521.00 4,460
Follow on (mdp)   8,877 22,050  N/A  4,878  N/A  N/A  N/A N/A
Número de CBFIs (millones)   796 1,572  223.6  499.4  567  567  381,014 258
Máximo valor por año CBFIs (pesos)   38.89 48.60  21.02  26.77  N/A  33.70  32.03 22.75
Mínimo valor por año CBFIs (pesos)  26.52 36.05  18.8  19.00  N/A  24.99  24.88 18.50
Desempeño en el Mercado 63.90% 13.62%  N/A N/A  0.90%  24.90%  4.6% 12.30%
 Total de propíedades   17 377  22  55  244  244  233 14
Area Rentable m2     Industrial  286,137 1,770.806  N/A  N/A  2,500,000  2,500,000  2,861,414 N/A
Retail  158,363 1.081.197  N/A  N/A  N/A  N/A  5.27 N/A
Hoteles N/A 1,455  N/A  7,772 (cuartos)  N/A  N/A  N/A N/A
Oficinas 14,032 275,190  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A N/A
Total  459,482 3,128,648  N/A  7,772 (cuartos)  2,500,000  2,500,000  2,861,414 2,423 (cuartos)
 Promedio mensual del ingreso rentable (USD)    Industrial  4,23 4.29  N/A  N/A  4.58  4.58  5.27 N/A
Retail  22.74 23.08  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A N/A
Hoteles  N/A N/A  N/A  69  N/A  N/A  N/A N/A
Oficinas  25,12 25.5  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A N/A
 Duración del contrato de renta por años   Industrial 5 N/A  N/A  3.5  3.2  3.4 N/A
Retail  5 N/A  N/A  N/A  N/A  N/A N/A
Oficinas  4.6 4.8  N/A  N/A  N/A  N/A  N/A N/A
 Tasa de ocupación %   Industrial  100% 100%  N/A  N/A  92.10%  89.30%  90.00% N/A
 Retail 92% 91%   N/A N/A  N/A  N/A  N/A N/A
Oficinas  95% 94% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Texto Jorge L. Varela Y Jesús Garcia