El mercado inmobiliario mexicano propició cambios importantes en su estructura desde la crisis financiera internacional, lo que se refleja en las alternativas de financiamiento que existen hoy para los desarrolladores.

Si bien el mercado local no experimentó burbuja de precios ni créditos hipotecarios tóxicos, este ambiente propició un cambio en las fuentes de capital para el mercado e incluso también en el financiamiento.

Lo primero que propició la crisis desde 2008 fue la salida de fondos de capital privado extranjeros del país, que se habían convertido en un gran respaldo para desarrolladores inmobiliarios especializados en centros comerciales, parques industriales y edificios corporativos, principalmente.

A partir de ahí, los desarrolladores mexicanos empezaron a depender en gran medida de capital privado (Friend & Family) y de capital de alto poder adquisitivo (Higth Network). Es decir, predominó el esquema del desarrollador tradicional que operaba con capital propio o en muchos casos con preventa. Aquí, lo mismo vemos empresas grandes que medianas y pequeñas, pero en todos los casos su capital estaba limitado.

Precisamente esto propició que muchos desarrolladores dejaran pasar varias oportunidades, porque no tenían suficiente capital para actuar en todas.

 

Torre Adamant II, ubicada en San Andrés Cholula, Puebla, desarrollada por Milk Life Investments.
Torre Adamant II, ubicada en San Andrés Cholula, Puebla, desarrollada por Milk Life Investments.

 

CKD

 

Afortunadamente, en años recientes en el ámbito local se empezaron a abrir por primera vez los mercados de capital para el Real Estate mediante dos instrumentos novedosos, los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), ambos a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Los dos se han convertido en instrumentos muy atractivos para financiar el desarrollo del mercado inmobiliario en el país.
Los CKD abrieron la posibilidad de que las Afore, fondos de pensiones y aseguradoras participen en el Real Estate. Llegaron para quedarse y serán en el futuro una gran opción con que contarán los desarrolladores y propietarios para fondear su operación.

 

Hasta ahora se ha colocado una decena de CKD para financiar proyectos inmobiliarios comerciales y también para el sector de la vivienda.

 

Los CKD son títulos o valores fiduciarios destinados al financiamiento de uno o más proyectos, mediante la adquisición de una o varias empresas o proyectos promovidos, principalmente en sectores como infraestructura, inmobiliarios, minería, empresariales en general y desarrollo de tecnología. Los rendimientos que ofrecen estos instrumentos son variables e inciertos y están parcial o totalmente vinculados a la evolución de los activos fideicomitidos.

Se crearon desde 2009 y luego de importantes emisiones hasta el arranque de 2013, ha pasado más de un año sin nuevas emisiones de CKD para el sector inmobiliario, lo que –parece- se debe a que los inversionistas institucionales están esperando que las primeras emisiones lleguen al final de su ciclo y se convenzan de que es una buena alternativa de inversión para ellos.

 

Torres Reforma, proyecto que será realizado por Diámetro Arquitectos y Structural Engineer WSP Group.
Torres Reforma, proyecto que será realizado por Diámetro Arquitectos y Structural Engineer WSP Group.

 

 

CKDEmisión mdp
Operadora Artha (ARTHACK) 2,440
Vertex Real Estate 1,671
FINSACK 12 (FINSA) 2,750
Planigroup / Walton (PLANICK) 2,475
Grupo Inmobiliario Mexigs 3 (IGSCK 11) 575

Fuente: Grupo Bolsa Mexicana

 

Fibras

 

Por lo que respecta a las Fibras, éstas han detonado una importante inversión en el sector. Hoy hay en el mercado ocho Fibras (Fibra Uno, Macquarie, Terrafina, Danhos, Fibra Shop, Fibra Inn, FibraHotel y Fibra Prologis, de reciente colocación). En el caso de Fibra Uno, ha realizado cuatro colocaciones de capital, la más reciente (junio 2014) por 32,816 millones de pesos.
Las Fibras han sido mucho más activas que los CKD en los últimos dos años, y por ahora han representado una gran fuente de salida de diversos desarrolladores para materializar la utilidad de sus inversiones, toda vez que la mayor parte de las colocaciones de Fibras han sido para adquirir portafolios de propiedades en operación.

Sin embargo, dichas adquisiciones han dotado de mucha liquidez a diversos desarrolladores para nuevas inversiones.

 

Los 19 fondos especializados en el sector inmobiliario han acumulado unos 4,000 millones de dólares comprometidos en el sector.

 

Fibra*Importe total operado al cierre de edición 
FUNO 3,907,176,393
TERRA 1,606,871,136
FIBRA UNO 951,200,937
FIHO 442,839,104
DANHOS 220,247,319
FINN 251,897,821
FISHOP 315,392,472
Total 7,695,625,181.75

Fuente: Grupo Bolsa Mexicana
*Fibra Prologis inició cotización en mayo por lo que no se incluye en este cuadro

 

Nuevos Sur, conjunto de usos mixtos desarrollado por Mira Companies. 
Nuevos Sur, conjunto de usos mixtos desarrollado por Mira Companies. 

 

Fondos de inversión

 

Adicionalmente, ya han regresado diversos fondos de inversión privada extranjeros a invertir en el país y algunos nacionales siguen creciendo. La Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap) informó que del capital obtenido entre los años 2000 y 2012 por este tipo de firmas en México, el 44% tuvo como destino el mercado inmobiliario, de ahí su importancia.
Este tipo de instrumentos son fondos de capital privado del Real Estate, donde ellos son los que se encargan de levantar el capital directamente de los grandes inversionistas institucionales a escala mundial; es decir, levantan vehículos específicos para el sector Real Estate y con destino a México, luego buscan desarrolladores para que éstos les acerquen los proyectos y ellos los fondeen. De acuerdo con la Amexcap, de 13 administradores especializados en Real Estate, que había entre 2008 y 2009, llegaron a 19 fondos especializados en el sector y han acumulado unos 4,000 millones de dólares comprometidos durante los años 2012 y 2103.

Hay pocas compañías que hacen ambas cosas; es decir, son desarrolladores y a la vez administradores de capital.

Pero también hay desarrolladores que, cuando ofrecen buenos proyectos inmobiliarios, se venden solos. Por ejemplo, si es residencial y con buena ubicación se levanta con preventas y el desarrollador no va a querer darle una gran parte de su tajada a un fondo para que ponga capital y se trata de quedar con la mayor parte del activo. Si es una gran oportunidad comercial, igual hasta con los guantes de los inquilinos se financian. Así es que de una u otra manera, el capital privado cobra cada vez mayor importancia en el mercado inmobiliario mexicano.

 

Park Towers, desarrollo de GIM en San Pedro Garza García, NL.
Park Towers, desarrollo de GIM en San Pedro Garza García, NL.


Texto:Ricardo Vázquez

Foto: WPS, PARTNERS