Entre ellos se encuentran desde temas legales hasta de operatividad del mercado y administrativos, todos necesarios para apuntalar este segmento.

Uno de los temas pendientes en materia de Fibras es que la Secretaría de Hacienda debería modificar la ley para permitir a las Fibras la recompra de sus certificados. Cualquier empresa pública tiene la opción de recomprar acciones para evitar una caída abrupta en el precio de su acción. Las Fibras son mitad deuda y mitad capital. Permitir la recompra de certificados elevaría su bursatilidad y podrían evitarse fluctuaciones elevadas –al alza o la baja– de su precio con movimientos pequeños de compraventa de sus inversionistas.

Otro tema que se debería de reformar, y que Fibra Uno (FUNO) ya lo hizo de manera bastante creativa, es la posibilidad de que hubiera certificados de desarrollo, como el CKD que tiene FUNO y que le permite dar un premio a quien se suba al riesgo. Hoy es otro tema que está deteniendo el crecimiento de este mercado. Y es que una Fibra tiene que salir a comprar un portafolio estabilizado –cada vez hay menos– o invertir en proyectos cuya maduración puede llevar hasta cuatro años, y los inversionistas quieren sus rendimientos hoy.

 

Ramiro González Luna
Partner de González Luna, Moreno y Armida S.C. Ramiro González Luna Partner de González Luna, Moreno y Armida S.C.

 

Entonces es necesario considerar la viabilidad de que se les permita tener bonos o certificados de desarrollo con la posibilidad de que sean intercambiados por certificados de la Fibra. Tu comprador va a ser el fideicomiso, nada más que lo tengo que tener en un cajón aparte para que la señora que quiere vivir de sus rentas, no invierta en ese certificado. Se vuelve una inversión más especializada que requiere mayor conocimiento, pero tienes una ventaja, con la Fibra empieza a ser partícipe del mercado del guante, del goodwill.

Sería un CKD que se va a convertir en Fibra porque va a pagar con certificados. Creo que el CKD, entendido como un CBFI de un CKD, dentro de una Fibra sería exitosísimo.

Eso te permitiría volver a hacer follows, no directamente a la Fibra, sino en tu CKD o en tu fideicomiso de desarrollo, empezar a captar para que después se vaya incrementando el patrimonio de la Fibra.

Fibra Uno tiene un desarrollo de aproximadamente 1,000 millones de dólares (Mítikah) y colocaron su CKD. Aquí acabas con la mezcla que hoy tienes en el CBFI que es deuda y capital, te vas sólo capital pero dentro del ambiente Fibra.

 

Aspecto fiscal, el detonante

 

El éxito de FUNO, un portafolio inmobiliario detectado por Evercore Partners que luego de año y medio de trabajo llegó al mercado de valores, se explica por la conformación de su patrimonio inmobiliario, la reforma fiscal y el expertise de sus administradores en el negocio inmobiliario.

Creo que del sexenio pasado y lo que va de este, el título financiero a presumir es la Fibra, pero considero que ya no hay portafolios inmobiliarios de tamaño tal que permitan estar en una Fibra por dos razones:

  1. Patrimonios inmobiliarios que querían ser Fibras, fueron absorbidos por otro fideicomiso (FUNO), creo que este mercado se va a consolidar en cuatro o cinco Fibras.
  2. La desaparición de las Sibras, una figura que permitía ventajas fiscales sin ir a Bolsa y sin tener más de 10 inversionistas. No funcionó porque grandes grupos inmobiliarios se metieron a este esquema para tomar la ventaja fiscal sin pulverizar los beneficios. El 31 de diciembre de 2016 tienen que pagar ese impuesto que traen diferido.

 

Por qué invertir en Fibras

 

Pedro Aspe lo ejemplifica muy bien, dice: “Un día mi mamá recibió un dinero y me dijo, ¿en qué lo invierto? Le respondí que en inmuebles porque no había habido mayor rendimiento que el de estos activos, y compró dos departamentos en el sur de la Ciudad. Ahora tiene que hacer contratos de arrendamiento, pagar el predial, ir a la reunión de condóminos, y más. Si hoy tuviera esa misma cantidad, le aconsejaría comprar títulos de un aFibra porque tiene un equipo profesional que se encarga de todo y ella solo estira la mano y le cae un rendimiento, y además tiene la plusvalía del inmueble”.

 

Detonar la vivienda, permitir que las Fibras recompren sus certificados y el crecimiento en el mercado de CKD son algunos de los temas que se deben tener en consideración.

 

Ese es el negocio de la Fibra, el negocio de señora viuda que quiere vivir del rendimiento de sus inversiones inmobiliarias.

Como fiscalista me gustan todas las Fibras porque desde el punto de vista fiscal, todas funcionan bien:

1) Un dividendo en una Sociedad Anónima (SA) está sujeto al 42%, en Fibra es 35% como máximo y no hay impuesto sobre dividendo;

2) Si inviertes en una SA te tienes que apellidar igual que su dueño o nunca te van a dar dividendos. La Fibra los paga cada tres meses;

3) En la Bolsa el precio de mercado está exento; esto es, si vendes una acción en Bolsa, pagas un impuesto de 10% de la utilidad obtenida; en un Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) es cero por ciento.


Texto:Ramiro González Luna

Foto: FACAX