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Valor para el mercado inmobiliario mexicano

En el negocio inmobiliario se dice que la euforia por los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) terminó y que su irrupción en el mercado trae consigo una consolidación que no está libre de experimentar el efecto de una burbuja inmobiliaria creada por el exceso de recursos y la necesidad de integrar portafolios robustos.

Alejandro Chico Pardo, Socio de Jones Day
Alejandro Chico Pardo, Socio de Jones Day.

Esta presión en los precios y la expectativa de valor poco sustentado demanda procesos sólidos de gobierno corporativo y análisis legal (due dilligence), con la finalidad de que el mercado de capitales logre un desarrollo y madurez consistentes, tal y como ocurrió en Estados Unidos a través de los Real Estate Investment Trust (REITs).

El fin de la euforia abre 2 debates importantes: la factibilidad misma del vehículo y la visión de largo plazo con que inversionistas del negocio inmobiliario empiezan a considerarlo como una opción segura frente a la volatilidad del mercado vista en estos días en los circuitos internacionales.

Para cualquier empresa, ir a la bolsa requiere de una escala mínima de recursos que justifique la infraestructura interna fiscal, contable, legal y administrativa que demanda ser parte del mercado de valores. Entre los agentes colocadores se menciona un mínimo de 40 millones de dólares.

Vendrá la integración de las grandes FIBRAS, la fusión de otras y la especialización de algunas más.

Por esa y otras razones las FIBRAS no son para todos. Sin embargo, el beneficio de quien lo adopta frente a otras opciones de inversión residen en:

  • La posibilidad de alto rendimiento atractivo (en efectivo) en relación con otras inversiones, debido a los requisitos de distribución del 95% del Resultado Fiscal;
  • El potencial de revalorización del capital de los CBFI en consonancia con el aumento de valor de los bienes inmuebles;
  • · Facilita el acceso al mercado inmobiliario mexicano con mínimas inversiones y a través de un instrumento que se considera líquido;
  • · Amplia diversificación con respecto a la exposición por zona geográfica, tipo de propiedad, número de arrendatarios y de sectores económicos donde participan los inquilinos; y

Las ventajas fiscales aplicables.

Es un hecho que los FIBRAS fomentan el desarrollo del mercado inmobiliario mexicano, ofreciendo un medio para acceder a este mercado a inversionistas institucionales, al servir como una fuente de liquidez para los desarrolladores e inversionistas, y contribuyendo a la diversificación de riesgos inmobiliarios.  Una FIBRA con valores en la BMV tiene diversos beneficios para algunos inversionistas, derivados de lo dispuesto en la legislación fiscal, tales como el diferimiento del ISR en ciertas circunstancias y evitar que dichos inversionistas estén sujetos a impuestos con respecto a las transacciones en que participen en el mercado secundario.

Estas consideraciones tienen como marco perfecto, la evolución experimentada desde que salió la primera emisión en el mercado nacional e internacional. Entre lo más destacado figuran las prácticas especializadas, la generación de recursos y el talento que hasta hace 4 años no existía en las organizaciones.

Vendrá con esta inercia la integración de grandes FIBRAS, la fusión de otras y la especialización de algunas más que están por salir en la vasta variedad de nichos que tiene el negocio inmobiliario en el país.

Bajo este parámetro existen condiciones para un escenario óptimo, donde las reglas de operación para los participantes e inversionistas, hagan de este segmento del financiamiento un sólido, transparente y continuo generador de liquidez para el negocio inmobiliario.

* Alejandro Chico cuenta con más de 15 años de experiencia en las áreas de derecho bancario y financiero y mercado de capitales en general.

FIBRAS (México)                        Vs.              REITs (EU/US)
Distribuciones
  • Distribuyen al menos 95% del Resultado Fiscal a los inversionistas anualmente
  • Se debe distribuir al menos un 90% del ingreso gravable, con ciertos ajustes, a los inversionistas anualmente
Enfoque de la Inversión
  • Se debe invertir al menos un 70% de los activos totales en inmuebles o en derechos derivados de los mismos
  • Los inmuebles que se construyen o adquieren deben arrendarse o ser destinados para arrendamiento, a menos que se encuentren en proceso de construcción
  • Se debe invertir al menos un 75% de los activos totales en inmuebles (incluyendo capital y deuda), valores gubernamentales y efectivo.
  • Se debe derivar por lo menos el 75% del ingreso bruto derivado de ciertas fuentes inmobiliarias, y se debe derivar por lo menos el 95% del ingreso bruto de dichas fuentes inmobiliarias y otras fuentes.
  • Está sujeto al pago del 100% del impuesto bajo el término, en la ley aplicable correspondiente de los Estados Unidos
Además....
  • Los inmuebles deben ser propiedad de la FIBRA y no podrán ser vendidas por al menos cuatro años con el fin de conservar los beneficios fiscales.
  • Las personas físicas mexicanas residentes sin actividad empresarial están exentas del ISR en la venta de CBFIs en caso que dicha venta se lleve a cabo en el mercado de valores mexicano u otro reconocido, conforme se define en la LISR.
  • Los tenedores extranjeros de CBFIs generalmente se encuentran sujetos al ISR sobre las Distribuciones de Efectivo que reciban a una tasa del 28%, sujeta a reducción o excepción a ciertas clases de inversionistas.
  • Los residentes extranjeros sin establecimiento permanente en México no están sujetos al pago del ISR en México
  • Un máximo del 25% de activos puede consistir de acciones en filiales REIT gravables o TRSs.
  • Los inversionistas extranjeros de acciones sobre REITs están generalmente sujetos a impuestos de retención federales de los E.U.A. sobre los dividendos derivados de un REIT a una tasa del 30%, sujeto a ser reducido en caso de existir un tratado internacional.
  • Los inversionistas extranjeros de acciones sobre REITs generalmente no están sujetos a impuestos de retención de los E.U.A. por la venta de dichas acciones

Text Alejandro Chico Pardo

Fotos: JONES DAY