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Las FIBRAS crearán nuevas oportunidades en los mercados de capital

El clima global del mercado inmobiliario continúa impactado negativamente por la deuda de los estados y la crisis económica en Europa, haciendo más moderado el crecimiento en mercados emergentes como China e India, con una lenta pero continua recuperación en E.U.

La consecuencia de estos eventos es un universo reducido en oportunidades de inversión y una gran suma de capital usado en perseguir “buenos negocios”.

Torre Chapultepec, México DF
Torre Chapultepec, México DF.

En los Estados Unidos, esto se traduce en una fuerte corriente de capital que fluye hacia un producto de Clase A en ciudades grandes, creando una presión de arriba hacia abajo en cap rates y declinando frutos en esos mercados.

 

Esta carencia global de oportunidades ha creado un crecimiento de interés hacia América Latina, donde la continua estabilidad política y social, combinada con grandes cantidades de recursos naturales y población joven apoya las perspectivas de un resultado positivo.

Changshu Xilaile, China
Changshu Xilaile, China.

Sin embargo, pese a un dispositivo económico en desarrollo, prometedor en crecimiento y estabilidad, muchos países en América Latina son demasiado pequeños como para atraer capital institucional global.

La inversión de tiempo y recursos que requieren los grandes capitales para aprender e ingresar en estos pequeños países son muy elevados, debido a su tamaño, perfil y disponibilidad en oportunidad en esos mercados.

Esto deja dos mercados primarios para la inversión en América Latina y un número reducido de contrincantes potenciales donde oportunidades selectas son atractivas.

Brasil, con casi 200 millones de habitantes y 2.3 trillones de dólares PIB, ha sido el foco primordial del capital institucional en América Latina durante la última década.

Sigue habiendo una fuerte demanda por inmuebles en Brasil por capital local e internacional, el cual provee estabilidad continua en precios, pese a valores que están por encima de cualquier otra región del país (particularmente valores de oficinas en Sao Paulo). México, dado el tamaño de la Clase -A+/A en mercado de oficinas en la Ciudad de México y el mercado industrial, desarrolló en la proximidad de la frontera con Estados Unidos la segunda inversión institucional de inmuebles más grande en el mercado de América Latina, el cual no ha sido testigo del mismo nivel de apreciación en años pasados y que potencialmente simboliza una oportunidad más atractiva el día de hoy.

La economía mexicana está mucho más vinculada a la de Estados Unidos, mientras que Brasil se desarrolla con vínculos de exportación más inmediatos a China. Esto favoreció a Brasil en los primeros años de la crisis, mientras que Estados Unidos tenía dificultades, la demanda por la exportación China permanecía fuerte, particularmente en materias primas para alimentar su infraestructura, llevándola a un boom.

Mientras Brasil enfrenta contratiempos, el panorama de México mejora.
Volumen de dólares en inmuebles comerciales en los pasados cuatro cuatro cuatrimestres
  • Brasil: 2,400 mdd
  • México: 2,300 mdd
  • Chile: 377 mdd
  • Argentina: 77 mdd

Más recientemente, sin embargo, la economía de E.U. ha mejorado con pasos firmes, pese a contratiempos de austeridad fiscal (aumentos en impuestos de nómina más cortes separados de gastos inducidos). Mientras, la tasa de crecimiento en China ha disminuido, ya que los generadores de las políticas tienen dificultades con la inflación y el aumento de costos laborales, haciendo que el país se vuelva menos competitivo frente a otros centros de manufactura, incluido México.

Centro Comercial Millenia, Orlando
Centro Comercial Millenia, Orlando.

 

Es probable que el panorama inmobiliario en México continúe siendo positivo en el futuro cercano. La demanda es fuerte para los espacios de oficinas de Clase A en espacios de oficina en la Ciudad de México y aumenta en otros grandes mercados. Un resurgente sector de manufactura, en particular en la industria automotriz y la menor demanda de empleos de China, crearán una demanda en fábricas y centros de distribución, beneficiando a la región norte.

La creciente economía del consumidor genera demanda por centros comerciales del tipo Clase A, al igual que el arancelaje necesario para centros de distribución. Minoristas internacionales pueden ver la oportunidad de penetrar mercados actualmente dominados por pequeños y minoristas domésticos. 

Ciudad de México, inmuebles comerciales e industriales

México, como muchos otros países en la región, ha sufrido varios efectos por la crisis global financiera. Aun así, uno de los sectores que ha soportado mejor que otros la tormenta es el de bienes raíces. A mediados de los años 1990 México sufrió un gran crujido financiero debido a las decisiones hechas por el gobierno.

En aquel momento varias compañías e individuos habían denominado deuda en dólares estadounidenses y se encontraban en una situación en la cual no podían pagar préstamos.

Varios proyectos fueron frenados e incluso abandonados. Esa crisis, aunada a un número de cambios estructurales en el sistema bancario, dejó a México en una interesante situación referente a sus mercados de capitales. La práctica de préstamos fue puesta en su lugar de manera inesperada, y generó un aislamiento frente a la ráfaga de actividad que había sido vista en el resto del mundo justo después de la crisis financiera global.

Los préstamos al mercado de inmuebles, específicamente a corto plazo, construcción, mediano e incluso en financiamiento a largo plazo por parte de instituciones financieras, se volvieron inexistentes en México desde la crisis a mediados de la década de 1990. La primera fuente de fondos para el sector inmobiliario era de ahorros personales, familia y riqueza acumulada, poco o nada de deuda.

Son pocas las instituciones que proveyeron el financiamiento de las deudas durante ese periodo, sin embargo, los intereses prohibían la adquisición de créditos que generasen nuevas deudas. No había hipotecas a largo plazo disponibles hasta recientemente y aun así las tarifas seguían en la gama de dos dígitos. El día de hoy, con la excepción de pocas edificaciones, varias construcciones de oficinas comerciales fueron fondeadas en un 100% con capital, pese al hecho de que en la actualidad hay nuevas oportunidades para contraer deuda.

Similar al mercado de oficinas, contraer deuda para el mercado industrial también fue difícil después del crujido económico en la crisis de los 90 en México, ya que este fue fondeado con recursos privados que relativamente no tenían deuda.

La crisis, sin embargo, generó el interés de jugadores intitucionales en el mercado industrial de los E.U. y benefició la creación de fondos de inversion dirigidos especificamente a este mercado. Jugadores como lo son AMB/Prologis, Prudential Real Estate Investors, Corporate Properties of the Americas (CPA), en conjunto con la institucionalización de previos negocios familiares, crearon un mercado industrial con una visión mucho mas amplia que en el pasado. Estos cambios emparejaron con el cobro de la renta en dólares (en vez de pesos mexicanos), particularmente para el producto nuevo, el cual proveía mayor estabilidad dentro del mercado. Posterior a la crisis global financiera, existieron varios inversionistas extranjeros que habían iniciado inroads substanciales hacia el mercado mexicano. Fondos como la UIR, DEG, DEKA y otros, empezaron a ganar un entendimiento de lo fundamental en el sector de oficinas en México, haciendo importantes inversiones.

El mercado de las bienes raíces en México es relativamente simple de comprender y la estructura de la titularidad en la mayoría de los activos no tiene mayores complicaciones, ya que la mayoría de ellos son propiedad de individuos o un grupo de individuos que no tienen deuda.

La mayoría de las tarifas de renta en edificios A+ en la Ciudad de México, por ejemplo, son denominados en dólares. Un gran porcentaje de los usuarios en estos edificios son típicamente compañías E.U. o multinacionales, que proveen garantía para el término de renta. Estas dos características reducen el riesgo de inversiones inmobiliarias en México.

FIBRAS y más

En años recientes, la relativa estabilidad de la economía mexicana en general y específicamente en el sector del mercado en bienes raíces han dado lugar a la creación de los fideicomisos de inversión y bienes raíces llamados FIBRAS o REITs, por sus siglas en Inglés.

Cómo muchas personas ya saben, las FIBRAS tienen varios beneficios tanto para los emisores o patrocinadores de éstas como para los inversionistas que compran acciones vía mercado bursátil. Los patrocinadores de FIBRA (usualmente conformado por un grupo o grupos de inversionistas/desarrolladores) se benefician a diferentes niveles a partir de su entrada en el proceso. Hay muchos beneficios de impuestos, con un trato especial con las ganancias de capital.

Hotel Camino Real, Puebla
Hotel Camino Real, Puebla.

 

Los inversores que compran acciones en el mercado abierto se benefician de invertir en bienes raíces por medio de activos líquidos, con un vehículo manejado por un administrador profesional que provee transparencia del mantenimiento y las operaciones diarias de los activos, en algunos casos se hace la diversificación geográfica y la diversificación por tipo de propiedad.

Adicionalmente, las FIBRAS han probado ser una excelente alternativa para las AFORES, para invertir en el mercado de inmuebles.

El efecto de las FIBRAS en los mercados de capital crearon nuevas oportunidades para los proveedores de deudas e inversionistas en derechos de propiedad.

Si asumimos que la supervisión del gobierno es ejecutada de manera correcta, que la conservación y operaciones son manejadas adecuada y transparentemente por los administradores de los fondos, esto podrá tener grandes oportunidades para los inversionistas. Un mercado que puede ser fácilmente analizado y comprendido, el cual tiene confianza en los administradores de fondos, los cuales ser volverán más interesantes para todos los participantes, domésticos y foráneos.

Una de las claves al futuro de las FIBRAS, será la habilidad de los inversionistas por logar un minucioso análisis de activos contenido dentro de cada vehículo. Varios factores de los activos están determinados en: la construcción de calidad y especificaciones, la estructura de su vida y mantenimiento, la calidad del  inquilino y las expiraciones del contrato, aumento de rentas, cláusulas de salida, los cuales son importantes para  evaluar los activos de manera correcta. Tener acceso fácil a esta información por parte de las FIBRAS, facilitará futuras inversiones y una comprensión del verdadero retorno de inversiones otorgados por los fondos.

Entendiendo estas básicas cuestiones dentro de la estructura de fondos, la deuda foránea se volverá mas accesible a las FIBRAS y podría proveer una sustentabilidad mas baja en costo a su fondeo.  Esto permitirá el apalancamiento por parte de las FIBRAS hacia futuras adquisiciones que pueden lograr retornos mas altos a los inverionistas, así como aumentar potencialmente el valor de sus acciones.  Por el lado de los inversionistas, esta ecuación de transparencia, aunada a la facilidad de análisis y diversidad de los activos, permitirá a los inversionistas hacer decisiones inteligentes en la búsqueda de retornos más altos que aquellos que tienen disponibles.


Texto Milton Chaco / Jay Mulay

Foto: SPACE MÉXICO, HECHUANG, PLATAFORMA URBANA, BCD TRAVEL, GFA, SKYSCRAPERCITY, FIBRA HOTEL, FIBRA UNO