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Los fideicomisos ofrecen ganancias por el incremento de los títulos y a la vez reparten dividendos.

Hay inversionistas que gustan mucho de las bondades del mercado inmobiliario, pero el único problema que encuentran es la poca liquidez de los inmuebles. Justamente para ellos aparecieron los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS).

Buscando un instrumento que ofrezca “lo mejor de ambos mundos”, es decir, los beneficios de la inversión inmobiliaria con la facilidad de operación de un instrumento financiero, nació en México FIBRA, a través de la Bolsa Mexicana de Valores.

Corporativo Virreyes, México DF
Corporativo Virreyes, México DF.

 

Visto de otra manera, el instrumento ofrece la oportunidad  de gozar de las bondades propias de un mercado inmobiliario (rentas, plusvalía, etc.) y del atractivo de un instrumento financiero bursátil.

Como otra de sus bondades, las FIBRAS poseen las características de un fondo de inversión, porque se trata de fideicomisos que integran un portafolio de propiedades inmobiliarias.

Por estas características hay quien considera que es un instrumento híbrido:

- Los dividendos pagados por la generación de rentas que son relativamente predecibles y los hace parecer un instrumento de renta fija.

- Por la revaluación de inmuebles, que se ve reflejado en el valor del certificado de participación inmobiliaria, son un instrumento de renta variable. Precisamente la BMV los clasifica dentro del mercado de acciones.

 

EXPERIENCIA POSITIVA

Por ahora, el atractivo del nuevo instrumento financiero es el mercado inmobiliario mismo, derivado de variables positivas, como por ejemplo:

- En México no ha habido una burbuja de precios ni existe una amenaza de ello en los mercados residencial y comercial en su conjunto. Tampoco hay exceso de oferta.

- El presente año será el cuarto consecutivo con crecimiento económico, lo que se ha traducido en grandes inversiones en el sector manufacturero, derivado de ello ha crecido la demanda por espacios industriales y de oficinas.

- El crecimiento del empleo en este ciclo de expansión económica, más la estabilidad de la inflación y el creciente crédito al consumo, han fortalecido la capacidad de consumo de las familias mexicanas, por lo mismo nuevamente se generaron las condiciones para una creciente inversión en centros comerciales.

-La oferta de crédito hipotecario, tanto de organismos públicos como de la banca privada, sigue en aumento. Por ello, aunque cada vez hay mayor penetración de la vivienda usada, también hay condiciones para continuar con una buena dinámica en el sector residencial.

Como una de las máximas en materia de inversión es la diversificación, las Fibras ofrecen portafolios diversificados como FUNO, pero también especializados como es el caso de TERRA y MQ, que se han concentrado en el mercado de parques industriales, así como FIHO y FINN, que se especializan en hoteles.

Las razones del éxito

Un análisis de la casa de la bolsa Actinver indicó que la inversión en FIBRAS resulta atractiva y enumera una serie de razones para ello:

  • Es un vehículo novedoso en México para invertir en el mercado de bienes raíces, a un precio accesible a través del mercado de capitales.
  • Distribución de dividendos, equivalentes a por lo menos el 95% de la utilidad neta.
  • Además se obtienen ganancias de capital a través de la apreciación de los CBFIs.
  • Son una inversión defensiva en un entorno de alta volatilidad, y una opción atractiva para diversificar portafolios de inversión.
  • Crecimiento sostenido e incorporación de nuevas propiedades de valor fideicomiso. Diversificación en propiedades.
  • Administración con amplia experiencia en el mercado de bienes raíces en México

 

¿CÓMO OPERAN?

 

Un análisis de BBVA Reserach señaló que las FIBRAS se basan en el esquema de los fideicomisos de inversión en el sector inmobiliario de Estados Unidos conocidos como REITs (Real Estate Investment Trust).

Un REIT funciona como una empresa que administra y opera diferentes bienes raíces.

Los REITs se han caracterizado por ser un instrumento de inversión transparente, de rendimiento competitivo e incluso mayor al otorgado por inversiones en índices de acciones de ese país.

Puntos para crecimiento, Gran Terraza , Lomas Verdes
Puntos para crecimiento, Gran Terraza , Lomas Verdes. /

 

Su expansión ha sido acelerada desde mediados de la década de 1990 y se ha acentuado a partir de 2000.

Así, al cierre de octubre de 2006 el valor de capitalización de mercado de los 134 REIT que existían en Estados Unidos alcanzó 373.5 mil millones de dólares, cifra casi 2.7 veces superior a la existente al cierre de 2000.

BBVA Research señaló que las FIBRAS se perfilan como importantes instrumentos de inversión que no solo diversificarán riesgos para sus inversionistas, sino que ampliarán la gama de fuentes de financiamiento para proyectos inmobiliarios rentables y de gran demanda. Constituyen un favorable esquema de inversión en el que podrán basar su financiamiento los futuros desarrollos inmobiliarios. Los poco más de dos años de cotización de las FIBRAS en México han confirmado la afirmación del análisis citado.

De acuerdo con cifras a junio del año en curso, el rendimiento promedio de las FIBRAS que cotizan en bolsa hasta ahora es de 40% anual. Sin embargo, es muy probable que para el futuro de largo plazo esos rendimientos se vayan haciendo mucho más pequeños. Hace cerca de seis años BBVA Bancomer señalaba que “el reto para las autoridades es continuar avanzando en mejorar el tratamiento fiscal para lograr convertir a las FIBRAS en una alternativa de inversión atractiva y redituable, a la vez que se constituyan como un vehículo eficaz para dotar de liquidez al mercado inmobiliario para fortalecerlo y fomentarlo. El atractivo que los Fibras despierten entre los inversionistas estará en función de su rendimiento y de su riesgo, y entre más acoten este último mejores serán sus perspectivas”.

La experiencia en México de poco más de dos años ha validado este escenario.

 

Glabes Emory Point, Atlanta
Glabes Emory Point, Atlanta.


Texto Ricardo Vázquez

Foto: DANHOS, VIVA PLAZAS, COUSIN PROPERTIES, GRUPO ARCHITECH