El cambio del marco legal impositivo traerá modificaciones en el rubro inmobiliario, las cuales servirán de reto para la estrategia de negocios y la revisión de obligaciones tributarias en aras de ser más competitivos.

Definitivamente, el sector se vio afectado en el momento en que se abrogó la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente hasta 2013, la promulgación de un nuevo marco legal, así como las modificaciones para el resto de las leyes fiscales, cuyos cambios entraron en vigor este año.

Antes hablemos un poco de cómo se recibió de primera instancia el ajuste en los planes de recaudación: en las propuestas de reforma presentadas por el Ejecutivo, había algunas confusiones en cuanto a las reglas de los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de bienes raíces (conocidos en el mercado como Fibras), sobre todo en la manera en que iban a cobrar las rentas. Lo que quedaba claro era la desaparición de las Sociedades de Inversión en Bienes Raíces (conocidas como Sibras), aquí abordaremos el primer aspecto del marco fiscal para el sector inmobiliario.

En lo que se refiere a las deducciones inmediatas de inversiones de activo fijo, se dio a conocer la intención de no permitir las mismas.

El límite anterior para pagar impuestos en este punto era de 7.4 mdp aproximadamente, la propuesta de reforma lo ubicó en 700,000 UDIS, equivalente a 3.5 millones de pesos.

 

Los cambios impositivos obligarán a inmobiliarias a buscar nuevas estrategias
Los cambios impositivos obligarán a inmobiliarias a buscar nuevas estrategias

 

Principales puntos de la ley del impuesto sobre la renta
1. Venta de Casa - Habitación

El ingreso exento por la enajenación de casa-habitación se reduce a 700,000 UDIS (aproximadamente 3 millones de pesos).

2. Desarrolladores Inmobiliarios y de bienes de largo plazo

Se permite la deducción de costos estimados en contratos de obra inmueble, desarrollos inmobiliarios, fabricación de bienes de activo fijo de larga duración. (Art. 30).

3. Bienes de activo fijo y  equipamiento en la industria

Se eliminó la deducción inmediata de bienes de activo fijo y también la de inversiones en maquinaria y equipo especial, salvo algunas excepciones.

Ahora para determinar el PTU, desde 2014, se podrá disminuir la base de las depreciaciones lineales aplicables de no haber ejercido dicha deducción inmediata.

Este procedimiento ayuda a no alterar la determinación del PTU conforme al artículo transitorio XXXIV de la LISR.

 

Sibras

 

Esas sociedades gozaron de un estímulo fiscal por varios años, cuyo principal objetivo era activar el mercado inmobiliario.

Dentro de la exposición de motivos que dio a conocer el gobierno federal estuvo muy claro que ese incentivo fiscal se había utilizado, no tanto para impulsar el mercado inmobiliario sino para diferir impuestos por medio de estrategias fiscales, por lo cual el gobierno fue muy claro: “Lo están utilizando para diferir impuestos”.

La exposición de motivos también señala que, al constituir una sociedad de inversión y aportar inmuebles en esta sociedad, se renovaba el valor fiscal de los inmuebles y el impuesto que se pudiera causar, derivado de la enajenación del inmueble, se difería en el tiempo, el cual era infinito, en tanto el inmueble no se enajenara por parte de la Sibra o las acciones emitidas por ésta al accionista tampoco se enajenaran, incluso hasta el IETU estaba diferido.

No había límite, el requisito era mantenerse con el inmueble dentro de la Sibra y los tenedores con sus acciones, no había fecha de vencimiento en tanto se cumpliera con las condiciones establecidas en la propia ley. Con la nueva Ley del Impuesto Sobre la Renta desaparece ese estímulo, así que todos aquellos que lo hayan tomado -si para 2016 no han enajenado las acciones, así como el inmueble- deben pagar el impuesto que está diferido. Las Sibras van a subsistir, con la salvedad de que ahora pagarán los impuestos que en su momento quedaron diferidos.

Aquellos que tomaron este estímulo durante el periodo que existió, tendrán que pagar el impuesto -a más tardar en 2016- en una sola exhibición, la tarea pendiente ahora es revisar la manera en que se va a financiar ese pago, que si bien se sabía de la existencia del pasivo, no se tenía previsto su pago.

En adición, dichas sociedades adeudarán 30% de la utilidad fiscal que generen cada año.

Sin duda este es un reto que tienen las Sibras, se calcula que los importes que se difirieron en el tiempo son importantes.

 

El nuevo régimen fiscal para las sociedades inmobiliarias busca más captación impositiva
El nuevo régimen fiscal para las sociedades inmobiliarias busca más captación impositiva

 

La suma de deducciones personales no puede exceder el 10% de los ingresos acumulables o el equivalente a 89,000 pesos aproximadamente.

 

Deducción inmediata sobre bienes nuevos o activos fijos

 

Este estímulo desaparece, cuando un inmueble se adquiere se podrán hacer las siguientes deducciones: el terreno, hasta su enajenación; la construcción se puede deducir con el tiempo a través de la depreciación. Cuando existía el estímulo fiscal de la deducción inmediata significaba que en ese preciso momento se tenía derecho, en términos generales, a 57% del valor.

Con el decreto presidencial de 2003 se podía extender hasta
74%, eso implicaba necesariamente considerar una tasa de descuento, es del 26% si se toma esa deducción inmediata.

En ese aspecto se debía evaluar si era cara o no la tasa de descuento, pero -de hacerlo- implicaba una deducción importante ese año, probablemente una pérdida fiscal, la cual reflejada en el no pago de ISR en ese año y la amortización contra utilidades futuras era una fuente de financiamiento, porque en lugar de pagar o utilizar el flujo de efectivo en el pago de impuestos se utilizaba para proyectos de inversión de la organización que gozaba esa deducción. Entonces, ese estímulo fiscal significaba una fuente de financiamiento, pues se deducía inmediatamente y, en lugar de pagar el impuesto, se utilizaba en proyectos de inversión considerado así por la administración de una organización.

Al desaparecer esa forma de financiamiento, se debe eliminar de la planeación de flujos de efectivo. Ahora habrá que ver otras medidas y/o otras fuentes de financiamiento, pero ya no mediante la deducción inmediata.

 

Fondos de pensiones y jubilaciones extranjeros que invierten en bienes raíces en México

 

Esta figura permanece igual, pero con matices que incluyen reglas más claras. Los fondos de pensiones y jubilaciones que deciden mantener inversiones en México, sobre todo inmobiliarias, pueden seguir manteniéndolas. Se hace una precisión: anteriormente no se podían enajenar los bienes que tuvieran directa o indirectamente, si no tenían una renta mínima de un año; con la modificación se elevó a cuatro años de renta. La otra es que, si en su contabilidad tienen estos inmuebles clasificados como inventarios, entonces pierden el derecho a cualquier exención del impuesto sobre la renta.

 

Enajenación de casas-habitación

 

El límite anterior para pagar impuestos en este punto era de 7.4 millones de pesos aproximadamente, la propuesta de reforma lo ubicó en 700,000 UDIS, equivalente a 3.5 millones de pesos. Desde luego quedó claro que se busca una mayor recaudación; en la exposición de motivos, el Estado, derivado de los estudios que realizó y de la información que obtuvo en las notarías, detectó que el volumen de la compra-venta de casas era inferior a 250,000 UDIS, pero las enajenaciones mayores eran minoría, entonces -con la intención de atender a quienes compran y venden en masa- tomó la determinación de bajar el límite impositivo, situación que se ve enfocada en operaciones realizadas por personas físicas.

 

La reforma fiscal evita que se cobren conceptos “disfrazados” de renta
La reforma fiscal evita que se cobren conceptos “disfrazados” de renta

 

Deducciones personales

 

En el caso de personas físicas, cada una tiene derecho a deducciones relacionados con su actividad profesional o empresarial, según se trate, pero hay una categoría que se conoce como “deducciones personales”, son aquellas que no están relacionadas con la actividad comercial o empresarial que se realiza.

Están enfocadas al caso personal y se orientan a gastos médicos, honorarios hospitalarios y también a los intereses que derivan de créditos hipotecarios, considerados por la Ley del Impuesto sobre la Renta como deducibles en general son alguna limitantes; sin embargo, bajaron el umbral sobre el valor del crédito obtenido y ahora se pueden deducir intereses hipotecarios e intereses reales, como una deducción personal, sólo que la oportunidad de deducir es menor. Esto será aplicable para el ejercicio fiscal que terminará el 31 de diciembre de 2014.

Para alcanzar ese beneficio, el crédito no puede exceder las 750 mil UDIS, es decir, 3.8 millones de pesos, aproximadamente. Ya calculados los intereses reales, la suma de deducciones personales no puede exceder de 10% de los ingresos acumulables o el equivalente a 89,000 pesos aproximadamente, lo que sea menor.

Un ejemplo: si se tienen ingresos en el año de 50 millones de pesos, el 10% son 5 millones, eso quiere decir que la suma de las deducciones personales no puede exceder de 5 mdp, pero tampoco debe rebasar el equivalente a cuatro salarios mínimos elevados al año, que son 89,000 pesos, entonces, si se tenían deducciones personales por 5 mdp, sólo se podrá deducir 90,000 pesos, aproximadamente.

El impuesto al valor agregado queda igual, en la frontera siempre fue 16%; no obstante, en esa zona hay una tasa diferenciada para el resto de los productos. En el sector inmobiliario, para el caso de las construcciones, siempre se gravó la tasa general.

 

Fibras

 

Para entender este aspecto pondremos el siguiente caso: actualmente varios administradores de centros comerciales acuerdan con sus arrendatarios una renta mínima garantizada y una parte variable que podrá depender de las personas que entren o de las ventas, dependiendo del giro que tengan. La manera de fijar el arrendamiento en un centro comercial -así lo establece el mercado- es cobrando un mínimo y una parte variable que depende de los ingresos en general de los arrendatarios.

La nueva disposición quiere evitar que se cobren conceptos “disfrazados” de renta, como el 30% de utilidad neta que se puede distorsionar, pero fijar el monto de los arrendamientos con la fórmula de un mínimo garantizado más un porcentaje de los ingresos del arrendatario, eso en su conjunto puede considerarse renta, entonces las Fibras pueden seguir en ese camino.

En general, ninguna Fibra tuvo alguna modificación respecto a esa reforma fiscal por el cobro de rentas. Si se pacta un porcentaje sobre los ingresos del arrendatario no queda comprendida dentro de este porcentaje de 5%, sigue siendo renta pero, en términos generales, claro que sí se pueden poner porcentajes fijos sobre los ingresos de sus arrendatarios.

En general la reforma fiscal enfocada a los inmuebles tiende a estar más atenta a la forma de fiscalizar los ingresos que se obtengan por las operaciones de compra-venta y renta que se hagan, aunque cada caso es particular y debe ser analizado por su asesor y considerando las disposiciones fiscales, para evitar problemas, sobre todo de flujo de efectivo.


Texto:Alberto Miranda

Foto: CBRE, MGDAL, ARQUITOUR, BOSQUE REAL