Empresas de vivienda en bolsa

Ya hemos analizado en Real Estate Market and Lifestyle a SARE, empresa constructora y comercializadora de vivienda y la importancia de su reciente emisión de acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), la primera emisión en el actual sexenio. Ello es un indicador favorable y muy significativo del nivel de actividad de la industria de la vivienda, a lo que se agregan los altos rendimientos proporcionados por las acciones de empresas del ramo de la vivienda que cotizan en Bolsa: ARA, GEO y HOGAR. Estas han proporcionado rendimientos muy atractivos de más del 100 por ciento en lo que va de este año y que superan los beneficios de inversiones alter-nativas como el oro, los Cetes-90 o los dólares (T-Bills-3meses)y en general al rendimiento del mismo índice de la Bolsa (IPC).

Dentro del ramo de la vivienda, las acciones de ARA y GEO son las más bursátiles. Estas empresas han obtenido grandes beneficios por los recursos alcanzados a través de su colocación en la BMV, lo que les ha permitido un constante crecimiento, aunado a una administración profesional de su actividad, no obstante que tienen estrategias totalmente diferentes, pero ambas exitosas, como se describe más adelante. En conraste Consorcio Hogar, con su aparente rentabilidad en la cotización de su acción, no ha podido despegar de acuerdo con las expectativas que se tenían de esta empresa, lo que se ha reflejado en una reducida bursatilidad de su acción.

A continuación se hace una semblanza de las empresas de la industria de la vivienda que cotizan en Bolsa.

ARA es la empresa más conservadora del ramo de la vivienda que ha cotizado en Bolsa en cuanto a su bajo grado de apalancamiento, excelente cobertura de interés y minimización del riesgo hipotecario y de acarreo de inventario de vivienda terminada. Esta estrategia ha dado lugar a que ha sido la acción de las empresas en el ramo de la vivienda más rentable en el periodo 2000-03.

En los primeros nueve meses del presente año 2003, ARA ha reportado la utilidad neta más elevada del sector aún sin haber registrado el mayor valor de ventas. El mercado de ARA se encuentra en gran medida en vivienda de interés social, no obstante que las ventas de vivienda media y residencial representan cerca del 15 por ciento del total de las unidades vendidas.

ARA reportó en los primeros nueve meses del año ventas por10 mil 972 viviendas, lo que representó un crecimiento en ingresos de 14.6 por ciento respecto de los primeros nueve meses del año anterior; se estima que podrá cerrar el año con la venta de cerca de 17 mil unidades. Durante los meses de enero a septiembre de 2003 y respecto a 2002, su flujo operativo se elevó en 17por ciento como resultado de una operación con un menor peso de los costos indirectos de la construcción y administración. Sin embargo, en ese mismo periodo, su utilidad neta se elevó en 39por ciento como resultado de una disminución del GIF del 62por ciento por menores intereses netos (al reducirse el pasivo financiero en 61 por ciento) que compensaron, inclusive, un aumento del 8 por ciento en los impuestos pagados.

Uno de los mayores éxitos de ARA ha sido incrementar su reserva territorial de manera notable y sin recurrir al crédito, de tal forma que actualmente podría construir en ella el equivalen-te de cerca de 115 mil viviendas de interés social.

Las corredurías recomiendan la compra de la acción ARA que se caracteriza por su aceptable bursatilidad, sólida financiera-mente, conservadora en su apalancamiento y líder en un sector con perspectivas de crecimiento.

 

GEO es la empresa que construye el mayor número de viviendas en el país. Este año reportará cerca de 30 mil unidades con un incremento en ingresos por ventas de alrededor del 10 por ciento respecto del año pasado. Su mercado se había centrado en la vivienda de interés social; sin embargo, ha elevado su participación en la vivienda media y residencial de donde provendrá más del 20 por dentó del total del importe de sus ventas.

Los resultados al tercer trimestre del año 2003 son favorables comparados con los primeros nueve meses del año anterior, la utilidad neta se elevó en 18 por dentó y su flujo operativo o

EBIDTA en 19 por ciento, como resultado de un incremento en ventas del 11„5 por ciento representada por 19 mil 387 unidades y de un menor costo de venta y de gasto de operación.

GEO ha recurrido al crédito para la construcción de sus viviendas y adquisición de reserva territorial como parte de su estrategia de crecimiento. Cabe señalar que dicho apalancamiento ha sido dentro de los límites preestablecidos. Sin embargo. GEO se encuentra en un proceso de disminución de deuda neta a través de su asociación estratégica con Prudential Real Estate Investors. Que le servirá como una fuente importante de outsourcing para la adquisición de reserva territorial y aumentar la generación de flujo de efectivo. Aunque GEO tiene una reseña territorial que le permite construir vivienda durante tres años a los ritmos actuales, se verá elevada con la alianza estratégica mencionada.

Las corredurías recomiendan la compra de acción de GEO por su trayectoria en el crecimiento de sus ventas y los resultados proyectados.

HOGAR es la compañía del sector vivienda menos brillante, no obstante su reciente crecimiento en el precio de su acción. Presenta el menor monto en capital contable y en ventas, factores que contribuyen a su baja bursatilidad. Las ventas de esta empresa aun no presentan crecimiento; al comparar afras de los primeros tres trimestres de este año con el pasado, elidías ventas se reducen en 14 por ciento. No obstante esta tendencia parece revertirse ya que durante d tercer trimestre de este año. Comparado con el segundo, la caída es de sólo 1.3 por dentó. Más importante aún es el hedió de que el resultado de sus utilidades netas se están revirtiendo favorablemente; de haber reportado pérdidas de 72 millones en el segundo trimestre de 2003, la empresa presenta una utilidad de 9 millones en el tercer trimestre. La bursatilidad de la acción de HOGAR y el acceso que esta empresa pueda tener en  los mercados de capitales dependerá de Lis cifras que reporte a los mercados financieros. No obstante las limitaciones que esta empresa ha tenido, debe destacarse su seriedad en el cumplimiento de sus obligaciones financieras.

SARE es la cuarta empresa del sector vivienda en participar en la BMV. En tamaño es menor a ARA y GEO, pero mayor que HOGAR. Las fortalezas provienen de su administración, comercialización  y diversificación de los mercados en los segmentos social, medio y residencial.

Al comparar los resultados al tercer trimestre del presente año, respecto del mismo periodo del año 2002. Se registra un aumento en sus ventas en 28 por ciento, el mayor reportado por parte de las empresas de vivienda que cotizan en la Bolsa. Su flujo operativo crece en 22 por ciento, aunque su utilidad neta se eleva en una menor proporción (11 por dentó), principalmente por un aumento en el pago de intereses. Su margen operativo del 15.6 por dentó se considera atractivo, y su margen neto del 6.9 por ciento, se encuentra dentro de los estándares de las otras empresas del ramo.

Una de las peculiaridades de SARE consiste en su estrategia de allegarse reserva territorial a través de asociaciones con ter-renos recibidos en aportación, lo que le permite mantener su flujo de efectivo en proyectos nuevos en lugar de inmovilizar-los temporalmente en la adquisición de terrenos. Su reserva  actual de tierra equivale a 17 mil 897 unidades, de las cuales 16mil 738 son para el segmento de interés social y mil 159 para el segmento medio y residencial.

La colocación de SARE en Bolsa le allegará recursos por 400millones de pesos, los cuales aproximadamente se utilizarán para reducir pasivos, para capital de trabajo y la compra de reserva territorial. Su acción fue colocada exitosamente con mi múltiplo de EBIDIA de 5.7, menor al del mercado (7.8 para ARA y 6.4 para GEO.) En el transcurso de menos de un mes, la acción se ha elevado de 5.97 a 6.40 pesos. Se ha comentado en el medio financiero su posible baja bursatilidad derivada del monto reducido de capital que se colocó en Bolsa. Sin embargo para contrarrestar esta posible contingencia, su agente colocador pulverizó su venta en pequeños inversionistas, más de 500, además de hacer una oferta secundaria del 5 por ciento de las acciones de la empresa para darle mayor liquidez. De acuerdo al entorno de la industria de la vivienda, se prevé que SARE se cuelgue de la buena racha que ha caracterizado a las acciones de las otras empresas.

El lector deberá recordar que la inversión en Bolsa puede ser muy rentable, pero siempre estará acompañada de riesgos, entre ellos los de la macroeconomía, que inclusive causan altibajos en la cotización de las acciones, independientemente de la eficiencia operativa de las empresas. No obstante, se prevé que la compra de acciones de las empresas de vivienda que cotizan en Bolsa sea una buena alternativa de inversión, al ser uno delos sectores más dinámicos de la economía.