No es una acción y tampoco es un título de deuda, es un vehículo que combina lo mejor de dos mundos para los inversionistas: ganancia de capital y dividendos.

Hace cinco años la familia El-Mann abrió la brecha para crear un nuevo asset class (activo financiero) que dio acceso al inversionista mexicano institucional (siefores, banca privada, seguros, entre otros) a la inversión en bienes raíces.

Las Fibras permiten tener exposición a ladrillos, una opción que brinda protección ante la inflación

–los contratos de rentas son por inflación– y contra movimientos en el tipo de cambio pues muchos activos se valoran en dólares y algunos se rentan en esa moneda.

 

Carlos Peyrelongue encabeza el equipo de Research Analyst Merrill Lynch en México. Carlos Peyrelongue encabeza el equipo de Research Analyst Merrill Lynch en México.

 

Cambio de modelo de crecimiento

 

Fibra Uno (FUNO) tiene una historia de crecimiento vía adquisiciones. Han comprado todo tipo de activos y cuentan con un gran equipo interno de management, eso es muy valioso porque cuando se compran activos a gran escala, luego hay que administrarlos y ellos han encontrado a la gente idónea para llevar esa tarea a buen puerto.

Hasta ahora dos tercios del gran crecimiento de FUNO ha sido a través de adquisiciones, pero creo que los desarrollos nuevos empezarán a tomar relevancia (ejemplo: proyecto denominado Mítikah), y en este proceso nuevamente están innovando al sacar una nueva subsidiaria, un fondo que levanta dinero a través de CKD para financiar desarrollos de mediano y largo plazo.

El que FUNO contribuya con los terrenos y el expertise, a cambio de una participación en los nuevos desarrollos, permite incrementar el rendimiento en la inversión. Cierto, hay que compartir parte de las utilidades con los inversionistas del CKD pero eso permite a la Fibra meter menos capital al desarrollo y lograr un rendimiento más interesante para sus inversionistas.

 

Fibra: tasa más dividendos

 

Los inversionistas ven a las Fibras como una opción interesante. Este vehículo nació cuando las tasas en Estados Unidos estaban en cero y había una inyección de dinero importante a través de la compra de bonos por parte de la FED, dejaron de hacer eso y hubo una caída importante en acciones que pagaban dividendos por la expectativa de que se iba a empezar a quitar liquidez y, finalmente, iban a subir las tasas, lo que afecta un poco el dividendo porque las Fibras son una combinación de una acción con un bono, y si subes las tasas a los bonos les pega, pero creemos que este año las tasas van a subir paulatinamente.

En un contexto de bajo crecimiento global, vamos a tener tasas de interés bajas por un periodo largo. Así, las acciones que ofrecen un dividendo (creciente, como es el caso de FUNO tienen un atractivo interesante y es una de las razones por la que las Fibras tienen un peso importante en la cartera modelo de Merrill Lynch, especialmente FUNO.

 

La importancia del gobierno corporativo

 

Las adquisiciones se han hecho a precios de mercado y de forma correcta pero a los inversionistas les gustaría que los fees que cobra la administradora externa de todos los activos fueran más bajos. FUNO está en el mercado con fees ligeramente debajo del promedio. En México son externally

managed, es decir que la Fibra contrata un manejador externo que cobra un fee; en Estados Unidos la mayoría se administran internamente y no pagan fees.

En E-Group, los El-Mann y los Attie son dueños del external management de FUNO y tienen que asegurarse de que no haya un conflicto de interés. No puede haber ahí ningún tropiezo.

 

Para quién son las Fibras

 

Es para gente que maneja horizontes de inversión a mediano y largo plazo, porque el valor de sus activos se puede detonar a mediano plazo.

Es un producto muy bueno para inversionistas institucionales, para tener una parte de sus inversiones en bienes raíces, en algo relativamente defensivo que además da un ingreso vía el dividendo.

Los fondos mutuos en México no pueden invertir en Fibras porque no son considerados acciones y sus prospectos no lo permiten, pero han sacado fondos especializados en Fibras con lo que se pone al alcance de los pequeños inversionistas la posibilidad de invertir en estos vehículos.

 

FUNO con recomendación de compra

 

Tenemos un precio que ofrece bastante de upside (20 a 30%). Las razones detrás de esa recomendación es desde el punto de vista top-down, creemos que las acciones que pagan dividendos van a seguir siendo atractivas; que FUNO tiene una oportunidad interesante de crecimiento vía desarrollos y adquisiciones; que su portafolio tiene oportunidades de extraerle valor adicional a la reconversión, y en la parte de mediano-largo plazo, desarrollos vía el CKD.

Creemos que hay una combinación de un crecimiento de alrededor de 10% por acción en las utilidades netas en los próximos años y un dividendo que para este año lo esperamos arriba del 6 por ciento.

En México, si el país crece podrían seguir subiendo los precios de los activos de bienes raíces y finalmente las rentas.

Nos gusta mucho FUNO por lo que están haciendo con el CKD pero también por la posibilidad que tiene su portafolio de darle un cambio a la naturaleza del activo. Tienen centros de distribución cerca de la Ciudad de México y ahí va a haber una oportunidad para cambiar el giro: por ejemplo bodegas por centro comercial con vivienda. Ahí hay mucho valor escondido y la diversificación de su portafolio le permite tener esa expectativa de más valor.

Existen factores de riesgo: A) Una subida de tasas o una recesión a nivel global, con la ventaja de que dentro de un mundo que crece poco, México crece un poco más que los demás; B) Ahora están entrando en desarrollos muy grandes que hay que entregar a tiempo y en costo, creo que con el expertise que tienen lo lograrán, pero es un riesgo potencial; y C) Hacia adelante va a ser más difícil conseguir activos para comprar, con la ventaja de que FUNO tiene a E-Group con desarrollos que son susceptibles de ser adquiridos.


Texto:Carlos Peyrelongue

Foto: Research Analyst Merrill Lync