El mercado inmobiliario de centros comerciales apunta a un año 2016 donde sostendrá su ritmo de crecimiento, similar o mejor que al del año previo.

Los centros comerciales de hoy en día se enfocan en satisfacer las necesidades de entretenimiento, comodidad y seguridad que la gente demanda.

En realidad las ciudades no han cambiado, lo que ha cambiado es su dinámica. Zonas donde antes no se vivía, ahora desarrollaron conjuntos habitacionales y por lo tanto hay que desarrollar mejores opciones de comercios, servicios y entretenimiento, que cubran las necesidades de esas personas. Si hay mercado suficiente, se pueden desarrollar centros comerciales que cubran las necesidades de ese sector de la población.

La diferencia entre los centros comerciales de hace 20 años con los de ahora, es que en la actualidad se busca más entretenimiento dentro del mismo. La gente busca pasear, ir al cine, ir a algún restaurante con absoluta seguridad, ya que las áreas abiertas (parques, jardines) desafortunadamente ya no te lo dan. La gente busca comodidad, variedad y seguridad cerca de sus casas o centros de trabajo.

 

Parque Toreo. Parque Toreo.

 

Centro comercial Eduardo Molina. Centro comercial Eduardo Molina.

 

Se podría pensar que hay algunas zonas saturadas de centros comerciales en el Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey, pero estamos seguros que los nuevos conceptos pueden tener cabida en cualquier zona del país. La tendencia es que hay que reinventarse, ofreciendo una alternativa diferente. Actualmente los centros comerciales tienen áreas abiertas, áreas verdes con infinidad de servicios y ofertas comerciales, además de juegos para los niños.

Para 2015 se estimaba una apertura de 38 nuevos centros comerciales, solo se inauguraron 25 , con un GLA (Gross Leasable Area - Área Rentable Total) de 685,500 m2, lo que significa un incremento del 4% respecto a la oferta de 2014. Para el 2016 se proyectan abrir 38 nuevos centros comerciales aunque a fin de año no sabemos si se logrará alcanzar este número, esperemos que el crecimiento sea mayor o igual al 2015, considerando esta tendencia en los últimos dos últimos años.

 

La Concordia. La Concordia.

 

Urban Center Juriquilla. Urban Center Juriquilla.

 

Al cierre del año 2015 el inventario total en las 82 principales ciudades de México alcanzó 694 centros comerciales con 17.6 millones de m2 de GLA.

Los desarrolladores con mayor presencia en 2015 fueron CARSO, Grupo GDI y Fibra Uno; los cuales abrieron varios centros comerciales de gran tamaño (arriba de 50,000 m2) entre los que se encuentran Uptown Juriquilla, Plaza Tlalne Fashion Mall y Cosmopol Coacalco.

De estos nuevos centros comerciales, ocho son regionales, por lo que esta categoría registró un incremento del 8 por ciento.

 

Cosmopol, Coacalco. Cosmopol, Coacalco.

 

Plaza Tlalne Fashion Mall. Plaza Tlalne Fashion Mall.

 

Los 12 comunitarios representaron un crecimiento del 3%, mientras que los cinco de vecindario lo hicieron en un 4 por ciento.

Ahora bien, por tipología o concepto, los Outlet mostraron mayor crecimiento (12%). Abrieron 11 nuevas plazas ancladas por Autoservicio, siete de Moda, y seis de Entretenimiento.

La Ciudad de México sigue siendo la de mayor desarrollo con el 44% de las aperturas recientes y resalta El Bajío que tuvo 25% de aperturas, inauguró cinco plazas (tres en Querétaro, una en León y una más en Irapuato).

 

Carso Palmas. Carso Palmas.

 

 

 

En la Región Sur se inauguraron dos nuevos centros comerciales en la Riviera Maya, mientras que la Región Norte tiene cuatro nuevas plazas (dos en Monterrey, una en Saltillo y una en San Luis Potosí). En el Occidente del país solo abrieron dos (una en Guadalajara y otra en Aguascalientes)

En promedio, las ciudades pequeñas no registraron incremento de GLA en centros comerciales. Las poblaciones medianas mostraron un aumento del 1.2% mientras que las grandes lo hicieron en 4.8%, lo que fue superior al periodo anterior en el que registraron un crecimiento del 3.5 por ciento.

Probablemente lo más relevante en el desarrollo comercial durante 2015, haya sido la remodelación y ampliación del Palacio de Hierro Polanco, que pasó de 20,000 m2 a 60,000 m2, con un concepto más típico de los países asiáticos, totalmente innovador para nuestro país, consolidando en un solo lugar las marcas más importantes del High end Fashion. El Palacio de los Palacios (como la Ciudad de los Palacios) en su interior hace referencia a monumentos, calles y colonias más emblemáticas de la Ciudad de México.

Se prevé que para este año, en todo el país habrá 38 nuevos centros comerciales, eso significa un 5.4% más de lo que existe hoy en día. Esto es un crecimiento importante, si consideramos que la población crece 1% al año.

 

 

 

Plaza Las Cibeles, Irapuato. Plaza Las Cibeles, Irapuato.

 

Plaza Las Cibeles, Irapuato. Plaza Las Cibeles, Irapuato.

 

La categoría de centros comerciales con mayor dinamismo fueron los regionales; y por tipo los outlet, entretenimiento y moda.

 

Oasis Coyoacán, Ciudad de México. Oasis Coyoacán, Ciudad de México.

 

Las nuevas marcas prefieren abrir mercado en plazas como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

 

Esfera Monterrey. Esfera Monterrey.
Avalancha de marcas nuevas

 

Por ello, es relevante también observar que al igual que en los años recientes, en 2015 llegaron a nuestro país 72 nuevas marcas comerciales, enfocadas en diferentes rubros desde moda hasta Autos y Deportes, y 16 más ya anunciaron su interés por entrar al mercado mexicano, aunque todavía no las hemos visto presentes.

El origen de estas nuevas marcas es principalmente estadounidense, pero es importante ver que están llegando en una mucha mayor proporción de Europa y Latinoamérica.

 

Las condiciones son propicias para que marcas ya existentes en el mercado abran tiendas exclusivas.

 

Esto ha permitido el desarrollo de un nuevo concepto de centros comerciales tipo “Fashion Mall”, pero sin una gran tienda departamental como en Parque Toreo (al menos por ahora) y Oasis, cuyo éxito podría generar una nueva tendencia en el concepto y mezcla de la oferta futura en diversas ciudades.

 

Landmark, Guadalajara. Landmark, Guadalajara.

 

Como tradicionalmente lo han hecho, las marcas deciden abrir mercado inicialmente en la Ciudad de México, así como Monterrey y Guadalajara, para después probar en mercados más pequeños como Puebla, Querétaro, así como en la zona de Cancún y la Riviera Maya.

Algunas de estas nuevas marcas originalmente entraron en tiendas departamentales como Palacio de Hierro y Liverpool, pero ahora que las condiciones comerciales e impositivas lo permiten, deciden abrir tiendas propias. La gran mayoría quiere entrar a la zona de Santa Fe, Interlomas, Polanco y en nuevos centros comerciales como Parque Toreo y Oasis Coyoacán. Además de los tradicionales espacios como Centro Santa Fe, Plaza Universidad y Antara, entre otros. En Guadalajara, en el centro comercial Andares, y en Querétaro, Antea. Siendo estos los de mayor atracción de público, pero también con espacio para estos nuevos conceptos.

 

Antea. Antea.

 

 

 

 

Índice de desarrollo

 

En la tabla anexa, observamos el análisis comparativo de 2015 entre la población de las principales ciudades del país, el ingreso familiar promedio y la superficie rentable total (GLA), con lo cual obtenemos un índice de desarrollo el cual se compara con el promedio de cada grupo de ciudades (según tamaño), con lo que se obtienen o pierden puntos dependiendo del GLA por habitante (más GLA son menos puntos) y el Ingreso Familiar Total que existe en la Ciudad por GLA (más ingreso son más puntos).

 

Luxury Hall, Puebla. Luxury Hall, Puebla.

 

España, Italia y Estados Unidos son los principales países de origen de las nuevas marcas que entraron al país en 2015.

 

Esfera Morelia. Esfera Morelia.

 

Este índice nos genera un panorama en el que podemos observar cuales son las ciudades que comparativamente con sus similares, podrían contar con mayor potencial inmobiliario para el desarrollo de nuevos centros comerciales.

Es importante aclarar que el Índice de Desarrollo no es definitivo en la determinación de la capacidad de desarrollo de una Ciudad o zona particular de ellas, ni considera la población flotante que se genera en las zonas Turísticas y Fronterizas del País y que solo considera los centros comerciales en operación o construcción y no los que están en fase de proyecto.

 

 


Texto:Mac Arquitectos Consultores

Foto: PAUL CZITROM, MC ARQUITECTOS, MAXRESDEFAULT, MARIO RAMÍREZ, CTM, FIBRASHOP, CARSO, Sordo Madaleno Arquitectos, X10, Citelis, CG VERON, PAUL RIVERA, GICSA, PARKS, CITELIS