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Acceso público a las inversiones en bienes raíces

Hace apenas un par de años la única alternativa de inversión en bienes raíces para renta consistía en comprar un departamento y rentarlo. Esto, claro, implicaba el desembolso de una suma considerable de dinero, asumir el riesgo de que el inquilino cumpliera con el pago de la renta y que al final del contrato se devolviera el inmueble en condiciones más o menos buenas, además del tiempo que había que dedicarle a la administración del inmueble. Hoy, después de muchos años de trabajo por parte de las autoridades, de quienes se han dedicado a los bienes raíces, de la banca, etc. tenemos listados en bolsa a cinco Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, o FIBRAS.

Ing. Jorge H. Pigeon S.<br />Head Equity Capital Markets, Santander Corporate Finance
Ing. Jorge H. Pigeon S.
Head Equity Capital Markets, Santander Corporate Finance.

El modelo de negocio es el mismo para quien compra un departamento para renta. Las FIBRAS no son diferentes en el sentido de que quien adquiere un CBFI o Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario está adquiriendo una participación en el capital de la FIBRA. Puede sonar complicado, pero no lo es. Los CBFI son como las acciones de cualquier empresa listada en bolsa. Tienen derechos corporativos (votos) y económicos (participación en el capital y derecho a percibir dividendos). ¿Qué pasa si compramos un departamento con un par de amigos? ¿Somos dueños del departamento, o somos dueños de una parte? ¿Qué pasa si creamos una sociedad para comprar el inmueble? En ese caso seríamos dueños de acciones de la sociedad y por lo tanto es lo mismo que una FIBRA, solo que sin listar en bolsa.

En cuanto al valor del inmueble en el tiempo, el precio de los CBFI deberá de reflejar el valor de los activos que tenga la FIBRA en su portafolio. Si el valor de dichos activos crece en el tiempo, como es usual en la mayoría de los casos de inversiones en bienes raíces, entonces el precio de los CBFI deberá de reflejar este valor.

¿Que implica el listar en bolsa para las FIBRAS? Pues además de cumplir con los requisitos y altos estándares de información, transparencia y gobierno corporativo para poder estar en bolsa, las FIBRAS ofrecen liquidez inmediata al inversionista en bienes raíces. Si quien compra un departamento quiere vender, tendrá que entrar en un proceso que puede tomar un par de meses en el mejor de los casos o hasta algunos años, dependiendo de la dinámica del mercado para el inmueble en cuestión. Si invierte en una FIBRA puede hablar con su promotor en la casa de bolsa con quien tenga su cuenta y vender sus CBFI, con lo cual tendrá los recursos provenientes de la venta en tres días. Otra ventaja de este vehículo es que el monto mínimo requerido para invertir se reduce dramáticamente. Con aproximadamente $2,250 pesos, se pueden adquirir unos 50 CBFIs de FIBRA UNO, por ejemplo, mientras que un departamento puede costar varios millones de pesos.

Las FIBRAs en México nacieron con el IPO (Oferta Pública Inicial por sus siglas en inglés) de FIBRA UNO, con quien tuve el honor y la fortuna de trabajar. Fueron momentos difíciles, porque estábamos llevando al mercado algo nuevo que muy pocos entendían. Gracias a la convicción de Grupo E y sus socios, y gracias al apoyo de inversionistas visionarios en México y algunos en el extranjero, logramos llevar a la bolsa de valores a la primera FIBRA de México.

¿Entonces, hacia donde van las FIBRAs en el mercado de valores en México? Creo que podemos esperar que más jugadores en el mundo de los bienes raíces en el país busquen listar sus operaciones en bolsa. Tenemos el caso de FIBRA Shop, una operación especializada en el sector comercial, que está en el proceso de salir a bolsa. Creo que además, también continuaremos viendo una tendencia a la especialización de los nuevos vehículos y un mayor número de FIBRAS listadas.


Texto Jorge Humberto Pigeon Solórzano

Fotos: SANTANDER