El balance de los primeros cinco años de vida de Fibra Uno (FUNO) es contundente: una expansión extraordinaria. En cifras, el valor de los inmuebles pasó de 7,500 millones de pesos (mdp) en marzo de 2011 a 152,000 mdp a diciembre de 2015.

Cuando se estaba haciendo el road show de la Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) de FUNO, el banco que los acompañó de principio a fin veía su plan de negocios a 10 años como ambicioso, pero nunca se imaginó el tamaño que hoy alcanzaría.

Cuando se colocó en bolsa FUNO, en marzo de 2011, el valor de las propiedades que se colocaron inicialmente fue de aproximadamente 700 millones de dólares (mdd), en aquel entonces entre 7,500 y 7,800 millones de pesos (mdp), a cinco años de distancia su valor de mercado se ubica entre 115,000 mdp y 120,000 mdp.

 

Torre Mítikah. Torre Mítikah.

 

Medido por el valor de sus activos, al cierre del primer trimestre de 2011 el fideicomiso contaba con 7,302 mdp, en tanto que al cierre de diciembre de 2015 se ubicaron en 171,301 mdp.

Cuando nacen, entre el portafolio de aportación más las propiedades que se iban a comprar con los recursos que se levantaron, fue con 17 inmuebles. Para diciembre de 2015, el portafolio de FUNO estaba ya integrado por 509 propiedades con 7,079,300 m2 de área total rentable (Gross Leasable Area, GLA, por sus siglas en inglés).

Las cifras son contundentes, el crecimiento ha sido extraordinario, con un ritmo de expansión como de compañía de internet y no de una empresa de ladrillos y tradicional.

 

Patio Universidad. Patio Universidad.

 

Uso mixto Samara en Santa Fe. Uso mixto Samara en Santa Fe.

 

Durante sus primeros cinco años de vida se ha caracterizado por ser una empresa que siempre cumple y ejecuta lo que promete, pero sobre todo ha concretado su crecimiento agregando valor a sus socios.

Desde su nacimiento, FUNO se vendió ofreciendo un crecimiento y lo rebasó con creces. El gran secreto de la expansión observada ha sido cumplir con todo lo que prometen, ese ha sido el fundamento para la credibilidad con los inversionistas, por lo que siempre que ha salido al mercado le confían sus recursos.

Es decir, el fidecomiso generó un círculo virtuoso con el mercado de inversionistas desde su nacimiento: coloca, les promete algo a los inversionistas, les cumple, entonces les vuelve a tocar la puerta y les dice, denme más, y así sucesivamente.

Al cumplir en repartir todas las distribuciones que pacta y con los objetivos de compra de portafolio, han regresado varias veces al mercado a decirle a los inversionistas: “Denme más lana, porque tenemos nuevos proyectos”.

El fideicomiso está obligado por ley a distribuir al menos el 95% del resultado fiscal cada año y lo han cumplido; el retorno a los inversionistas ha sido constante e innovaron en la entrega trimestral de este y no anualmente.

 

Torre del caballito, en el corredor Reforma. Torre del caballito, en el corredor Reforma.

 

Además, el dividendo ha venido creciendo, aun con la dilución registrada como consecuencia de ir creciendo tan rápido, porque se van emitiendo más certificados. Parte importante de la historia joven de FUNO es que ha sabido aprovechar los momentos, porque después de varios años en que los inversionistas internacionales solo volteaban a ver a Brasil, en los años 2013 y 2014 cambiaron las cosas y México empezó a ocupar ese lugar. Es decir, supieron aprovechar el Mexican Moment, lo que les permitió hacer diversas compras de portafolios y consolidaron su posición de mercado.

En dichos años había capital en los mercados financieros, al mismo tiempo había oportunidades en el mercado de bienes raíces para seguir creciendo. FUNO aprovechó esa coyuntura para sacar nuevas ofertas de certificados y en cada una de ellas (follow on) se ha cumplido con lo que se ha propuesto.

Este círculo virtuoso explica la gran dinámica que adquirió FUNO en estos cinco años.

El tamaño que ya alcanzó FUNO en el mercado tiene que ser comparado con la experiencia internacional. Cuando la paridad del peso frente al dólar rondaba los 13 pesos por dólar, hace poco más de un año, llegaron a estar en el Top Ten global, comparado con los Real Estate Investment Trust (Reits) que en muchos casos tienen una historia de hasta 50 años en el mercado. Hoy, por el ajuste cambiario quizá se ubica en el lugar 14 o 15 mundial.

 


Texto:Real Estate Market & Lifestyle

Foto: Fibra Uno