El despertar de los ckd´s.

La falta de liquidez en el mercado inmobiliario ha provocado que muchos desarrolladores empezaran a ver la retirada de fondos de inversión y una caída estrepitosa de las ventas en general. Se derrumbó la imagen de consolidación del financiamiento institucional inmobiliario y quedó atrás el ímpetu que rodeó el aparador para firmas como AMB Property Corporation, Union Investment Real Estate AG, Kimco, BVT, Apollo, Fadesa, Prudential, LaSalle Investments, Mexico Retail Properties, JP Morgan, Chelsea, Roockwood, Walton Street Capital, GE Capital, Goldman Sachs, TPG-Axon y Deutsche Bank, MetLife Latinamerica y Deutsche Bank.

 

Todo parecía indicar que la inversión institucional en el negocio inmobiliario estaba trunca. Este camino por la inversió inmobiliaria, continuó el movimiento desde los fondos de inversión privada por contar con liquidez para efectuar procesos de compra en el mercado comercial de bienes raíces. Recursos que se dirigieron a proyectos irrepetibles de oficinas, parques industriales, centros comerciales, proyectos residenciales de playa, terrenos turísticos y otros con diferentes potenciales. Por eso es que se han desarrollado procesos de capitalización, coinversión e incluso compra de portafolio. No obstante, el mercado inmobiliario estaba gestando desde el año pasado, el surgimiento de una nueva incursión de los fondos de inversión privados e institucionales, dado el potencial de la inversión de recursos provenientes de las Afores y el incipiente camino que aún deparan las colocaciones en bolsa de las Fibras.

Los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) funcionan como un vehículo mediante el cual un manejador de fondos integra capital de diferentes inversionistas institucionales para destinarlos a  proyectos inmobiliarios y de infraestructura.

En el pasado, esta figura había operado mediante inversiones de capital tal y como funcionaban los Real Estate Investment Trust (REIT) en Estados Unidos, cuyos recursos eran liberados vía fondos de pensiones extranjeros, organismos multilaterales e inversión privada.

Ahora con los CKD, apoyados en las reformas a la Ley del SAR, se abre la opción para que las Afores participen en un mercado con amplio potencial, dado que en conjunto América Latina sólo participa con 1% de los compromisos de los fondos de capital privado que operan globalmente, según el estudio Los CKDs y los Proyectos de Infraestructura del Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (BAnobras).

El potencial es enorme, si se toma en cuenta que México participa con el 18% del mercado de fondos en América Latina, mientras que Brasil representa el 65%. Se estima, según ese diagnóstico al cierre del 2008 el valor de los activos bajo administración en Fondos de Capital Privado a nivel mundial era de 2.5 trillones de dólares.

El primer intento fue el desarrollado por Macquarie, que con un fondo superior a cinco mil millones de pesos de una meta total de 15 mil millones incursionó en el rubro. En esa empresa participó el Fondo Nacional de Infraestructura (Fonadin) quien aporta en promedio el 20% del valor del fondo. En Julio de 2009, el  Fonadin y el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (Banobras), presentará los principales hizo públicos en el Foro de Infraestructura de Shangai el surgimiento de 4 CKD´s adicionales.

En ellos  participan firmas como AMB Property Corporation con influencia en el mercado industrial, Prudential Real Estate Investments en el área de centros comerciales, al igual que Mexico Retail Properties mientras que como líderes personales estarán Germán Ahumada y Carlos Gutiérrez con experiencia en vivienda.

Con esta incursión se abre un panorama alentador para quienes se mantenían líquidos en el mercado pero sin oportunidades reales de inversión, además del evidente efecto que tendrán los recursos provenientes de las Afores, vía las Siefore  (unos $15 mil millones de pesos) y otros inversionistas.

El primer fondo de ese paquete es el denominado Macquarie, el valor objetivo de los cinco fondos asciende a $31 mil 300 millones de pesos, de los que el FONADIN participa con seis mil 260 millones de pesos, con un poder multiplicador $62 mil 500 millones de pesos. Mientras que se que las Afore, a través de las Siefore, tendrán invertidos entre $14 mil y 15 mil millones de pesos.

En el último bloque, destaca AMB, promovido por el fondo norteamericano AMB Property Corporation, con un valor de $3 mil 300 millones de pesos,  administrado por AMB-Acción Shelf 2, subsidiaria de AMB México Shelf 2 (participa en un 90 por ciento) y G. Acción (10 por ciento). Se emitió a un plazo que abarca hasta diez años, con fecha estimada de emisión del día de ayer.

Así,  AMB capitaneado en México por Luis Gutiérrez Guajardo, participará con $825 millones de pesos, equivalentes al 20 por ciento del total. Por su especialidad, evidente desde que adquirió el portafolio industrial Grupo Acción, su objetivo es el desarrollo,  adquisición y operación de un portafolio diversificado de inmuebles industriales y logística.

El segundo es Prumex Industrial III, respaldado por Prudential Real Estate Investors (PREI) y administrado por PLA Administradora. Su valor es de $6 mil 500 millones de pesos, a un plazo de hasta 12 años, con una fecha estimada de emisión del 10 de agosto. PREI participará con 650 millones de pesos. Dará también una dura batalla en el desarrollo, adquisición y operación de propiedades industriales y logística.

El número tres es Artha, promovido por Artha Capital y administrado Artha Operadora. Su valor objetivo de CKDs es de $2 mil 500 millones de pesos a un plazo de hasta diez años, con una fecha de emisión del 10 de septiembre. Artha Capital participará con $125 millones de pesos (5 por ciento del fondo). En él participan Germán Ahumada, inversionista de Consorcio Ara, y Carlos Gutiérrez, exdirectivo de Merrill Lynch.

Los recursos se destinarán a proyectos inmobiliarios en México para infraestructura urbana en vivienda, turismo, industrial y comercial, mediante la adquisición y habilitación de macrolotes.

El cuarto fondo es I Cuadrada, alentado por México Retail Properties (Grupo MRP) y administrado por  Infraestructura Institucional. Tiene un valor de $4 mil millones de pesos a un plazo de hasta 15 años, con inversiones de deuda y capital. La emisión será el 10 de septiembre. Grupo MRP participa con 200 millones de pesos. El objetivo no ha sido determinado, pero bien podría alojar la infraestructura requerida por el vasto número de centros comerciales que el fondo MRP planea edificar en los próximos 5 años. Y vaya que la meta es ambiciosa, para ello tiene socios de la talla de Grupo Wal-Mart.

Otro que está en el mismo camino y que se estima salga al mercado de CDK es Vertex Real Estate, su fondeo partirá de recursos de las Afores, en total unos $2 mil 300 millones de pesos que se colocarán a un plazo de 10 años. A diferencia de otros competidores, Vertex participará en todos los subsectores del negocio inmobiliario con la idea de diversificar el riesgo que ha dejado la volatilidad de estos días. También en el paquete de ofertas de CKD´s que se preparan al interior de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) figuran Adás de Prudential, Alsis de David Sánchez Temble y la participación del fondo de inversión EMX Capital respaldado por Carlyle considerado “el fondo de los presidentes”.

 

Los retos

Desde hace más de un año, la mayor parte de fondos de inversión y despachos de abogados se aprestaban a enfocar effl marco legal y regulatorio de este prominente negocio. Sin embargo, como en todo nuevo mercado comienzan a observarse riesgos en su operación.

Si bien, sus promotores consideran que existe un efecto multiplicador de 5 veces y que los fondos tienden a enfrentar menores dificultades para el levantamiento de deuda  por la diversificación y los tiempos que toma estructurarse, aún quedan temas pendientes a resolver.

El riesgo permanece principalmente en el lado financiero, al que no deja de ocupar la falta de experiencia previa en el mecanismo y lo que se vislumbra en la volatilidad financiera internacional, “dado que no existen condiciones específicas del comportamiento en el caso del Fideicomiso, figura común en las inversiones patrimoniales del mercado inmobiliario, más no así en este tipo de estructuras financieras”, según detallan algunos prospectos de colocación.

Otro aspecto, que incluso ha detenido la salida al mercado de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS),  es el fiscal que fijará las tasas a pagar en materia del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

Igual ocurre con las sociedades promovidas y las inversiones, el administrador, las inversiones inmobiliarias y el propio entorno internacional, este último por el nerviosismo del inversionista global, dado que éste motivo la falta de liquidez en los mercados por la aversión al riesgo manifiesta con la crisis financiera a nivel internacional.

La claridad en este mecanismo se está delineando en función de su propia operación, ya que su beneficio es inigualable si se toma en cuenta su efecto multiplicador. Basta observar la diversidad de sectores a los cuales se enfocarán los primeros fondos. Es el caso del mercado industrial, vivienda, lotes turísticos y logística. Sin embargo, el listado es amplio si se consideran centros comerciales, desarrollos de usos mixtos, hoteles de playa, negocios, vivienda vacacional, préstamos en construcción y otros factores.

Aún así, queda claro que los CKD´s llegaron para quedarse y serán en el futuro inmediato, la opción con que contarán desarrolladores y propietarios para fondear su operación.