Avalúo inmobiliario

Una guía para no expertos

Los especialistas aseguran que para el mexicano promedio, la casa es el bien más preciado en su vida, por lo que al momento de realizar una transacción de compra-venta, siempre querrá conseguir el mejor precio.

Un par de expertos nos hablan de los por menores del caso, con la finalidad de que siempre se consiga un precio real

y justo para las partes interesadas en el trato.

 

Cesar Cantú, presidente de la Asociación Nacional de Unidades de Valuación (Anuvac) explica que “un avalúo es un estudio que permite estimar el valor de una propiedad o bien inmueble en pesos mexicanos, referida a una fecha específica y que toma en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble, su ubicación, los precios del mercado y la capitalización por renta con una vigencia de seis meses a partir de que ésta se efectúe.

Durante su realización, deberán recabarse una serie de datos que luego de ser analizados y ponderados exhaustivamente, serán útiles al momento de realizar el trato de compra-venta de un bien raíz; la presentación del documento para garantizar la obtención de algún crédito, o simplemente para conocer el valor comercial de la propiedad. La selección del agente o perito valuador deberá ser cuidadosa, ya que debe prevenirse del abuso por parte de charlatanes.

Al respecto el presidente de la Anuvac señaló que al momento de seleccionar al profesional, éste deberá sustentar sus conocimientos para avalar el estudio con su firma. Las cartas credenciales que deberá de mostrar, van desde las cédulas profesionales emitidas por la Secretaría de Educación Pública, así como los registros estatales o instituciones que regulan la actividad valuatoria en cada estado, todo ello encaminado a responder a las necesidades de la institución o particular a quien se presentará el documento.

Los especialistas en valuación son profesionales que deberán saber de los elementos de construcción de un inmueble, así como de los aspectos que le dan un valor agregado a la propiedad, sin olvidar los atributos de la zona donde se localiza.

Asimismo, los peritos deben tener el conocimiento necesario para poder hacer el llenado de los formatos y las operaciones de cálculo aritmético que se requieren para poder homologar la información obtenida del mercado y finalmente llegar a estimar el valor del bien inmueble, sentenció Cesar Cantú.

A lo anterior deberá sumársele la preparación académica, ya que el especialista en valuación debe de conocer las leyes que regulan su actividad y las sanciones que, en un determinado momento, pudiera merecer al falsear información u ofrecer datos tendenciosos en su trabajo.

Dadas estas circunstancias, es importante que al momento de solicitar un avalúo se investigue si la institución ante quien se va presentar el documento, cuenta con alguna lista de agencias o profesionales valuadores acreditados ante ellos, y en caso de que el estudio no tenga que presentarse ante alguna institución, será conveniente hacer una cita personal con el especialista, ya que mediante una plática previa, el valuador podrá conocer los alcances del estudio, al tiempo que ante usted podrá acreditar su capacidad para desarrollar el trabajo como perito valuador certificado.

Para facilitar la búsqueda de este tipo de profesionales y evitar ser sorprendidos, el Infonavit cuenta con una lista de unidades de valuación homologadas ante el instituto y divididas por entidad federativa. La dirección del portal es http://portal.infonavit.org.mx y de ahí acceda a la ceja que dice “Infonavit Ampliado”. En ese apartado encontrará el índice Unidades de Valuación, donde sólo tendrá que escoger el Estado en donde se ubica su propiedad.

 
Casa residencial La Cima, Guadalajara, Jalisco

¿Cuánto cuesta?

Respecto a los costos para la elaboración de los avalúos, el Arq. Jesús Orozco, director del área de Avalúos de Tinsa -una firma de análisis inmobiliario con oficinas en el D.F. dijo que tal circunstancia puede ser variable, pues en buena medida depende de la institución a que se solicité el servicio, ya que los bancos tienen sus propias tarifas en tanto que las dependencias Federales tienen las suyas, así como también las Unidades de Valuación.

En este mismo sentido, Orozco subrayó que el especialista en tasación determinará los costos del servicio de acuerdo a situaciones como complejidad del informe, traslados al sitios del estudio, tiempo para su ejecución, metros cuadrados de extensión de la propiedad, y demás información que le permitirá establecer una tarifa por el servicio.

Para ello -prosiguió-, existen diferentes metodologías para determinar los honorarios de este servicio. Una de ellas es la que llevan a cabo las instituciones de provisión de vivienda como lo es Infonavit o Fovisste, quienes cuentan con una cuota fija para la realización de los miles y miles de créditos que exhiben anualmente. Este importe generalmente oscila entre los 800 pesos y mil 200 pesos; aunque también el pago de este servicio puede calcularse ya sea con base en la extensión en metros cuadrados del bien raíz -aunque en el caso de inmuebles de gran tamaño, no es el más empleado, dado la distorsión que tendría el mismo-.

Una alternativa también empleada, estiva en una operación denominada “cálculo al millar”, en el que los honorarios se establecen con base en una tasa de entre 2% ó 3% de acuerdo al valor total de la propiedad, explicó el experto.

 

Antecedentes del Estudio

Según un documento emitido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, una tasación inmobiliaria deberán comprender los siguientes antecedentes para su adecuada tasación:

Solicitante: Nombre completo de la persona física y/o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio. En el caso de personas morales se señalará el nombre del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. El solicitante es también la persona a cuyo cargo.

Valuador: El perito deberá de proporcionar datos como nombre y profesión, además de un documento que lo autorice para realizar tal actividad. El valuador deberá estar registrado ante la Secretaría de Educación Pública o alguna asociación nacional de unidades de valuación, ya que ello proporcionaría la responsiva ante tal ejercicio y la certeza ante cualquier intento de abuso o mal manejo de datos e información.

Inmueble que sé Valúa: Indica si es lote de terreno baldío, casa habitación unifamiliar o plurifamiliar, oficinas edificios de productos, industrial, hotelera, de oficinas, etcétera.

Régimen de Propiedad: Se indicará si es privada o pública. La propiedad privada podrá ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles ( certificados de participación inmobiliaria, certificados de vivienda. Es importante comentar que no serán motivo de avalúo los inmuebles de la nación o que por disposiciones legales sean de la competencia de otra autoridad.

Propietario del Inmueble: Persona física o moral que ampara la escritura del inmueble o aquella que expresamente haya señalado el solicitante.

Propósito o Destino del Avalúo: Es el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio para los efectos de adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas daciones en pago), créditos hipotecarios, seguros finanzas y los demás casos que sean de la competencia de las instituciones de crédito. El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalúo.

Fecha del Avalúo: Se anotará la fecha en que se practicó la visita de inspección al inmueble. De no referirse el avalúo a la fecha actual, deberá expresarse el motivo por el cual se señala otra distinta. (Ejemplo: fecha a la que se reexpresan los estados financieros de las empresas o  instituciones, etc.

Ubicación: En su caso, indíquese el número oficial, nombre de la calle a la cual tiene frente (o calles, en caso de tener varios frentes), número de lote, de la manzana, nombre de la colonia, fraccionamiento o barrio, delegación política, sector, código postal, nombre de la población, municipio y entidad federativa. En el caso de que el terreno tenga algún nombre, indíquese éste, entrecomillado. En inmuebles de difícil localización, indicar las vías de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes.

Número de Predial: Citar el número de la cuenta predial y en su caso indica si es global.

 

Características Zonales

Clasificación de Zona: Explica si la zona es de carácter habitacional, industrial, de servicios, comercial, oficinas y su categoría -incluyendo aquellos casos en los que se aprecien clasificaciones mixtas-, aunque  pueden existir, otras, como de lujo, primer orden, segundo orden, tercer orden, antigua, popular o proletaria, interés social, campestre, en trasformación, etcétera.

Índice de Saturación: (Antes densidad de Construcción) Anota el porcentaje aproximado de construcción al número de lotes edificados en la zona.

Contaminación Ambiental: En su caso, señalar si la hay y describir su grado y en que consiste. A veces en altos grados de contaminación se tendrá que asesorar por un técnico especializado anexando su dictamen.

Vías de Acceso e Importancia: Describe el tipo de comunicación, importancia de las vías, proximidad, intensidad del flujo vehicular, etc., como: carreteras, libramientos, periféricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales, o vías referenciales, viaductos, etc.

Población: Indica si es nula, escasas, normal, media, semidensa, densa flotante u otra denominación urbanística. Señala nivel socio económico.

Uso de Suelo: En su caso, señalar las disposiciones que las autoridades establezcan de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, a los planes parciales de desarrollo urbano de las localidades o a las cartas de usos y destinos respectivos. Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad de construcción.

Servicios Públicos: Deberán considerarse todos aquellos elementos que forman parte de la urbanización y el equipamiento urbano tales como: abastecimiento de agua potable, red de distribución con suministro mediante tomas domiciliarias, hidrantes para servicios públicos, pipas, carros-tanque de frecuencia regular, drenaje y alcantarillado, redes de recolección de aguas residuales en sistemas separados para aguas negras y pluviales o sistemas mixtos, red de electrificación, alumbrado público, parámetros de vialidades (guarniciones, cordones o machuelos).

 

Características del Inmueble

Una vez que se han puesto bajo escrutinio las características que rodean a la propiedad, el perito valuador deberá enfocarse al estudio de los elementos físicos que comprenden el mismo. Según la CNBV éstas son:

Uso Actual: Refiere al tipo de construcción, calidad y clasificación de la construcción, número de niveles, edad aproximada de la construcción, vida útil remanente, estado de conservación, calidad de proyecto, unidades rentables o susceptibles a ser rentadas.

Elementos de la Construcción: Obra negra o gruesa, revestimientos y acabados interiores, carpintería instalaciones hidráulicas, eléctricas y sanitarias; puertas y ventanería metálica, vidriería, cerrajería, fachadas, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

Para los efectos de la correcta interpretación de este concepto, se entiende por “Instalaciones Especiales” a aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble, como lo son elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistema hidroneumático, riego por aspersión, albercas y  chapoteaderos, sistema de sonido ambiental, calefacción, antenas parabólicas, pozos artesianos,  sistema de aspiración central, bóvedas de seguridad, subestación eléctrica, sistemas de intercomunicación,  pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad y circuitos cerrados de TV etc.

Elementos Accesorios: Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en sí se convierten en elementos característicos del bien analizado, como son caldera en un hotel y baños públicos, depósito de combustible en plantas industriales,  escuela de ferrocarril (en industrias que lo ameriten), pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectáculos.

Obras Complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como son: bardas, celosías. Rejas, patios y andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas y balcones. Eventualmente cocinas integrales, cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario, entre otros.

Así pues y luego de que nuestros expertos entrevistados nos han dado nota pormenorizada del proceso de valuación inmobiliaria, es posible que más allá del valor estimativo que se pueda tener sobre el inmueble, se llegue a un pacto en donde la certeza jurídica, la seguridad de los “apalabrados” y la justicia en el precio, sean el común denominado.

Grupo Arquiitectura

Grupo Arquitectura, fundada en 1980, es una empresa interdisciplinaria en las áreas de arquitectura, diseño urbano, diseño de Interiores, construcción y desarrollo inmobiliario. Ellos establecen que el diseño y el desarrollo inmobiliario deben trabajar en conjunto para satisfacer a plenitud los requerimientos de sus compradores.

La empresa fue creada por el Arquitecto Daniel Álvarez, quien buscaba como objetivo primordial en sus proyectos, brindar el máximo grado de calidad y confort posible a sus clientes. Al tener esta característica, cuentan con los más altos estándares de calidad y brindan un trabajo de diseño excelente. Hecho, que los ha llevado al lograr contratos para diseñar, proyectar y construir algunos de las residenciales más hermosos en ciudades como Acapulco y Valle de Bravo.

Gracias al buen trabajo en equipo con el que cuenta esta empresa, así como al variado y vasto conocimiento que tienen en áreas tanto de diseño como de construcción, Grupo Arquitectura  ha adquirido fama por su excelencia en la realización de proyectos de diversos estilos, en los que, a pesar de crear ambientes diferentes, obtiene un resultado bello, armónico e integrado, que produce en el habitante una experiencia estética única.  

En 2003 esta empresa decidió incrementar su potencial integrando nuevos socios al grupo, como al director financiero, el Lic. Carlos Mussali con el fin de mejorar las áreas financieras para lograr concretar desarrollos inmobiliarios de mayor envergadura en diversas ciudades de México.

Así, en los últimos años esta compañía ha superado sus propias metas y ha participado en diseños cada vez más complejos y especializados. Con ello, Grupo Arquitectura ha ganado varios premios a nivel nacional e internacional, y es considerado como una de las mejores empresas en el diseño y construcción de casas habitación y conjuntos de alto nivel. Actualmente, se encuentran elaborando casas y edificios residenciales en las zonas más exclusivas de la ciudad de México y el Caribe.

Son a un equipo de diseño que brinda el mejor servicio, cuida hasta el más mínimo detalle en la elaboración del proyecto. Así, este equipo al dar la especificación más clara del proyecto, facilita y agiliza el proceso de construcción, seleccionando sólo los mejores materiales y eligiendo a los proveedores mejor capacitados para  que  la idea arquitectónica de la obra sea lo más apegado posible al que se tendrá con el producto terminado.

Igualmente, sus arquitectos deben ser los más calificados y especializados para el desarrollo de proyectos de este nivel. De modo que se actualizan constantemente visitando ferias y exposiciones de arquitectura, interiorismo y medio ambiente, en todo el mundo.

Para Grupo Arquitectura es primordial el compromiso con el entorno, esto quiere decir que antes de la elaboración de cualquier obra debe ser considerado y estudiado conjuntamente el sitio, el contexto del lugar y el medio ambiente, para tratar de aportar al paisaje siempre conceptos que sumen y que respeten lo existente. En cada proyecto se busca implementar tecnologías de reciclaje, medios para reutilización de aguas y energías renovables a base de paneles solares, equipos de bajo consumo, tecnología Led, equipos para automatizaciones con la finalidad de economizar y aprovechar las energías al máximo; vidrios especializados en las fachadas para climatizar adecuadamente, entre otras.

Es por esto, que Grupo Arquitectura se compromete con proyectar espacios adecuados que satisfagan las necesidades tanto de los clientes como del entorno, y así, brindar sitios de tranquilidad, diseño, y cuidado del medio ambiente.