El mercado de Fideicomisos de Inversión en  Bienes Raíces (FIBRAs) en México es muy joven,  apenas cuatro años de vida, pero en ese periodo de tiempo ha experimentado un explosivo crecimiento, encabezado por la firma pionera, Fibra Uno.

El pasado 18 de marzo de 2015, Fibra Uno cumplió el cuarto aniversario de haber realizado su oferta pública inicial. Es la primer FIBRA pública en México, lo que marcó la entrada a la Bolsa Mexicana de Valores de una nueva clase de activo que permite invertir en inmuebles generadores de renta. Desde entonces, Fibra Uno ha sido un indicador en el mercado de FIBRAs, se ha convertido en una empresa de clase mundial y siempre se ha caracterizado por su innovación más allá de los bienes raíces. El día de hoy, es el líder indiscutible y un consolidador clave dentro de una industria fragmentada.

 

 

Al 31 de diciembre de 2014 reportó un portafolio de 455 inmuebles, que totalizaban 5.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, con una ocupación de 95.3%, acumuló ingresos por concepto de rentas de $7,114 millones de pesos y contaba con casi 1.2 millones de metros cuadrados en desarrollo.

El portafolio está dividido en tres tipos de inmueble: industrial, comercial y de oficinas, con una participación de 30%, 48% y 22%, respectivamente. Dentro del portafolio de Fibra Uno se encuentran inmuebles icónicos como son la Torre Mayor, Samara, Centro Bancomer, La Isla Cancún, Galerías Guadalajara, la Universidad Autónoma de Guadalajara, y el Hilton Centro Histórico, por mencionar solo algunos.

Una de las ventajas competitivas más importantes de Fibra Uno es la diversificación de su portafolio, tanto por tipo de inmueble como en geografía y en inquilinos. Las propiedades que integran el portafolio están ocupadas por empresas de reconocimiento global, tanto locales como multinacionales, a través de casi 4,800 contratos de arrendamiento y presencia en 31 estados de la República, y con ubicaciones clave en los corredores comerciales, logísticos, industriales y corporativos más importantes del País.

 

 

SegmentoInmueblesContrato de arrendamientoÁrea Bruta
Rentable (m2)
Industrial 102 382 3,136,00
Comercial 277 4,003 2,164,835
Oficinas 76 413 650,406
Total 455 4,798 5,951,241

 

 

Las fuentes de crecimiento son también diversas. La Compañía ha crecido a través de cuatro fuentes principales: la adquisición de activos estabilizados, el desarrollo de proyectos, la atención a las necesidades inmobiliarias de sus inquilinos y la transferencia de activos del grupo de fundadores. Estas fuentes han permitido que tenga un crecimiento sostenido, mantenga niveles de ocupación constantes, aumente sus distribuciones o dividendos y preserve la estrategia de diversificación general de la Compañía.

Ha crecido casi 10 veces el tamaño del portafolio desde su creación hace cuatro años. Esto ha sido posible gracias a un equipo administrativo institucional y al compromiso de sus fundadores. Durante estos cuatro años Fibra Uno se ha dedicado a generar valor a sus inquilinos e inversionistas en todas las etapas de la cadena.

La estrategia de Fibra Uno se ejecuta a través de la operación, búsqueda y desarrollo de propiedades en ubicaciones clave, dentro de ciudades con alto dinamismo económico y en mercados urbanos con elevados niveles de consumo. Se enfoca en áreas metropolitanas grandes y medianas, que tengan buenas perspectivas de crecimiento, donde se puedan ofrecer soluciones logísticas, corporativas, comerciales y de entretenimiento tanto a los inquilinos como a la población en general.

Para llevar a cabo su estrategia, la Compañía apalanca la experiencia y los conocimientos de su equipo, cuyo componente clave de crecimiento es la ventaja de sus relaciones con arrendatarios, proveedores clave del sector, gobiernos federal y local, y la penetración en comunidades donde opera bienes raíces.  Asimismo, dicha experiencia contribuye al crecimiento interno y orgánico dentro de las mismas propiedades.

El núcleo del éxito de Fibra Uno es su equipo administrativo, que está integrado por profesionales con muchos años de experiencia, al igual que gran especialización en diversas áreas y está respaldado por un grupo de fundadores con amplísima experiencia en el sector. Este conocimiento le ha dado la capacidad de ejecutar su estrategia de crecimiento e implementar un modelo de negocios eficiente y exitoso.

 

 

A finales de 2013 completó la adquisición del portafolio de centros comerciales de Mexico Retail Properties (MRP), la transacción más grande en la historia del mercado inmobiliario mexicano, con lo que se posicionó como el líder en el sector comercial. Esta adquisición trajo consigo, además de un portafolio de centros comerciales de altísima calidad, una plataforma operativa y un grupo de profesionales, lo que fortaleció la administración de Fibra Uno.

Precisamente uno de los grandes pilares es su plataforma operativa y administrativa, que fue integrada totalmente durante 2014 y cuyo potencial le permitirá duplicar el tamaño del portafolio y mantener la eficiencia, con un incremento marginal de recursos humanos. La integración de esta plataforma ha permitido generar sinergias que se traducen en mayor rentabilidad y contribuyen a la creación de valor.

Ejecuta una estrategia de comercialización que apalanca las relaciones con sus inquilinos actuales y se posiciona para aprovechar las oportunidades que brindan los mercados en los que participa. Un ejemplo de lo anterior son los dos edificios de oficinas que desarrolla actualmente en el corredor Reforma: Torre Diana y Torre Reforma Latino; mismas que ayudan a canalizar la demanda que tiene Fibra Uno en dicho corredor y que por su ubicación, diseño y especificaciones se convierten en íconos de la zona.

En la actualidad tiene en desarrollo 750,000 metros cuadrados de espacio industrial destinado a la logística y a la manufactura ligera, en respuesta a la gran demanda que existe por este tipo de propiedades en ubicaciones clave. Al tener ubicaciones, contactos con inquilinos y capacidades de ejecución inigualables, Fibra Uno se convierte en una solución integral a las necesidades de todos sus clientes a través de una amplia gama de inmuebles.

 

 

Durante los últimos años, los consumidores mexicanos han visto la llegada de muchas marcas internacionales al mercado mexicano. Estas marcas tardaron años, incluso décadas en arribar a México. Se trata de marcas como Red Lobster, Victoria’s Secret, Crate & Barrel, Cheese Cake Factory, P.F. Chang´s, H&M, Forever 21, Banana Republic, American Eagle Outfitters, The Gap, entre otras. Estas marcas generan una gran demanda de espacio comercial Premium en las plazas comerciales más importantes del País. La Compañía lo sabe, y por eso se encuentra desarrollando espacio comercial de gran calidad dentro de su portafolio y operando centros comerciales en los que éstas y otras marcas puedan venir y establecer operaciones rentables.

Fibra Uno considera que México se encuentra en una parte positiva del ciclo inmobiliario, es por eso que trata de aprovechar al máximo las oportunidades de crecimiento que brinda el mercado mexicano de bienes raíces y las condiciones favorables de financiamiento actuales. La combinación de lo anterior con la estrategia de adquisiciones y desarrollo, la colocan en una posición privilegiada a la hora de competir, tanto en el mercado inmobiliario como en los mercados de capitales locales e internacionales.

Uno de los atractivos más importantes para las FIBRAs es el acceso a fuentes de financiamiento. Fibra Uno ha captado más de $100 mil millones de pesos en los mercados de capitales y deuda, locales e internacionales, a través de cuatro ofertas públicas de capital y tres de deuda.

La actividad en los mercados financieros es muy importante para la Compañía ya que, además de captar recursos frescos para crecer, ha llevado a cabo transacciones históricas y ha marcado precedentes al ser la primera FIBRA en hacer una oferta pública inicial  -misma que se realizó en un entorno global de mercados complicado-, y en hacer la primera oferta pública subsecuente de FIBRAs. Asimismo, realizó una de las ofertas públicas de capital más grandes en la historia del mercado mexicano. En términos de deuda, fue la primera en entrar a los mercados públicos de deuda, tanto locales como internacionales, emitiendo deuda a plazos de 10 y 30 años, un hecho sin precedentes en empresas mexicanas que hacen su debut en estos mercados.

 

 

Fecha   Tipo de OfertaMercado Monto
Marzo 2011 Oferta pública inicial Capitales 3,615
Marzo 2012 Oferta pública subsecuente Capitales 8,876
Enero 2013 Oferta pública subsecuente Capitales 22,050
Diciembre 2013 Oferta pública de bonos en pesos Deuda 8,500
Enero 2014 Oferta privada de bonos en dólares Deuda 14,630
Julio 2014 Oferta pública subsecuente Capitales 32,816
Enero 2014 Oferta pública de bonos en pesos Deuda 10,000
Cifras en millones de pesos * Total 100,487

 

El pasado mes de enero dos publicaciones de gran prestigio global reconocieron a Fibra Uno por sus transacciones en los mercados durante 2014. El 15 de enero, LatinFinance le otorgó el premio de la “Oferta Pública Subsecuente del Año” por su cuarta emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en junio de 2014 por $32,816 millones de pesos. Asimismo, el 21 de enero, International Financing Review le otorgó el premio al “Bono del Año en Latinoamérica” por su emisión de $1,000 millones de dólares en el mercado internacional de deuda a plazos de 10 y 30 años.

El uso de la deuda es un componente muy importante dentro del sector inmobiliario que ayuda a mejorar la rentabilidad en general. En este sentido, la estrategia está enfocada en un uso prudente de la deuda, por lo que siempre se procurará tener niveles relativamente bajos de endeudamiento, incluso por debajo de los límites regulatorios de FIBRAs en México. Ha alargado la vida de sus financiamientos a aproximadamente 10 años en promedio, manteniendo una sana diversificación de tipo de tasas, garantías y monedas, para cumplir con los covenants impuestos y mantener la calificación de “Grado de Inversión” que le han otorgado las agencias calificadoras: Fitch (AAAMx local y BBB Estable internacional), Moody’s (BAA2 internacional), y HR Ratings (AAAMx local).

La base de accionistas de Fibra Uno se compone por inversionistas institucionales de todas partes del mundo y que han encontrado en ella una opción de inversión rentable. Los resultados que ha dado y el compromiso de su administración han cosechado sólidas relaciones con inversionistas, lo que garantiza el continuo acceso a los mercados de capitales en condiciones favorables.

 

 

Recientemente, anunció varias adquisiciones entre las que destacan un paquete de 12 centros comerciales con terrenos para expansión inmediata en ocho ciudades, tres centros comerciales y cuatro edificios de oficinas en la Ciudad de México, 13 planteles de Universidad ICEL y el prestigioso desarrollo urbano Mitikah al sur de la ciudad. Todo esto significa una inversión de más de 20 mil millones de pesos. Estas adquisiciones son prueba de las capacidades de Fibra Uno para disponer de los recursos que obtiene de los mercados y reiteran el compromiso de creación de valor.

Asimismo, anunció el mes pasado el lanzamiento de un vehículo para desarrollo inmobiliario que permitirá desarrollar proyectos de gran escala sin erosionar los dividendos y mantener condiciones de financiamiento favorables, brindando a los inversionistas institucionales exposición al riesgo de desarrollo, maximizando los retornos de Fibra Uno.

Por todo lo anterior, Fibra Uno se perfila como una de las empresas con mayor potencial de crecimiento en el mercado mexicano. La administración está plenamente convencida de que existen todavía muchas oportunidades de adquisición y desarrollo en el país y de que continuará ejecutando su estrategia de forma exitosa para garantizar la creación constante de valor.

 

 


Texto:Fibra Uno

Foto: Fibra Uno