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Los Fideicomisos de Bienes Raíces aprovechan condiciones especiales en el pago de impuestos

El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) es un fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas, teniendo como fiduciario a una institución de crédito mexicana, que emite Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), los cuales se pueden o no colocar en la Bolsa de Valores. Su fin primordial es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento. Adicionalmente, la FIBRA deberá tener al menos el 70% de su patrimonio invertido en bienes inmuebles, los cuales deberán destinarse al arrendamiento y no deberán enajenarse antes de haber transcurrido cuatro años. El fideicomiso deberá distribuir a los tenedores de los CBFI al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.


Ramiro Gonzáles Luna/Fernanda Estrada.

El Régimen fiscal para una fibra es el siguiente:

I. Se determina el resultado fiscal del ejercicio de la FIBRA como si fuera una persona moral;

II. El resultado fiscal del ejercicio se divide entre el número de certificados emitidos por la FIBRA;

III. La FIBRA no debe realizar pagos provisionales durante el ejercicio fiscal;

IV. Se aplica una retención de 30% sobre el monto del resultado fiscal (“utilidad operativa”) que se distribuya en favor de los tenedores de los CBFI, salvo que estén exentos del pago del Impuesto sobre la Renta por ese ingreso, por ejemplo, Fondos de pensiones mexicanos o extranjeros..

V. Si la FIBRA paga cantidades superiores al resultado fiscal obtenido, el excedente se considera un reembolso de capital en favor de los inversionistas tenedores de CBFI.

El patrimonio de la FIBRA se integra por dos tipos de aportaciones. Los inmuebles cuya propiedad se aporta, y el dinero que aporta el público inversionista a cambio de CBFI que cotizarán en una Bolsa de Valores.

 A. Aportaciones de inmuebles

 Los propietarios de los inmuebles recibirán CBFI por el valor de aportación y podrán diferir el pago de Impuesto sobre la Renta por la ganancia obtenida (valor de aportación menos costo fiscal) por la aportación a la FIBRA, hasta el momento en que enajenen dichos CBFI.

Bolsa Mexicanas de Valores
Bolsa Mexicanas de Valores.

 

El impuesto se calcula aplicando la tasa del Impuesto sobre la Renta en vigor al momento de la aportación (30% en 2013) a la ganancia obtenida. La FIBRA adquiere el inmueble y los empieza a depreciar sobre el valor de aportación no obstante que el dueño anterior no ha pagado el Impuesto sobre la Renta que tiene diferido.

El diferimiento del pago del Impuesto sobre la Renta termina cuando: (i) la FIBRA enajene los bienes inmuebles; o, ( el aportante del inmueble a la FIBRA enajene parte o la totalidad de los CBFI que recibió.

El tratamiento para el cálculo del Impuesto Empresarial a Tasa Única es similar; los aportantes de inmuebles a la FIBRA podrán optar por considerar como percibidos los ingresos por la enajenación derivada de la aportación de dichos bienes.

La aportación de las construcciones de los bienes inmuebles al patrimonio de la FIBRA genera la obligación de pago del Impuesto al Valor Agregado. La aportación de tierra o suelo se considera un acto exento para efectos de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

Dependiendo de la legislación local aplicable en el municipio en el que se encuentren los bienes inmuebles, puede determinarse o no la existencia de una enajenación y en consecuencia la obligación de pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles por la aportación de los bienes inmuebles al patrimonio de la FIBRA.

 

Las Fibras crecierón desde su primer año en bolsa Mexicana de Valores
Las Fibras crecierón desde su primer año en bolsa Mexicana de Valores. / Static

 

B. Aportaciones de dinero

 

Los aportantes de dinero a la FIBRA adquieren los CBFI colocados en la Bolsa de Valores y el monto de su aportación será el costo comprobado de adquisición de estos certificados.

Se prevé que los CBFI emitidos por una FIBRA generen rendimientos a sus tenedores.

Los tenedores de los CBFI generarán Impuesto sobre la Renta por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos Certificados, que resulte de restar al ingreso que perciban en la enajenación, el costo promedio de cada CBFI enajenado.

Estarán exentos del pago del Impuesto sobre la Renta los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país y las personas físicas residentes en México por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos Certificados.

La enajenación de CBFI no genera Impuesto Empresarial a Tasa Única ni Impuesto al Valor Agregado cuando se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y su enajenación se realice en Bolsa de Valores concesionada en los términos de la Ley del Mercado de Valores.

* Ramiro González Luna es miembro fundador de la firma de abogados González Luna, Moreno y Armida S. C., donde funge como Asociado a cargo de la consultoría fiscal, área en la que colabora Fernanda Estrada. Ambos poseen el título de Derecho en la Escuela Libre de Derecho, de México DF.


Text Ramiro Gonzáles Luna / Fernanda Estrada

Foto: STATIC.