Estructuras fiscales eficientes

La transparencia FISCAL en el Sector Inmobiliario

Debido a diferentes circunstancias, las reglas contables y por tanto fiscales de México crean una diferencia, a veces importante, entre el flujo de caja generado por una compañía y la utilidad “contable y fiscal” reportadas, lo cual cica entidades difíciles de entender tanto para los inversionistas extranjeros como para los nacionales.

Como lo afirma un amado del periódico Reforma en su edición del 24 de noviembre pasado, “Inhibe a inversión fragilidad jurídica”. Agréguense a lo anterior las incertidumbres legales que existen en el sistema fiscal de nuestro país, debido a la ambigüedad de la ley. Es entonces evidente que en la actualidad los inversionistas extranjeros pueden llegara tener serias dudas en la conveniencia de invertir en México, lo que se suma alas incertidumbres de los propios connacionales. Todo lo anterior sin mencionar la indefinición de las reformas estructurales necesarias y que realmente funcionen.

Al final de cuentas el nombre del juego se llama transparencia, tema que atañe al presente documento, claro que enfocada al sector inmobiliario, en específico orientada hada los esquemas fiscales.

Las REFTS y la transparencia fiscal inmobiliaria Si el tema central son las inversiones en bienes inmuebles, conviene analizar de cerca el esquema conocido como REITS(Real Estate Investment Trusts) utilizado en Estados Unidos y en países como Argentina (véase vvww.nareit.com).

Los REITS que, traducidos al español son Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, se crearon por el Congreso de los Estados Unidos en 1960, con la intención de dar acceso a la inversión en activos inmobiliarios generadores de flujos. Los REITS son compañías propietarias y en la mayoría de los casos, opera-doras de activos inmobiliarios genera dores de flujos, como pueden ser edificios de oficinas, plantas industriales, centros comerciales, vivienda en renta y hoteles. Estas entidades cotizan en el mercado de capitales, dando acceso al público inversionista para adquirir pedazos de empresas que mantienen un portafolios de propiedades administradas de forma profesional, y así la gente 110 tiene que comprar un bien inmueble en caso de interesarle como inversión, sino que adquiere parte de dicho portafolios inmobiliario, con lo cual diversifica y disminuye su riesgo.

Este tipo de compañías además se convierte en un instrumento generador de transparencia fiscal, cuya función es distribuir los fondos generados después de gastos de operación y cualquier otro tipo de gastos o pagos, como los relacionados al pago de interés y principal de una deuda, a sus diferentes accionistas, antes de cualquier impuesto corporativo causado.

La regla principal es que siempre y cuan-do se distribuyan por lo menos el 90 por ciento de los flujos generados por la operación del REIT, no se paga ningún tipo de impuestos sobre utilidades, sino que los aportan los accionistas. En caso de que los accionistas sean fondos de pensiones o entidades no lucrativas, exentas de impuestos, generan un beneficio adicional.

LO EFICIENTE DE UN ESQUEMA DE ESTOSESTRIBA EN DOS ASPECTOS BÁSICOS:

Se reparte estrictamente lo que el flujo de caja genera, sin partidas virtual es que dan lugar a distorsiones inflacionarias o efectos por pérdidas o ganancias cambiarias, en el caso de tener pasivos en dólares.

Se crea un vehículo que estimula la inversión de manera transparente y clara tanto para nacionales como para extranjeros, basado en el flujo de caja, lo que evita así reglas contables complicadas y poco eficientes.

Obviamente se cuenta con otros beneficios, como por ejemplo el tener en la Bolsa Mexicana de Valores emisoras in-mobiliarias que llagan más sentido a los posibles inversionistas debido al pago “forzoso” de dividendos.

También estimula la inversión en bienes inmuebles, que por lo general es un factor que impulsa la creación de mejor infraestructura necesaria para el crecimiento de un país.

Por desgracia un esquema probado en mercados mundiales, y que ha dado resultados importantes, beneficiando no solo a inversionistas sino también a los gobiernas de esas naciones, que sería innovador para nuestro país, no parece atraer la atención de nuestros legisladores, que solo ven el costo político de aprobar reformas fiscales sencillas, eficientes y funcionales, pero "popularmente’ mal vistas.