DESARROLLADORAS DE VIVIENDA EL GRAN ATRACTIVO BURSÁTIL

¿Qué tienen actualmente las empresas desarrolladoras de vivienda que hoy son de las emisoras más atractivas para los inversionistas del mercado bursátil, cuando en la década pasada prácticamente no figuraban en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)? Los especialistas no descartan que en un futuro cercano más empresas del sector coloquen acciones o deuda en Bolsa.

Después de cerca de tres años en que la BMV no incorporó a ninguna empresa nueva al mercado, mediante la colocación de acciones, en un lapso de nueve meses, entre octubre del 2003 y julio del 2004, dio la bienvenida a tres nuevas empresas, curiosamente, las tres son desarrolladoras de vivienda: Sare, Urbi y Homex, que se sumaron a Geo, Ara y Hogar.

El objetivo de todas estas empresas al colocar sus acciones en Bolsa ha sido, indudablemente, obtener capital fresco para sus inversiones futuras y crecimiento, pero sin afectar su situación financiera.

Cabe señalar que el mercado de valores tiene como objetivo primordial ser un mecanismo de financiamiento alternativo para las empresas, frente al tradicional financiamiento bancario. Y ello se logra de dos maneras: 1) a través de la colocación de deuda por parte de las empresas, y 2) obtener capital fresco mediante la colocación de un porcentaje del capital de la empresa.


Gerardo Copca Sánchez, analista bursátil del grupo Financiero Monex.

Este hecho es relevante porque, por ejemplo, Geo la más antigua de este sector en el mercado de valores, que recientemente cumplió 10 años cotizando en Bolsa, justamente a raíz de que inició su cotización en Bolsa se transformó radicalmente hasta convertirse en la empresa que más viviendas construye en América Latina.

De acuerdo con los analistas bursátiles consultados por Real Estate Market & Lifestyle, básicamente estas tres firmas han utilizado los recursos captados para adquirir reserva territorial, que es el insumo primordial para los proyectos de construcción de vivienda, y en menor medida para fortalecer su posición financiera.

Los expertos bursátiles aseguran que la mayor parte de los recursos son utilizados para la adquisición de tierras, para reserva territorial, porque es más fácil y barato llegar con el dinero en la mano y comprar un terreno que tener que pedir un financiamiento y comprar el terreno. Pues de esta última forma cuesta más.

Resulta más fácil tener el dinero en la Bolsa y comprar terrenos que son más baratos.

Además, si las empresas pretenden tener un tamaño importante es necesario conseguir recursos de esta manera con el fin de obtener reservas territoriales suficientes para, por lo menos, dos años más de ventas.

Gerardo Copca Sánchez, analista bursátil del Grupo Financiero Monex, señaló que este fenómeno, de colocación de acciones en Bolsa por parte de empresas de vivienda, se explica por las grandes expectativas de crecimiento de las compañías del sector.

A su vez, esto se fundamenta en tres razones primordiales: demanda potencial de vivienda amplia, estabilidad económica que permite condiciones razonables de financiamiento y, como nunca antes, políticas públicas de fomento a la vivienda.

Estas condiciones, afirmó, han sido determinantes para que el apetito de los inversionistas por las empresas de vivienda sea cada vez mayor.


Carlos Alberto Gonzáles Tabares, analista bursátil del Grupo Financiero IXE.

LAS RAZONES DEL FENÓMENO

Carlos Alberto González Tabares, analista bursátil del Grupo Financiero Ixe y especialista en empresas desarrolladoras de vivienda, coincidió con Copca Sánchez, y detalló estas razones del fenómeno llamado vivienda.

En primer lugar, González Tabares consideró que hay un potencial de crecimiento muy importante en el sector por el déficit de más de cinco millones de viviendas en el país. “Se habla de que el déficit es entre cinco y siete millones de viviendas dependiendo de las fuentes de información y de las personas que se encuentran en edad de independizarse, de que hay En segundo lugar, expresó que en esta administración se ha visto un apoyo importante al sector vivienda a través de diferentes esquemas, por ejemplo una transformación en el Infonavit. “Éste ya no realiza subastas, como lo hacía anteriormente, sino que ahora funciona como un organismo de financiamiento y no como constructora, como lo hacía hace algunos años. La labor del Infonavit se ha eficientado mucho, su cartera vencida ha venido disminuyendo de manera importante. Se dedica a financiar, y ya no lo hace a través de subastas, sino mediante la operación propia de lo que es el financiamiento.”

También mencionó que ha habido cambios en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), lo que antes era Fovi, y se formaron diferentes consejos o cámaras, como la Cámara Nacional de Vivienda o la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi).

Como tercer elemento señaló que “hay diferentes esquemas de financiamiento, como el apoyo Infonavit, que es más bien para vivienda de tipo medio. Entre lo más reciente, están los esquemas de cofinanciamiento, donde intervienen el apoyo de Infonavit, el apoyo de SHF y en parte los bancos”. En este sentido, agregó que ven mayor intervención de la banca en el sector y la participación de las Sofoles, que han tomado este mercado a raíz de la crisis de 1994.

En términos generales, opinó que el sector luce muy bien, con bases muy sólidas: “Observamos que las tasas de interés son cada vez más competitivas por esta mayor participación de diferentes figuras, como los bancos y las Sofoles”. Y no hay que olvidar los incentivos fiscales que se han dado, para poder deducir los intereses relacionados con el pago del crédito hipotecario, así como las leyes de subrogación de créditos, por las que un cliente se puede cambiar de un banco a otro si las condiciones lo favorecen como tal.

De acuerdo con este analista, todo esto engloba, de alguna manera, los cambios y las transformaciones que ha habido, relacionados con el apoyo al sector.

Y el especialista de Monex aseguró que la suma de todos estos elementos ha permitido financiar la adquisición de más de dos millones de vivienda en el presente sexenio, para establecer un máximo histórico. Pero lo más importante es que las expectativas de crecimiento del sector siguen siendo muy positivas, por lo que algunas de las empresas desarrolladoras de vivienda han buscado en el mercado de valores el apoyo de recursos antes de expandir sus operaciones.

OBJETIVOS ALCANZABLES

Según un análisis del sector vivienda de la Casa de Bolsa Accival, perteneciente al Grupo Financiero Banamex Citygroup: “El dinamismo del sector vivienda continuará y el avance alcanzado al mes de agosto por los distintos organismos de financiamiento nos hacen pensar que la mayoría alcanzará su meta de otorgamiento de créditos de 2004”.

De acuerdo con información de Conafovi, al que hace referencia el análisis de Accival, la meta de otorgamiento de crédito de los organismos de vivienda para este año es de entre 500 000 y 575 000 créditos para adquisición de vivienda.

Copca recordó que el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 tiene como objetivo que en el año final del sexenio se financien 750 000 viviendas, lo que implicará fuertes tasas de crecimiento del sector para 2005 y 2006.

Por su parte, González Tabares, señaló que para el presente año, en particular, espera que el sector tenga un crecimiento de entre 12 y 14% a nivel sectorial, y que continúe este ritmo de crecimiento para los próximos años, por lo menos hasta el 2006, aunque se habla de que podría tener esta misma tasa de crecimiento, más o menos sostenida, hasta el 2008. “Esperamos que de aquí al 2008 el sector continúe creciendo en alrededor de 12 % anual. Y si lo viéramos de aquí al 2006 sería un poco más alto, cerca de 14 %, e incluso superior.”


Miguel Gómez Mont, Vicepresidente Ejecutivo de Corporación GEO.

EXPERIENCIA EXITOSA

El pasado 28 de julio, Corporación Geo, la desarrolladora líder de vivienda en México y América Latina, celebró su décimo aniversario de cotizar en la BMV, siendo la primera empresa de vivienda en América Latina que se convirtió en pública, y desde entonces forma parte del Índice de precios y cotizaciones de la BMV.

Justamente, en el marco de esa conmemoración, Luis Orvañanos, Presidente Ejecutivo de Corporación Geo, señaló: “Nos sentimos muy satisfechos por la buena experiencia que hemos vivido durante nuestros primeros 10 años de cotizar en la BMV ya que, además de ser el parteaguas, hemos marcado el liderazgo en un negocio que hoy por hoy tiene una perspectiva sumamente interesante para los mercados nacionales e internacionales”.

Por su parte, Miguel Gómez Mont, Vicepresidente Ejecutivo de Corporación Geo, dijo: “Cumplimos 10 años de haber revolucionado la industria de la vivienda, de haber abierto la puerta al sector hacia los mercados financieros nacionales e internacionales, con el objetivo de acelerar su desarrollo y profesionalización

SEIS JOYAS DEL MERCADO: EMPRESAS DEL SECTOR VIVIENDA QUE COTIZAN EN BOLSA:

Corporación Geo

(Presidente, Luis Orvañanos Lascurain)

Constituida el 13 de marzo de 1981. Cotiza en Bolsa desde el 28 de julio de 1994. Es, junto con Ara, una de las empresas más atractivas para la inversión bursátil. Líder del sector vivienda, de México y América Latina, enfocado al interés social, aunque en 2004 ha incrementado su participación en el segmento medio y residencial. De acuerdo con información de Ixe, tiene una participación de 8 % en “Su Casita” y mantiene una asociación en participación con

Prudential para la obtención de terrenos.

Consorcio Ara

(Presidente, Germán Ahumada Russek)

Constituida el 22 de noviembre de 1998.

Cotiza en Bolsa desde el 26 de septiembre de 1996. Catalogada por mucho tiempo como la empresa de vivienda con mejor situación financiera, y de las predilectas del sector. Es ampliamente reconocida por su transparencia, administración conservadora e integración vertical. Y además, porque cuenta con grandes reservas territoriales estimadas para seis años.

Consorcio Hogar

(Presidente, Jorge Peredo Urrea)

Constituida en 1993. Tiene su sede en

Zapopan, Jalisco. Cotiza en Bolsa desde el

23 de mayo de 1997. Es la más pequeña de las desarrolladoras en el mercado, pero con un gran potencial de crecimiento. A diferencia de las otras, se enfoca más a la comercialización, es decir, a la fase final del ciclo del negocio, antes que a la construcción.

Sare Holding

(Presidente, Dionisio Sánchez González)

Constituida el 29 de julio de 1997. Cotiza en Bolsa desde el 24 de octubre de 2003, representando la primera colocación accionaria desde diciembre del 2000. Fue la emisora que en el presente siglo inició la nueva ola de colocaciones accionarias en Bolsa, no sólo de la vivienda, sino de toda la economía. A diferencia de sus competidoras, siempre se ha distinguido por su especialización en el segmento medio de vivienda, porque su estrategia es privilegiar la rentabilidad por encima del volumen.

Urbi desarrollos urbanos

(Presidente, Cuauhtémoc Pérez Román)

Constituida el 11 de noviembre de 1981.

Cotiza en Bolsa desde el 7 de mayo de 2004. No era desconocida para el mercado porque llevaba más de cuatro años colocando deuda. Por el volumen y su valor de ventas es la segunda empresa del sector y sobresale por su tecnología avanzada, denominada “Plataforma Urbinet”. Tiene gran influencia en el norte de la República.

Es la primera empresa del Estado de Baja California en cotizar en la Bolsa.

Desarrolladora Homex

(Presidente, Eustaquio de Nicolás Gutiérrez)

Fundada el 30 de marzo de 1998. Tiene su sede en Culiacán, Sinaloa. La más reciente colocación en Bolsa: inició su operación bursátil el 30 de julio de 2004.

Destaca por haber triplicado el tamaño de sus operaciones en los últimos dos años.

Actualmente, es la empresa de mayor crecimiento del sector. Se la relaciona con la Sofol Crédito y Casa. Su estrategia está basada en volumen de casa con mejores precios y mayor terreno.

CRECIMIENTO A CORTO PLAZO

Para el analista bursátil de Ixe la gama de posibilidades de inversión en Bolsa por parte de las empresas de vivienda es amplia, por lo cual señaló cuáles son las expectativas de crecimiento de cada una de ellas para el año en curso. A continuación, de primero a sexto lugar, las estimaciones de Ixe para 2004.

- Geo: 29 500 unidades vendidas en

2003 y 6442 millones de pesos en ventas.

Ixe estima crecimiento de 16 %.

- Urbi: 20 000 unidades vendidas en

2003 y 5232 millones de pesos en ventas.

Ixe estima crecimiento de 20 %.

- Ara: 16 000 unidades vendidas en 2003 y 4895 millones de pesos en ventas. Ixe estima crecimiento cercano a 12 %.

- Homex: 13 396 unidades vendidas en

2003 y 2804 millones de pesos en ventas.

Ixe estima crecimiento superior a 100 %.

- Sare: 6800 unidades vendidas en 2003 y 2209 millones de pesos en ventas. Ixe estima crecimiento a un ritmo anual de 30 %.

- Hogar: 3800 unidades vendidas en 2003 y 1052 millones de pesos en ventas. Ixe estima crecimiento de 10 %.

En cuanto a la situación financiera, los analistas de Ixe y Monex coinciden en que es muy sana en las seis empresas, aunque la compañía que tiene un poco más de apalancamiento es Hogar, seguida por Geo.

LA IMPORTANCIA DE COTIZAR EN BOLSA

En opinión de González Tabares:

“Cuando las empresas empiezan a tener cierto volumen de construcción necesitan mucho capital. Porque son intensivas en capital, tan sólo para adquirir terrenos, luego construir y esperar un tiempo para que se les pague, etc. Si no tienes el tamaño y no puedes obtener los recursos difícilmente vas a poder continuar con este crecimiento. Al cotizar en

Bolsa obtienen recursos frescos del mercado, que de otra forma hubieran sido muy costosos para estas empresas. A cambio tienen que otorgar parte de sus acciones al mercado, donde además de los recursos ganan gran presencia en los mercados financieros, que posteriormente les puede permitir acceder a más recursos mediante el mismo mercado accionario o bien a través del mercado de bonos, lo cual sería una forma también mucho más accesible o menos costosa de obtener recursos”.

Copca expresó que “es importante que las empresas inmobiliarias puedan aprovechar el mercado accionario o los mercados de valores en general para poder hacerse de recursos frescos que las ayuden en su crecimiento. La experiencia lo ha comprobado”.